艰难的广州买房-看房篇

2022-12-14 10:35:32 +08:00
 changnet

故事发生在 2022-05 到 2022-12 之间,发布于 2022-12

2022 年,是我到广州的第 9 个年头,租房也刚好般了 9 次。因离公司太远而搬,因太吵而搬,因征地而搬,因改公寓而搬,因顶层漏水而搬,搬家搬得我都心累,房租也从原来的 200/月,涨到现在的 2000/月。我大多数是租城中村的,因为我不合租,在小区没法租单间或者一室一厅,也有租一些民房改造的所谓公寓。价格上去了,居住体验却完全随机。

让我彻底爆发的是 5 月份的时候,房东突然通知整栋楼都不能住了,因为线路老化,有安全隐患。就很突然,找房子都来不及安排,计划完全被打乱了,整个人好难受。然后人还没完全搬出去,就眼睁睁地看着施工队进场开工,每天噼里啪啦地拆东西。后来按公寓的标准装修好,房租涨了 600/月,房东还美滋滋地发了朋友圈。

那一刻心里默默地想,还是买个房子吧。因为后面新租的房子,住着也不怎么舒服,更加坚定了这个想法。

算了算自己的各种银行卡余额和理财和贷款额度,大概能买 150 万总价的房子。自己倒是因为在广州呆得够久,没有限购。考虑了一下,准备买大概 150 万总价,通勤时间在 1 小时以内(到车陂南)的新房或二手房。目标是在房租到期后(明年 5 月份),就搬过去。

在广州找这个条件的房子,范围一下子就缩小了。什么越秀、天河之类的核心区,就是再老再破的老破小也轮不到我,黄埔新城那块,也在 270 万左右,基本就以下几个选择:

  1. 白云区(二手)
  2. 南沙(新房)
  3. 番禺(二手)
  4. 黄埔区 21 号线镇龙那块
  5. 增城区 13 号线新塘那块

从白云区、南沙通勤到车陂南是很难的,1 小时属于极限操作了。白云区的配套相对比较成熟,但那边的新房买不起,二手房总价不低,选择也不多。南沙是新区,还没建好没有二手房,配套还没建成,只是环境好,规划好,但它的新房 150 总价选择也不多。番禺这个区开发很久了,配套相对成熟,但没什么新房(亚运城、领袖海那几个盘超 150 万太多),二手房倒是很多,价格也合适的,但楼龄较高,多为楼梯房。黄埔 21 号线镇龙是在广州的北向,那里建了非常多的住宅,150 万的总价选择实在是太多太多,只是镇龙到车陂南 1 小时是地铁口到地铁口的时间,真正通勤可太远了。增城 13 号线附近,选择也比较多,新房二手房都多,但同样的,这地方也没什么配套。

因此我把首选目标放到了增城区 13 号线新塘那块。到了 8 月底,看了增城的几个盘(里面的价格是看完样版房销售直接算的,没谈优惠):

这段时间,我还看了新世界花园(就在尚东阳光隔壁)的二手房,步梯三房大概在 162 (中介说这个只能谈个几万,搞笑的是后来 11 月他来问我 145 要不要),算上简单翻新,税费,那花费也将近 170 。如果是电梯房,那更贵,都倒挂新房的。而且我对这个小区印象不太好,没有地下车库,都停在小区路边,楼梯墙就批一下腻子,没有瓷砖,上面都是划痕,完全没人维护,小区里老人很多,都在带小孩玩,感觉会很吵。一个月后,中介又给我发了一个加装了电梯的,报价 152 ,满二,需要做翻新,划算一些,不过这时候我已经交尚东阳光的首付了,和我没关系了。

由于我比较在意通勤,超出沙村、白江这两个地铁站的我都不考虑了。华润公园上城、尚东阳光是在沙村地铁口 1000 米以下,因此可以步行 10 分钟到地铁口,其他的全部不行。但是华润公园上城是期房,也超出预算太多,而且看样版房的时候还是一期,正对着广深高速实在太吵了。因此尚东阳光是首选。

我原本还想看看番禺和白云的一些二手房,奈何中介听了我的预算和要求,都没能给我推一个像样的房源,更别说带看了。自己在 app 上找,那边的二手房多数是 10 多年前的步梯,价格却和增城这边的电梯新房是一样的,通勤时间是一样的,配套也没好到哪去,完全没有看的欲望。

在中介的忽悠之下,糊里糊涂地就买了尚东阳光(这个后面再发个帖子单独细说)。

看房的过程体验非常糟糕。

  1. 我是个社恐,一向独来独往,每次出去看房,都是嗯,这挺好,嗯,那也挺好,话都懒得多说一句。然后就是自己太菜,我之前住的也不是小区,也不知道要看什么,勉强看个采光、噪音,所有注意力都集中在户型、价格上。而且更要命的是,正因为自己不懂,看了几个楼盘,就觉得自己啥都懂了,再多看几个也没什么必要,可以下手买了。什么物业费、楼层户型分布、空间大小、暗厨之类的基本都给我忽略掉了。

  2. app 的使用体验实在太差。找房先得在 app 上找,常用的就两个:安居客和贝壳。安居客上很多假房源,价格比较低。如果在上面联系中介,约出来他就会带你去看新房。如果你一定坚持要看上面的房源,通用话术就是房东今天不在家,或者需要预约,或者是卖了,继续坚持要看那他就直接不回。看得多了,明显一眼就能看出来那房源是假的。对一些小区熟悉了,明显能看出来那些户型在这个小区是不存在的。安居客是 58 系的,坑人那是祖传技艺了。
    贝壳相对正规很多,上面的房源真实度相对高一些,上面的房源数量也比较少(毕竟少了很多假房源)。约看房很快就可以看,但二手房的话他们收的费用也相对高一些,新房就无所谓。贝壳的 app 房源信息比较清晰,安居客户型图都是模糊的。但贝壳的推广弹窗很多,这点没安居客好。

  3. 中介给我的感觉是真的恶心,总的来说就是胡说八道,弄虚作假。

中介是真的能胡说八道,电话里这也可以那也可以,现场看房时这也不行那也不行。很多中介带看对楼盘根本不熟,问他楼龄、物业费都能说错,他不懂就算了,关键是还乱说一通,然后再问售楼部的销售,说的完全不一样。什么和他成交,售后好,交税办证他们帮跑腿,我签了合同后他拍完照拿到钱后就没见过那个中介了,一直是售楼部的销售让我去跑腿。整天推些夸夸其谈的消息,房价降了要赶紧买房不买就没,房价涨了要赶紧买房不买就买不起,降利息也买,涨也买,对他们来说天塌下来也适合房。 弄虚作假也是他们的家常便饭。今天发信息给你说这个卖了,明天说那个卖了。换个中介,不是卖了么,怎么还有?去到销售部一看,怎么还有一大堆可选。或者是销售拿着一张表过来,这也卖了那也卖了,可过几个月,还没卖完,阳光家缘的销控表上怎么还没卖。

另外中介是特别喜欢骗人到现场看房的。你想看个二手,他直接带你看新房,你报个价,他直接说可以,到了现场又拿不下来。因为带看是算业绩的,另一方面是带看是有时效的,即一个中介带你看过这个楼盘,那么后面几个月只要你成交,不管是和哪个中介成交,都是算第一个带看中介的。如果和其他中介成交,按他们业内的规则,第一个带看的可以提起申诉拿回佣金。这个规矩不成文,但是为了合作关系开发商一般都支持,我这中介听说别人带我看过还是挺慌的,要求我几个月内不要向其他中介透露自己成交了。还有另一方面是人到现场,脑子就没那么好使,比较好忽悠。很多现场买了,回去分析一下都发现很多问题。

房子涉及的东西太多,预算不足其实是很难兼顾。后面我反思了一下,觉得自己漏了一些比较重要的点。

  1. 查一下房子抵押状态。我一直觉得买的是现房,交钱办证个把月能搞定。但后来我才发现房子被开发商抵押,最终搞了整整 3 个多月证才下来。结果我拿到证的时候,原本是期房的都会四季都交房了。广州的可以到阳光家缘去查。

  2. 关注整栋楼的布局。下面两个户型,一个是尚东阳光的,一个是金泽豪庭的。尚东阳光同一层的两户是共用一堵墙的,而金泽豪庭都是分开的。这意味着尚东阳光受到 5 个邻居的影响,而金泽豪庭只受上下两个邻居的影响,大大减少邻里矛盾的可能性。

  3. 对房间大小有个概念。很多户型图上是没有标注尺寸的,在户型图上看房间啥东西都摆上了,样版间里也有摆放,但实际上那些家具是缩小的定制版。一些标注了尺寸的,也是把墙都算上了。我看房的时候一直没有发现这个问题,直到我在软件上摆家具的时候,摆不下,所有房间都比我预期的要小。比如我的主卧标记 3900 的宽度,但最终量出来是 3540 ,明显把一边的承重墙( 240 )和另一边的非承重墙(120)都算上了。长宽都这么算的话,一个 10 平的房间会变成 13 平。而且让人无语的是每个房间都算,即使共用一堵墙的两个房间,都会把这墙的宽度算上。一般来说,想放一张 1800 宽的床,600 宽的书桌,还有一个 600 宽的衣柜,需要 13 平米以上。我这 86 平号称大两房的完全是达不到这个要求。

  4. 不知道我脑子当时在想什么,这是一个暗厨我居然都没发现(见上面的图)。厨房必须是有窗的才符合标准的,所以开发商直接开窗出玄关。但实际使用时,谁不封玄关啊,一封窗就变成暗厨。我看到有几个在售的楼盘是这个厨房布局。

总而言之预算不足实在太难了,即使我能忽略一些问题,比如学区、配套什么的,最终还是有很多不满意的地方。

这段时间广州政策的一些变化

还有一些是给开发商让利,或者我不怎么关注的(比如二孩公积金总额可以提高),就不提了。从 2022-05 到 2022-12 ,广州的房价是下行的。到 12 月份,房子还没到手,直接就掉了 10 万。原来很多 150 万买不起的,比如番禺、南沙那些,也能买了。买房有风险,出手需谨慎。

看房还是需要慢慢看,像我这样才看 3 个月就太着急出手就会出问题。

10007 次点击
所在节点    生活
90 条回复
gosansam
2022-12-14 10:51:14 +08:00
感谢分享 跟楼主一样也是这个预算左右 之前问了下广州同事 200w 很难做广州人 看看佛山 还是不错
dfjosdfi3454
2022-12-14 10:57:11 +08:00
恭喜 OP
chashao
2022-12-14 10:58:28 +08:00
感谢楼主分享!我最近也在看房子,想问问广州住房相关政策一般去哪关注比较好
bypain
2022-12-14 11:11:33 +08:00
感谢 OP 分享,很有借鉴意义
mazyi
2022-12-14 11:14:47 +08:00
和中介这种要收你钱的打交道,核心奥义就是问最多的问题,说最狠的话,给该给的钱。
mz24u439Gn9s8Taw
2022-12-14 11:16:26 +08:00
感谢楼主分享
smplesugar
2022-12-14 11:23:29 +08:00
感谢 OP 分享
enjoeq
2022-12-14 11:36:14 +08:00
感谢分享
johopig
2022-12-14 11:42:24 +08:00
感谢分享!
changnet
2022-12-14 11:43:20 +08:00
@gosansam 广州很大,中心的几个区这个预算比较难。200 多在番禺可以选,多加几十万黄埔新城的新房也能买。郊区选择就很多。佛山的话,如果在靠佛山那边上班,也可以考虑,不然通勤比较辛苦。
changnet
2022-12-14 11:49:56 +08:00
@chashao 多加几个中介,价格、政策有什么变化他们每天都会在朋友圈里发,就是比较烦人。贝壳等 app 上也能看,但没那么及时。限购这些政策的话,直接问中介或者平时关注新闻。各个楼盘的真实价格没去现场谈,基本就没法知道,app 只能看个大概。
Jeyfang
2022-12-14 11:51:48 +08:00
首先还是恭喜楼主啦,户型除了厨房没有窗户,其他都还挺好的啦
Jeyfang
2022-12-14 11:55:06 +08:00
@chashao 中介的信息也得学会甄别,有些他们往往发一些断章取义的内容,要看一下原本的政策内容
wu67
2022-12-14 11:59:17 +08:00
如果在越秀白云番禺佛山顺德上班, 番禺其实是可以的, 如果在珠江新城、天河那边上班, 番禺太难了, 通勤会很累, 开车也塞. 黄埔那边到还好一点, 相当于工业开发区, 开车倒是还行. 还有面积计算是真的坑, 太恶心了...
Kamiender
2022-12-14 12:06:21 +08:00
@changnet 首先恭喜 op ,我 22 年也刚刚在广州买房,这段时间搬进去了,我买在了番禺广场的东怡新区,到地铁站 600m 吧,附近的配套设施极其完善,可以做 3 号 18 号,虽然说是 00 年的房子,但是整体的房子质量并不差,并且逐渐在加装电梯,我买的是一梯两户南北对流的,整体在 300w 左右,你可以看一看稍微小一点的户型,祝 op 找到心仪的房子
paststrange
2022-12-14 12:22:41 +08:00
我买了黄埔镇龙段的
changnet
2022-12-14 12:27:10 +08:00
@paststrange 镇龙那边环境不错,就是到我上班的地方有点远。如果在靠天河北面那一块上班,那挺不错
yeqizhang
2022-12-14 12:29:11 +08:00
@paststrange 尚景花园吧🐶
passall
2022-12-14 12:44:09 +08:00
150W ,如果 2 手,离珠江新城 1 小时地铁的话,很多选择。
ccagml
2022-12-14 13:00:24 +08:00
恭喜 op 感谢分享

这是一个专为移动设备优化的页面(即为了让你能够在 Google 搜索结果里秒开这个页面),如果你希望参与 V2EX 社区的讨论,你可以继续到 V2EX 上打开本讨论主题的完整版本。

https://www.v2ex.com/t/902390

V2EX 是创意工作者们的社区,是一个分享自己正在做的有趣事物、交流想法,可以遇见新朋友甚至新机会的地方。

V2EX is a community of developers, designers and creative people.

© 2021 V2EX