关于房贷的计算

2022-08-16 13:20:17 +08:00
 oblivious

鉴于总是看到大家讨论房贷到底哪种还款方式好,要不要提前还贷,因此想开个帖子讨论一下我的理解:

房贷的利息计算只取决于一个东西,那就是你的剩余本金(也就是你还欠银行多少钱)

举个例子:

贷款 100 万,30 年,利率 4.65%

例如使用等额本息,还款计划为:每个月还款 5156 元, 第一个月还款本金 1281 元,利息 3875 元; 第二个月还款本金 1286 元,利息 3870 元; 第三个月还款本金 1291 元,利息 3865 元; ……

第一个月的利息是怎么算的呢?就是你 剩余本金 * 年利率 / 12 得到的,3875 = 1000000 * 0.0465 / 12 ; 第二个月的利息:3870 = (1000000-1281) * 0.0465 / 12 ; 第三个月的利息:3865 = (1000000-1281-1286) * 0.0465 / 12

因此,抛掉什么所谓的“房贷前期都在还利息,后期才在还本金”,“等额本金比等额本息好”等观点吧,只需要维护一个数字:你贷款还有多少剩余本金没有还给银行即可。

了解这个后可以再谈一谈要不要提前还贷。在理解了剩余本金这个观点后,是否需要提前还贷只取决于一个因素,那就是你的长期投资回报率,如果长期投资回报率 > 房贷利率,那么你就不应该提前还贷,否则你需要提前还贷,就是这么简单 hhhhhhh 。

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40 条回复
xmumiffy
2022-08-16 20:57:47 +08:00
@singerll 你自己算算过了一个月你这两种方式都还欠银行多少本金。
咋不拿到手就还款 99 万呢,四舍五入等于不要利息借了 100 万。
HunterPan
2022-08-16 21:00:05 +08:00
@singerll 100w 的 一年就 2w 多的利息 哪里有 我去贷
xmumiffy
2022-08-16 21:02:55 +08:00
@HunterPan 按他的说法,只要你借款到手就还款 999,999 元,就完全可以只要几分钱利息借个一年 100 万.反正他只看你借款到手时是多少,不看这些本金都是啥时候还的
singerll
2022-08-16 21:04:06 +08:00
@xmumiffy 你倒是说出来我哪里算错了啊。你们说我算错的,每个人都有一个甚至多个答案,那你们到底谁是对的?
singerll
2022-08-16 21:07:21 +08:00
@HunterPan 贷款计算器在哪,你自己去算下好吗?说我算的两万不对的,建议你去把网上所有的计算器都喷一遍。
还有贷一个亿三十后别说还十个亿,我可以还 1 万个亿,哪有你也给我说下,我这就去贷。
xmumiffy
2022-08-16 21:12:13 +08:00
@singerll 我已经说了 你这个不叫 100 万借一年, 你自己算算过了一个月你这两种方式都还欠银行多少本金。如果你不能理解,那就不理解吧
singerll
2022-08-16 21:19:01 +08:00
@xmumiffy 好的,如果你不能理解,那就不理解吧。
maddot
2022-08-16 21:57:30 +08:00
@singerll

楼主说没有“多还利息”的意思是:你剩余的本金还是按以一样的方式算利息,所以跟前面比较“不吃亏”

你根本不是在讨论同一件事情
singerll
2022-08-16 23:20:41 +08:00
@maddot 因为楼主最开始说的,抛掉什么所谓的“房贷前期都在还利息,后期才在还本金”。
事实是前期大部分钱就是在还利息,只不过这个利息按照公式算出来是合理的,仅此而已。
oblivious
2022-08-16 23:48:34 +08:00
@singerll 因为对于现金流,不同时期付出去得钱,他们的 **价值** 是不一样的。

我主贴里给的一年例子是:这一年不是按照 12 个月分期的,而是只分一期,就是借款一年,一年后付本还息。然后后面是按照你的回复给的,借款一年,分期 12 个月还款。

我理解你的意思,你的意思是不计算现金流的价值,而仅仅是计算**利息和** and **本金和**。

我的贴子就是分析一下这种计算的不正确之处,仅此而已 = =!
jdgui
2022-08-17 00:00:24 +08:00
@singerll
因为你第一个月贷款了 100w ,第二个月只贷款了 100/12*11=91.66w,最后一个月只贷款了 100/12=8.33w 。你一整年平均贷款了 50w 出来。所以你的实际利率是 25366/50w 。
你如果贷款 30 年,因为还的本金太少了,你实际一整年借的本金是 99w+,所以你实际产生的利率是 46000/99w 。
也就是说你贷款一年每个月还 8.33w+利息,你贷款 30 年,每个月还本金+利息=5000+,这俩都不是一个数量级的了,你的资金压力能一样吗,怎么能一起比较利息。。
oblivious
2022-08-17 00:02:07 +08:00
@singerll 回复 29 楼,

“房贷前期都在还利息,后期才在还本金”,这句话是错的原因是:你永远可以在第六个月后,进行主动还款,此时你欠银行的“剩余本金”减少,因此避免了前期在还利息,后期才在还本金。

“等额本金比等额本息好”,这句话是错的原因是:同理,你可以第六个月开始,每个月都多还一点钱,因此在这种状况下,两者完全没有任何区别。事实上两种还款方式你没有从银行赚到一丢丢东西,银行也没有从你身上赚到一丢丢东西。
jdgui
2022-08-17 00:17:36 +08:00
@singerll
你可能没理解现金流的概念,你手头的现金也是得有收益的。
你所理解的,先还的都是利息就是单纯只银行给你算出来的利息。
你一年就把 100w 还了,你付给银行的利息肯定是小于 30 年月供付给银行利息。但是你没想过你一年把 100w 还了和 30 年慢慢把 100w 还了所占有的资金成本不一样。
你一年还清贷款,你实际上一年下来占有的资金只有 50w ,这能理解对吧。而 30 年还清贷款一年下来实际占有资金是 99w+,这也能理解对吧。
然后假设你手头有 100w 现金,你存银行,银行一年给你 4w 的利息(年化 4%),这时候你一年还清贷款的版本存银行,银行只会给你付 2w 的利息,(第一个月存了 100w ,第二个月 92w 。。。最后一个月 8w 多,平均一年存了 50w )
然后如果你是 30 年的版本,那银行会给你 90+w*0.04 ,快 4w 的利息。
也就是说,你一年还清的的贷款版本,虽然付给银行的房贷利息的确少了,但是因为你资金占用更大,你资金赚到的利息也少了,最终你并没有少付利息。而 30 年还清的版本,虽然付给银行的利息的确多了,但是你 100w 赚到的利息也多了,最终也没有多付利息。
jdgui
2022-08-17 00:22:54 +08:00
@singerll
再比如,你压根没有这 100w ,你如果一年要还清这笔钱,而你的月收入没有到 10w ,那你就得找人借钱去还这个贷款了。所以虽然你付给银行的房贷的利息少了,但是你为了凑齐一个月还 8w+的月供,你还得额外支出给第三方的利息去借钱还月供。两者相加的利息才是你实际承担的利息,而不是只盯着银行部分的贷款利息。
而你没有 100w ,要 30 年还清这笔贷款,那你第一年虽然给银行的利息多了,但是因为月供低,你不需要找人借 8w 还贷款,你只需要借 5000 还贷款。也就是说,你给第三方的利息少了很多很多。这时候两者相加也是你实际承担的利息,这时候你不能因为银行还款的利息多,就认为你多还了利息,因为很可能第三方的利息高很多很多,最终反而你一年还清的版本需要支出更多的利息
singerll
2022-08-17 06:03:38 +08:00
@jdgui 不是我没有理解现金流的概念,明明在说贷款本金和利息的区别,我想表达的是,你前期还的大部分钱都是利息,即便你算出来的数据再合理,他还是利息。
我是不明白为什么一直在算现金流的问题,现金流的问题跟前面还的都是利息有什么关系吗?即便算现金流亏到家了,你还的还是利息这个事实也没有变。
singerll
2022-08-17 06:17:38 +08:00
@oblivious 你永远可以在第六个月后进行主动还款,因此避免了前期在还利息,后期在还本金。

大兄弟你自己都说了因此避免了前期在还利息。如果前期不是在还利息,那你为什么要避免前期在还利息?
是不是我可以理解为,你前期在还利息这个事实已经发生,只不过你后期可以通过操作来避免这种情况。那前期在还利息这句话有错吗?

至于等额本金和等额本息哪个好,我从来没评价过。
singerll
2022-08-17 06:44:15 +08:00
@oblivious 而且最开始说的,第一个还款本金 1281 ,利息 3675 。利息都是本金的 3 倍了,你还的还不是利息吗?

你从头到尾都在告诉我,这个利息是按照公式算出来的,是合理的,是你应该付的。你根本就不用算,我也知道是合理的,银行不可能在瞎胡算。但无论再合理,你前期还的都是利息这个事实也没有变啊。
tigerstudent
2022-08-17 08:21:53 +08:00
楼主你发这贴都引来了什么弱智
jdgui
2022-08-17 12:50:24 +08:00
@singerll
因为利息,他不能只看还给银行的部分。
我假设一个场景,你信用很好,银行贷款给你一个亿,年化利率只要百分之一。你一年要还 100w 利息。你认为你是亏了还是赚了?如果你只看利息部分,一年一百万利息,压力很大对吧。
但是银行贷款给你的一个亿,你拿这部分现金流,去存另外一家银行,他给你算百分之四的年化,这时候你从另外一家银行获得了 400w 的利息。
你如果抛弃现金流产生的收益去算你给银行的利息,那你会得出一个结论,立马把这一个亿的贷款还了,毕竟要 100w 的利息呢,还 30 年就得还三千万给银行。但是实际上最优解是你永远不要还是最划算的,因为一年稳赚 300w 。
所以现金流是你必须考虑的,否则你的决策可能是完全错误的。
hao3441995
2022-08-17 19:47:13 +08:00
@singerll 不管是哪种还款方式,每个月都要付你当前所欠本金,在当月产生的利息。等额本息的月供中利息比例大,是因为本金还的少,而非利息还的多……

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