[业主被物业公司起诉支付物业费] 的应对之策

在实践中，物业法凌驾于合同法之上，无论物业公司服务如何，业主物业费必须支付，一分不能少。业主对物业不满，只能联合起来换掉物业公司，团结一心的难度可想而知。

物业费纠纷案例很多，所以拖欠支付物业费，不出意料就是业主败诉。

但是，业主被起诉的同时，可以反诉。先去查物业公司有没有服务你小区的资质。

去 [住房和城乡建设局] 申请信息公开，要求答复该小区对物业公司的投标、开标、评标的备案信息。就是这个物业公司，凭成为你这个小区的物业公司。

当初物业公司入住的时候，有没有《招标公告》、《中标公告》、《中标通知书》、《物业管理中标证明》等书面材料。

如果有这些材料，从这些材料里挑毛病，这种暗箱操作的文书，总能挑出点问题。怎么挑毛病，只能说具体问题具体分析。

如果没有这些材料，这个物业公司就没有服务（你小区）的资质，无权对该小区业主收物业费。

反诉诉求 1：请求法院确认该物业服务合同无效。

这条是釜底抽薪，威力极大，但不要抱太大期望，只有极少数、不合法的物业公司才会有这个致命漏洞。

如果上面这条反诉不够硬，就从物业公司的服务上找麻烦。众所周知，物业服务上的漏洞就像筛子一样。

反诉诉求 2：请求法院判令物业公司出示与业主共有的经营收益情况，并返还属于业主的公共收益；

反诉诉求 3：请求法院判令物业公司出示该小区的物业服务细节，包括服务履行情况、物业雇佣人员、物业收费项目、物业收费标准、物业收费明细、维修资金使用情况；

反诉诉求 4：请求法院认定物业公司未按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》履行物业服务合同的事实；

反诉诉求 5：请求法院判令物业公司出示小区规划停车位、停车场、车库的经营情况；

反诉诉求 6：请求由物业公司承担本案诉讼费用。

怎么找物业公司在服务上的麻烦，就不用我教了吧。反诉的本意就是：告诉物业公司，本业主不好惹。跟本业主好好谈谈，不然“玉石俱焚”，双输。

我讲一下我当年斗物业公司的事。

22 年 9 月某天早晨，我帮在装修的朋友送点材料，把车停在他小区内的一处空地上，半个小时后出来发现车被锁了。物业公司说我停车的地方是个租出去的停车位，我“违规”占用了，要支付 15 块钱违约金才给开锁。于是和物业公司发生了“激烈争吵”，其中一个物业经理阴阳怪气说：你买的房子就是你的了。

疫情那段时间，因为频繁封控，流行一个保安的笑话：有的业主很过分，有了房产证，就以为房子是他的了。

他就是这个意思，我被这个物业经理的话彻底惹恼了，马上付了 15 块钱违约金，我决定给他点颜色看看。

当天去 [城市建设档案馆] ，(出示我朋友的购房合同和身份证)拿到了这小区的规划设计图，仔细对比了一下我停车的位置，那里的规划就是一片空地，是公共区域。物业公司私自划成停车位对外出租，拿到了物业公司违规的证据之后，当天赶在法院下班之前，去法院递交了立案材料，我朋友开车，我再副驾上码的起诉状。

立案之后，物业公司几次上门赔礼道歉求我们撤诉。一直到开庭前，我和朋友见好就收，和物业公司达成调解： 1 阴阳怪气的物业经理被开除了 2 赔了我朋友若干礼品并免了部分物业费， 3 逐步清退所有的私划停车位，租金全退。