关于要不要买房的看法

[roderic]

北京，假设首付 250 万，如果这些钱做理财，按一年 2% 的年华，一个月的利息是 2500000 * 0.02 / 12 = 4166 元。一个月租房成本按 7000 元计算，一个月实际需要支出 7000 - 4166 = 2834 元。如果这笔钱用来买房，不管是采用哪种贷款方式以及哪种还款方式，相当于只有还款利息低于 2834 元的情况下，从在房子上面的月固定支出角度看，买房才是划算的。

在贷款 150 万的情况下，以最优比例，公积金 120 万 + 商业 30 万，贷款 25 年，还到利息剩 2800 左右，不管是等额本息还是等额本金，都得 9 年以上。也就是说，至少前 9 年，买房都会导致月支出增加，从投资角度来看，买房并不划算。

上面的计算方式有几个因素没有考虑上：

• 房价上涨：这个上涨有两中情况，一种是货币贬值带来的上涨，另一种是单纯房价上涨。第一种情况需要自己的投资行为跑赢货币贬值的速度，第二种其实就是加杠杆，通过买房放大本金来博取更多收益。
• 投资风险：投资失败，年化可能低于 2%，当然也可能高于 2%。

不考虑投资，租房可以自由的决定居住地点，可以在生活便利的地方，可以离公司近，缺点是不能随意置办屋子。自有住房会带来所谓的安全感，还有置办屋子的自由度，不用总是换房，另外如果考虑小孩上学，还有学区房的属性，缺点是得背房贷，抗突发资金风险的能力变弱。

整体看下来，如果只考虑投资，除非能选到一定上涨的区域，不然并不应该买房（北京目前哪些地方一定会上涨？）。如果考虑其他因素，似乎只有学区房这一点比较站得住脚，如果学区房的话，等到小孩要上学了再刚需买房是不就行，比如 小孩 5 岁左右？

以上是我对当前大环境买房的考虑，不知是否有遗漏或者不妥的地方，希望大佬们给些建议。

[YaakovZiv]

买房以后，房子是自己的资产，要装修搭理，楼上楼下隔音防水问题，排水问题，物业服务问题，车位邻里纠纷问题，电梯楼梯里发生的邻里纠纷。租房就一个省心的，房东的房子就算烂透了，也和我无关。你的首付比我能拿出的多，我也就拿 200w 。因为我在北京太菜，所以直接全款在济南买房了。

[roderic]

@YaakovZiv 北京工作，异地买房的话，岂不是只有节日回去才能住，感觉只能刚需才这么做，除非看好当地楼市。

[eurekawu]

楼市有个因为买房分手的 刚看完

[seki]

2% 的投资年化感觉有点低估了，不过保险一点好。

北京贷款 150 万能买哪？从之前简单观察的结果来看，感觉不是条件不好的老破就是远郊，升值空间本身也会更小……

[lambdaX999]

看租售比吧，以及看预期。我觉得中国人买房基本上不看这个，比如我最近也在看房子，一套月供快 1 万 5 的房子，总价 350 左右吧，月租金就 4000 多。我感觉这个租售比买房是真的大冤种，一个月月供别人能租 4 个月，真的是给租客在打工。

另外看预期就是未来房价是否会上涨，房子上面始终悬着一个政策面：房住不炒，所以接下来至少在政治正确方面我觉得房价是不可能暴涨的，暴涨就是打上面人的脸。而且未来人口会越来越少，这个已经是公开的秘密了，说难听点就是接盘侠少了，但是核心都市圈的人肯定是会越来越多，这个各个国家都有这个趋势。所以针对这个趋势，那就是未来三四线城市的房子肯定会越来越不值钱，甚至是有价无市。核心城市的核心位置还是有涨价的潜力，但是大部分地方应该都会下跌，因为现在房子的价格跟价值完全不匹配。

我最近想换套大房子时候我就在算这个账，买房要付出的成本是首付+贷款+利息，用同样金额的钱我能租套什么样的房子，然后我还能剩多少钱？现在房子越来越不是一个好的投资品了，只剩下居住价值的时候我觉得会慢慢的回归真实的价值，租售比可能会回到一个正常的水平。

所以要不要买房，我觉得还是看你有没有别的投资渠道，比如不买房能不能实现资本的增值，有没有更好的方向。

[apuslilie]

之前相当长一段时间房价和房租都在涨，所以很多时候不用考虑这个问题。

我理解现在情况比较微妙，以后怎么发展很难说（个人偏保守，或者说希望我们能争取到一个更健康发展的方式）。

[w2er]

如果房价、租金从现在起保持水平恒定，我是不会买的了。

但 gdp 噌噌涨，除了我听说大家平均收入都在涨。
收入涨，加必须通胀，租金八成又要涨，以广州为例，十多年下来租金应该翻了一翻多到两番了吧，深圳感觉更甚。
再看看利率，迟早被削成 A#。
再结合国人对买房执着，你就猜到底相信房子保值的人多呢还是相信迭成白菜价的人多。至少两个地方，我是猜深也好京也好还要上涨，其他地方不知道。
最终会如何。。

[NewYear]

存疑。

真的能在大城市留下来吗？ 45 岁之后做什么职业？

[lxh1983]

大城市买车也是一样的道理，但是还是那么多人买

[roderic]

@seki 2%是以目前稳健理财差不多保底收益来看的，理论上会高于这些，但要考虑自己其他激进投资失败的风险，所以定了一个保守的值

[roderic]

@lambdaX999 如你所说，买房想实现资本增值只能是买核心城市的优质地段，以北京为例，指哪些地段？海淀那些动不动 10 万一平的？不买房的增值我给的保守值是 2%，估计也就和通胀持平的水准。这里面可能还体现了买房的另一个好处，就是房价如果能实现最基本的稳定，那也是算是一个抗通胀的工具。

[roderic]

@w2er 租金的上涨有部分还是和房价强相关吧，房价不涨的情况下，社会如果不能复苏，租金估计顶多也就是和通胀速率保持一致。

[roderic]

@lxh1983 买车不一样，买车是为了改善生活，而且整体成本没房子那么高，是个比较能够到的消费品

[lambdaX999]

@roderic #11 北京我不太熟，深圳比较核心的就是现在的限购区，尤其是限购区中商业、交通、教育、景观、医疗、城市面貌都非常不错的地方，比如深中书包的房子，目前还是比较坚挺的，因为这种地方买了小孩的教育就等于一只脚迈进了 985 ，自然愿意接盘的人是很多的。

房价只要不涨你就是亏的，利息真的很高，不知道你买了没，我是在深圳买了一套，每个月还款大部分都是利息，说实话有些肉痛

[roderic]

@w2er 超一线房价应该还是有一定上涨空间的吧，毕竟超一线对标的是国际化城市，只是这个上涨幅度大小和是否城市能够持续上涨的区域，这些是不能确定的

[feikaras]

@roderic 不认为，中国超一线在全球范围来看价格都不算便宜了。真要投资需要捡漏思维。不然你请从固收和自住角度去考虑房地产，而不要从房价涨跌考虑。

[purringpal]

核心城市核心地段与房产保值增值是充分非必要关系，所谓‘强者恒强’是销售概念，有些是被中介洗脑后拿来当成自己的观点。个人认为如果把房产作为中长期投资，选国内前 10 的城市+避开该城市的部分坑，就够了。

[roderic]

@lambdaX999 前期很长一段时间单从月支出角度看确实是亏的，就像我问题描述里面算的那样

[roderic]

@feikaras 这个超一线定位和房价应该到什么水平确实没有仔细研究过，是个比较模糊的判定。只是感觉如果中国目前能按规划正常走的话，发展中国家到 45 年的中等发达国家，总还有上涨空间吧

[feikaras]

@roderic 你就直接看发达国家的房价就好了，比如就隔壁东京首都圈，自己贴现上房地产税。大概率作为投资跑不过大部分东西。要么也许新崛起的二线，要么某些新特区（但投错代价也高），总之一要之前便宜，二要后面有前途，不然作为投资真的不咋。就跟股市百亿多的公司会炒到千亿，千亿多的公司翻倍机会几乎没有一样。