深圳租房指南 v2（即使你不住深圳，我也自信能帮到你）

深圳已于 2024-04-04 日正式进入 2024 年汛期（来源）。
特此更新「特大暴雨」内容。如果是读过我之前那篇《深圳千兆宽带租房指南》的读者，只需要看本文的「特大暴雨」一节即可。

我想在深圳租到一个能痛快上网的房子。

但是我遇到的房东，都不理解我对宽带的要求。我看到的租房教程也很少有关注网络的。他们对宽带的关注点只是「有没有」。我提出自己装宽带，却经常得到这样的回复：「有宽带啊？不用自己拉」。

而且我现实中认识的人（ IT 从业者），竟然也都不在意宽带质量——没人可以交流。如果主流人群都是按照宽带质量找房，那宽带现状肯定不是现在这样糟糕。他们只要有宽带就满意了；不在意质量可能是不懂，价格竟然也不在意——自己装明明便宜很多。总之，我不理解。

网线就是生命线！

深圳概况

食物

有的人的口味就局限于「家乡的味道」（我就是），所以如果深圳没有你的家乡菜，生活会缺失重要的享受。

「根据大众点评的公开数据，在深圳，湘菜馆 7827 家、川菜馆 7688 家、粤菜馆 6892 家、潮汕菜馆 4457 家、客家菜馆 2666 家、江浙菜馆 1745 家、东北菜馆 1152 家。」《7827 家！深圳的湖南菜究竟有多卷？》

因为是给来深圳的打工人吃的，口味都还算正宗。

气候

参见《深圳市气候概况及四季特征》
深圳虽然位于北回归线以南，但仍然是有冬天的，只不过冬季比较短，平均 13 天；夏季平均 202 天。
「深圳市有气象记录以来约 60 ％的年份有短暂的冬季」，羽绒服是有出场机会的。

累年平均相对湿度 74%，意味着全年都需要除湿。

台风

首先，台风的强度一般不高：
「中国天气网通过盘点 1949 至 2022 年大数据显示，这 74 年中，登陆过我国的台风次数达 659 次，其中登陆广东的有 201 次，为全国台风登陆最多的省份。从台风登陆时的强度来看，达到强台风以上级别的次数并不多，占比不到一成。」（中国天气网）

其次，一般是在深圳周边登陆，对深圳影响不大，通常不会导致停工。
「据市气象局的统计，在 2008 至 2018 年十年间，共有 41 个台风对深圳产生明显影响。在深圳市登陆的有 4 个，分别为 2008 年“风神”； 2009 年“莫拉菲”； 2016 年“妮妲”； 2017 年“苗柏”」都是在大鹏新区登陆。《过去十年 18 个台风曾“暴击”深圳》《近几年有没有台风正面登录过我们深圳？》

在深圳造成过严重灾害的台风有：台风杜鹃（ 2003 年）、超强台风荷贝（ 1979 年）。

特大暴雨

「深圳市建市以来（ 1980 ～ 2010 年） 30 年中，共发生洪、涝、潮灾害 28 次，平均每年一次，据不完全统计造成经济损失 43.71 亿元，死亡 115 人」——《深圳市防洪潮规划修编及河道整治规划：防洪潮规划修编报告（ 2014 ～ 2020 ）》（ 2.1. 洪涝灾害）

一些灾情记录：

2023-09-07 2023 年粤港澳暴雨。深圳 9 月 7 日晚至 8 日早晨普降极端特大暴雨，7 日 17 时至 8 日 06 时，深圳平均雨量 202.8 毫米，最大累计雨量 469.0 毫米（罗湖区东湖街道）。深圳火车站（罗湖）负一楼进出站口被水淹，部分地铁站被淹。打破了深圳市 1952 年有气象记录以来的 7 项历史极值。（深圳天气 @微博）
2014-05-11 全市平均累计降雨 226 毫米，2500 辆汽车被淹，约 50 处片区发生内涝。《深圳暴雨致涝调查》
2013-08-30 1 人溺亡《深圳暴雨司机被淹死救援第一时间跑错地方》
2008-06-13 深圳 6·13 特大暴雨。此次暴雨造成 6 人死亡、1 人失踪，其中 4 人因挡土墙坍塌死亡，因触电死亡 2 人，1 人受伤。

从报告中可以看到，南山区受灾较少，这可能跟水库泄洪路径有关。

水库泄洪路径：
「深圳水库」通过「深圳河」泄洪，途经罗湖、福田；
西丽水库、长岭陂水库通过「大沙河」泄洪，途经南山；
铁岗水库通过「西乡河」泄洪，途经宝安。

「 31631 」工作机制《解码深圳气象“31631”模式气象预报预警深度融入大城市治理的典范》

“31631”，可以看作在城市治理中防御大尺度天气系统的“节拍器”——在台风、暴雨等重大天气来临前，气象部门提前 3 天加密区域天气会商，发布（重大）气象信息快报，给出过程风雨预测、风险预估、预警信号发布节奏及防御建议；提前 1 天预报精细到区的风雨落区、具体量级和重点影响时段，加密与应急管理、三防、水务、海洋等多部门联合会商；提前 6 小时进入临灾精细化气象预警状态，定位高风险区；提前 3 小时发布分区预警和分区风险提示，滚动更新落区、过程累计雨量、最大雨强、最大风速等风情雨情信息；提前 1 小时发布精细到街道的定量预报。

虫子

蚊子：秋冬季室外气温下降，蚊子会选择温暖的地方蛰伏起来越冬，比如室内。由于深圳冬季不太冷，随便用点取暖措施，室温就可以达到 20℃ 以上；所以室内的蚊子不会蛰伏，会咬人。

蟑螂（曱甴）：还是看居住环境，不是所有地方都满地爬的。可能会钻进 PC 和游戏机里（例 1）。

白蚁：夏季会受灯光吸引，飞入屋内，定居后会吃木制家具、衣服。

租什么样的房？

花多少钱租房？

有人建议房租应该占月收入的 1/3 。我认为不存在统一的标准。因为不同的人对房租的心理预期是不同的，有的人就愿意 1/4 ，有的就愿意 1/2 。
缺乏生活经验，不知道应该花多少钱的人，可以借鉴一下麦当劳选址法。
住在你会日常消费的店附近就是合适的，比如咖啡馆、奶茶店、家乡菜。你的消费水平筛选了商家，而商家替你筛选了房租。商家能长期营业，就代表周围区域是适合你的。

我统计了南山、福田、罗湖三个区的蜜雪冰城（截止 2022 年 06 月），一共 36 家店，其中 20 家就在城中村区域，还有 8 家是在城中村附近。
以麦当劳作为对比，南山、福田、罗湖不用说，就算在宝安，也没有一家麦当劳门店租城中村的房子。麦当劳的选址基本就两种：商场、写字楼。

深圳房产概况

可以租的房子主要有三类：小区房、公寓、城中村（农民房）。
城中村的农民房有不少是以公寓形式出租，但不能看作公寓。有些工业宿舍会被改成公寓，可以当作低端公寓。

以房屋套数计算，城中村占 46.9%，商品房占 17.5%，公寓占 8.9%。（《1 年工资只够买 2 平，2020 年深圳到底有多少人有房子？》我找了 3 个小时，没找的 gov 发的源数据，只能引用二手的。）
「深圳还有 70% 多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的 54% 左右。」（《财经》 2020-08 月报道）

城中村（农民房）

不推荐住。

住城中村就真的是住村里，而不是一线城市。
「住村里」是一种包含环境、噪音、邻里关系等等全方位的生活体验。人间烟火气多到溢出（例 1）。

城中村产权不明，不能稳定住。2023 年 06 月「统租」开始落实，你可能被「整治」，然后无家可归：《深圳的统租改造影响有多大？》。虽然后来没有完全执行，但人家说的是「暂缓」。
城中村的宽带通常被地头蛇垄断，质次价高。《深圳城中村办的电信宽带变成了移动宽带，算欺诈吗？》、例 2、例 3、例 4。
《深圳城中村水电费定价，凭什么这么贵？》「有电费 1 元/度，水费 7 元/吨的；有电费 1.5 元/度，水费 8 元/吨的；有电费 1.7 元/度，水费 10 元/吨的。实际上，深圳规定居民生活用水用电的收费标准为：水费第一档每吨 4.16 元，第三档为 9.7 元；电费第一档每度 0.65 元，第三档每度 0.95 元；到了夏季，用了 601 度电以上，才会按第三档梯度来收费。」
村有村规，独立王国。2022 年 3 月深圳封城结束后，宝安区某城中村开始收「管理费」，一平米一元，交了管理费才能领卡免费做核酸。

公寓

住公寓，年轻人会更多一些（如果你想社交的话）。

大部分公寓都不允许自己办理宽带。有没有遇到公寓提供网络，拒绝运营商接入的情况。
但也有的允许的。所以租之前先确认好。找公寓管理人员和本地的宽带装维人员确认能否自己拉宽带，以及实地看有没有光纤盒。

小区房

在宽带方面的障碍最少。就算你租的房子已经有宽带了，也可以自己再拉一条更好的。需要注意物业是否限制了只能接入特定的运营商。

整租

预算够还是建议整租。可以与朋友一起（比各自租房间便宜不少），不建议与同事整租（下班回家了好像还在上班）。

合租

房间面积：1.5 米床（ 1.2 米的床比较少见） + 衣柜 + 电脑桌 + 人体工学椅 + 护眼距离，建议至少 10 平米。
室友是影响合租体验的重要因素，陌生室友的素质全看运气。可以在晚上去看房，当面交流；或者向房东了解室友情况。
室友产生的噪音（洗衣服、外放声音、各种形式的说话（电话、直播）、甚至「直播」）。
公区卫生将会由忍耐程度最低的人负责，比如擦屁股纸、堵在地漏上的头发。如果房东不负责水电气网取暖，可能就是你负责收钱缴费。最负责任的你，会有种被霸凌的感觉（大概许多女友、妻子、母亲也是类似的感觉）。所以，社交能力弱的人，很适合带有公共服务的（长租）公寓。
共用资源的冲突（厕所、洗浴、厨房）不仅仅是排队，还有你洗澡时，室友打开水龙头抢走热水。
（疫情下室友关系更加重要。一起隔离时能否和谐相处，互相帮助，还是互相怀疑。室友是否是经常出差的风险人群。）
如果有房间未出租，就随时可能遇到看房的陌生人。

找房

都烂透了，只能选一坨闻起来不那么臭的屎，并祝自己别被坑太多。
先看看这篇《惨，租房路上我踩的那些坑》，有个心理预期。
哪怕房东直租呢，也一样有烂房东。

「物以类聚，人以群分」你选择某个平台，也就筛选了服务人员、室友。
不要跟你不熟悉的人群做交易。

线上类

链家系：贝壳、链家、自如；贝壳系有线下加盟店：德佑、糯家、21 世纪不动产等。贝壳包括自如的房源。线下店里看到贝壳标识的话，房源就是能线上看到的。据说中介是不能自行在贝壳发布房源的，如果线下中介给你推了贝壳网上看不到的房子，当心。
德佑等品牌「每家加盟店独立拥有和运营」，既想要品牌好处，出了事又方便甩锅。
乐有家：深圳地头蛇，有本地市场。小区航拍还挺有意思。
58 系：安居客、58 同城、赶集网。特点是假房源特别多。建议只看 58 精选。
豆瓣、闲鱼，这些平台信噪比高 —— 中介、二房东、公寓泛滥，各种钓鱼房源。
其他平台，有精力可以看看：Wellcee / 唯心所寓（个人房源）、优区生活（号称直租，但蛋壳、巴乐兔、自如都入住了）、微免（小程序）、Q 房网、中原找房、房天下（搜房网）、巴乐免
百度地图 App 有「好住通勤租房」功能，合作平台：贝壳、安居客。（ 2024-04-10 测试，网络异常，用不了）
高德地图 App 进入「房产频道」有「通勤找房」功能，合作平台：乐有家、德佑、（不连锁）公寓、中介房源（ 2024-04-10 测试，地图不显示房源，功能残废）
没有深圳房源的：麦田在线、我爱我家

凡是房源标题里不写小区，而写地标名、近地铁、南北通透、精装等等，大概率是假房源。

线下类

中介
先排除房源已经发到线上的贝壳系中介。其他的本地中介店，直接去问就行。
线下中介带看房的时候，留意下他看房前有没有跟现在的租户沟通，可以知道他未来怎么对你。
二房东
个人二房东一定要当心，营造恐慌、扣押金、卷款跑路，各种下三滥手段。
物业、保安、小区住户

区分真假房东
因为有很多中介、二房东冒充房东。
一个来自网络的方法，看起来可以区分真假。
「联系房东第一句话问：“您的房子租出去了吗？”不要说出是哪套房子。因为中介、二房东有多套房，他不确定是哪套。如果没有租出，直接跟对方约定见面时间和地点。如果不是房源页面上显示的地点，也可以挂电话了。」

自如

自如就是二房东公司，别高看一眼。
房间图片真实。（这不能算优点，是及格分。然而同行们连诚信都不讲。）
注意识别隔断房，深圳自如普遍存在隔断房。
自如提供公共区域的打扫服务、水电气代缴住户均摊，解决了合租的两个难题。虽然纸篓非常小，且两周打扫一次，所以擦屁股纸仍然会溢出；但毕竟不用自己动手了。
价格贵。除了房租，还要收 10% 左右的服务费。算上服务费，大约贵了 20%。在自如租的时间越长，服务费折扣越高。
自如的装修固然花不了几个钱，但是比老破小的原装还是强太多了。

隐私

房子下面会推荐管家，管家旁有个聊天按钮。通常这种按钮的设计只是跳转到聊天页面，而自如是直接给管家发一条消息。然后管家就能看到你手机号，还会顺着手机号加你微信。
自如会存储看房记录、姓名、手机号、据说还有身份证号。虽然签合同时，免不了写这些，但自如这个数据权限属于根本没把门的。

网络

宽带账号密码写在信息卡上，方便操作网络。
自如承诺的带宽是电信 100M ，但不知是不是个例，我这套房入住时就是 300M ，住了两年现在提升到了 500M 。到电信网上营业厅查看账号信息，基本套餐确实是 100M ，但一直有优惠套餐在生效。
2021-11-19 深圳自如房子断网约 12 小时。电信页面显示欠费。自如管家说法是供应商——「北京市速通电子商务有限公司」的问题。
值得一提的是，「蛋壳公寓」的网络供应商也是这家，爆雷前断网了半个月。

管家素质

自如管家只有态度好，只能解决很有限的小问题。处理不了的问题，就会见到他们在微信群里各种 @ 踢皮球。
比如：房东拖欠物业费，物业找租户催收，甚至威胁搬家。这种事不是个案。
自如有带看房的管家，入住后有租务管家。同一个区域的租务管家是固定的，不管找谁看房最后都是同一个人负责你入住后的事务。我不再选择自如有一个主要原因就是租务管家 * *。管家们千锤百炼，一般人肯定没他们脸皮厚。

DPlayer 、RSSHub 开发者 DIYgod 的遭遇：「早上还在睡觉，自如管家进了我卧室... 」
关于租房被入侵这种事，能躲得过中介，也躲不过房东。参考：「租房人不给钱也不搬走怎么办？」

看房

地图软件对小区楼栋的标识可能存在错误。
不要租隔断房。不仅仅是隔音、通风问题，隔断房并不便宜，北京经常强拆隔断房。
一种省钱方法是，选没家具家电的房子，月租便宜几百块，一年下来省不少钱。自行购置家具、电器，只是搬家比较麻烦。

我整理了一份看房表，里面有几十处细节，看房的时候进行记录，方便比较。

看房表.xlsx

解释一下表中部分细节：

手机信号建议通过看视频、手游测试。
如果门缝大，可以拉网线、FTTR （合租），但蟑螂也能进来。
如果房子已经有宽带了。可以连上 WiFi ，在广东电信宽带测速平台、广东联通宽带客户自助测速平台查询带宽，不需要账号密码。

周边环境

商场超市这些，对于点外卖、网购的人意义不大。
我要强调的是早餐和噪音。早餐店超过 100 米，我就不想去吃了。

噪音

解决噪音的根本办法是解决噪音源。部分噪音源解决不了，就得选择避开。
人声噪音不如马路噪音刺耳，但对心理的影响更显著，因为你知道谁应该负责，会产生指向性的情绪。
注意附近是否有工地、商业区（饭馆等）、地铁规划路线、高速、快速路、铁路。了解附近空地的用途，未来是否施工。
高层。高层是良好的噪音收集器。周围所有的噪音都能畅通无阻地传来，衰减很小。虽然有些路的两侧有几米高的隔音带，但它们最多只能保护 4 层以下的住户。
深圳有机场、直升机场，直升机的声音也是很大的。宝安机场附近，「西乡」的飞机声音已经很明显了，频率也比较高，大概 5 分钟一架。《给想在深圳宝安区福永站租房的提个醒，飞机很吵。》
鸟叫，比如每天早 6 点被噪鹃叫醒，穿透力极强，耳塞根本防不住。
邻居。租房不适合采用装修手段减弱噪音；哪怕能减弱噪音，通常也要牺牲通风。至于墙、天花板、地板是否隔音，我没有检测办法，只能建议晚上看房，多待一会。
或许你也可以听到：切菜、水龙头、走路、狗爪子、砸东西、拖动桌椅、吵架；早 7 点楼下捣蒜的震动会传到地板上、有时还打豆浆，脚可以感受到震动；最烦心的是入脑的狗叫，叫起来能持续几个小时。
对于房门是否隔音，我推荐放音频实测：1.iOS 默认闹钟「雷达」 2.人声。

家庭电路

需要你了解一些电工知识：全面了解家用配电箱（这个视频通俗易懂，但只介绍了部分知识）。
某些特别老的房子，入户电线较细，导致所能承载的总功率较小，多用几个电器就容易跳闸。可以看线径及空气开关额定电流判断。
我住的自如，接线非常不规范。冰箱、空调、插座都在同一回路，而且仅用了 2.5 平的电线，有火灾隐患。电线绝缘皮上还有「自如」字样。由于没有调查，不能确定是否普遍存在这样的不规范。
不规范的电路可能导致了，每当空调压缩机停机时，我的电脑就可能黑屏几秒烦人现象。关于这个问题，可以看这篇《空调导致电脑黑屏的原因探究》

防骗

常见的骗人手段：

挂假图、低价的房源钓鱼引流。
骗定金、订金。所以签合同前不要付一分钱。
租客未经房东同意就转租。转租的房子一定要房东（有房产证的那个人）也知情同意。
虚空承诺。不要相信中介、二房东的承诺。比如你发现某个东西是坏的、想换个家具，中介承诺签合同就修。等你签了合同就是你求他了。
合同里挖坑。
退租时，找理由扣押金。

详细的可以看《租房常见常见骗局》《租房中常见骗局和套路》《租房时如何避免被骗？》《揭秘“租房贷”的套路》

警察是不管经济纠纷的。

签约

先看下标准合同：深圳市房屋租赁合同（住宅）.docx （来源）

认真看合同，不要嫌麻烦，不明白的要讨论清楚。

警惕「租房贷」，不要稀里糊涂背上贷款。

为了避免遇到某些小概率问题，比如房子被抵押出去，要被强制执行了。可在裁判文书网，以自己所在房屋、楼栋、小区为关键词进行搜索，查看有无纠纷。在各地法院网站查看正在起诉中的案件，比如「北京法院审判信息网 - 案件查询」。

在线验证房东身份

在「 i 深圳」 App 搜索「不动产登记资料查询」，需要人脸识别，在线看结果。
因为房产证可以挂失，还有伪造房产证骗钱的（例 1 、例 2），所以看原件也不完全靠谱。伪造政务 App ，理论上也有可能，但至少不是现在流行的诈骗手段。

生活

办宽带

运营商的排序：「电信>=联通>移动=广电>天威>长城宽带>城中村黑宽带=房东共享宽带」。

因为我只用过电信，所以主要介绍电信的情况。在排除城中村的前提下，电信基本都覆盖了。联通则需要注意提前确认好是否覆盖了想租的房子。注意区分二级运营商覆盖的情况。

深圳电信分为「城中村套餐」「小区套餐」两种，质量上没区别，「城中村套餐」便宜 40%。值得注意的是，某些小区房可以办理「城中村套餐」，能省不少钱。可以在深圳电信宽带申请办理搜索小区名称，查询是城中村套餐还是小区套餐。
办理页面仅支持微信，尝试用浏览器失败了。上传身份证后才能选手机号，选号后会锁号，锁定时长在 1-18 小时之间（没测准确时间）。如果选好了号，但提交订单失败，就得尴尬一会。

2022 年 12 月深圳电信出了新规定，使用公网动态 IP 每月要额外付 100 元。（来源）
深圳电信有 2000M 宽带。
办了电信宽带之后，记得退订视频彩铃：发送 TDSP 到 118100 。

如果想自己另装宽带，可能不需要担心「一户一线」，我的宽带跟自如的都是电信的，安装没遇到什么障碍。

除湿

深圳是全年都需要除湿的气候。只有冬季才偶尔有几天是干燥的。

关于除湿，推荐看我的文章《**家庭除湿最佳实践**》

更新日志

2024-04-10 更新措辞
2024-04-06 更新「特大暴雨」
2023-06-23 首次发表

别光点收藏，点点感谢啊！

不点感谢的话，铜币不够我发贴。
上个贴子：31 人感谢。谢谢各位读者。

我是个爱自由、爱生活、认真生活的人，兴趣是分享信息。
我想跟你交朋友，在那之前，要确认一下我们是不是同类。
https://t.me/fengwq