艰难的广州买房-看房篇

故事发生在 2022-05 到 2022-12 之间，发布于 2022-12

2022 年，是我到广州的第 9 个年头，租房也刚好般了 9 次。因离公司太远而搬，因太吵而搬，因征地而搬，因改公寓而搬，因顶层漏水而搬，搬家搬得我都心累，房租也从原来的 200/月，涨到现在的 2000/月。我大多数是租城中村的，因为我不合租，在小区没法租单间或者一室一厅，也有租一些民房改造的所谓公寓。价格上去了，居住体验却完全随机。

让我彻底爆发的是 5 月份的时候，房东突然通知整栋楼都不能住了，因为线路老化，有安全隐患。就很突然，找房子都来不及安排，计划完全被打乱了，整个人好难受。然后人还没完全搬出去，就眼睁睁地看着施工队进场开工，每天噼里啪啦地拆东西。后来按公寓的标准装修好，房租涨了 600/月，房东还美滋滋地发了朋友圈。

那一刻心里默默地想，还是买个房子吧。因为后面新租的房子，住着也不怎么舒服，更加坚定了这个想法。

算了算自己的各种银行卡余额和理财和贷款额度，大概能买 150 万总价的房子。自己倒是因为在广州呆得够久，没有限购。考虑了一下，准备买大概 150 万总价，通勤时间在 1 小时以内（到车陂南）的新房或二手房。目标是在房租到期后（明年 5 月份），就搬过去。

在广州找这个条件的房子，范围一下子就缩小了。什么越秀、天河之类的核心区，就是再老再破的老破小也轮不到我，黄埔新城那块，也在 270 万左右，基本就以下几个选择：

白云区（二手）
南沙（新房）
番禺（二手）
黄埔区 21 号线镇龙那块
增城区 13 号线新塘那块

从白云区、南沙通勤到车陂南是很难的，1 小时属于极限操作了。白云区的配套相对比较成熟，但那边的新房买不起，二手房总价不低，选择也不多。南沙是新区，还没建好没有二手房，配套还没建成，只是环境好，规划好，但它的新房 150 总价选择也不多。番禺这个区开发很久了，配套相对成熟，但没什么新房（亚运城、领袖海那几个盘超 150 万太多），二手房倒是很多，价格也合适的，但楼龄较高，多为楼梯房。黄埔 21 号线镇龙是在广州的北向，那里建了非常多的住宅，150 万的总价选择实在是太多太多，只是镇龙到车陂南 1 小时是地铁口到地铁口的时间，真正通勤可太远了。增城 13 号线附近，选择也比较多，新房二手房都多，但同样的，这地方也没什么配套。

因此我把首选目标放到了增城区 13 号线新塘那块。到了 8 月底，看了增城的几个盘（里面的价格是看完样版房销售直接算的，没谈优惠）：

华润公园上城（ 2.5 万 /平，期房精装 79 平总价 192 ）
路劲星棠（ 2 万 /平，期房精装 78 平总价 160 ）
万科都会四季（ 2 万 /平，期房精装 88 平总价 176 ）
尚东阳光（ 1.85 万 /平，现房毛坯 88 平总价 163 ）
合生湖山（ 2.1 万 /平，期房精装 89 平总价 192 ）

这段时间，我还看了新世界花园（就在尚东阳光隔壁）的二手房，步梯三房大概在 162 （中介说这个只能谈个几万，搞笑的是后来 11 月他来问我 145 要不要），算上简单翻新，税费，那花费也将近 170 。如果是电梯房，那更贵，都倒挂新房的。而且我对这个小区印象不太好，没有地下车库，都停在小区路边，楼梯墙就批一下腻子，没有瓷砖，上面都是划痕，完全没人维护，小区里老人很多，都在带小孩玩，感觉会很吵。一个月后，中介又给我发了一个加装了电梯的，报价 152 ，满二，需要做翻新，划算一些，不过这时候我已经交尚东阳光的首付了，和我没关系了。

由于我比较在意通勤，超出沙村、白江这两个地铁站的我都不考虑了。华润公园上城、尚东阳光是在沙村地铁口 1000 米以下，因此可以步行 10 分钟到地铁口，其他的全部不行。但是华润公园上城是期房，也超出预算太多，而且看样版房的时候还是一期，正对着广深高速实在太吵了。因此尚东阳光是首选。

我原本还想看看番禺和白云的一些二手房，奈何中介听了我的预算和要求，都没能给我推一个像样的房源，更别说带看了。自己在 app 上找，那边的二手房多数是 10 多年前的步梯，价格却和增城这边的电梯新房是一样的，通勤时间是一样的，配套也没好到哪去，完全没有看的欲望。

在中介的忽悠之下，糊里糊涂地就买了尚东阳光（这个后面再发个帖子单独细说）。

看房的过程体验非常糟糕。

我是个社恐，一向独来独往，每次出去看房，都是嗯，这挺好，嗯，那也挺好，话都懒得多说一句。然后就是自己太菜，我之前住的也不是小区，也不知道要看什么，勉强看个采光、噪音，所有注意力都集中在户型、价格上。而且更要命的是，正因为自己不懂，看了几个楼盘，就觉得自己啥都懂了，再多看几个也没什么必要，可以下手买了。什么物业费、楼层户型分布、空间大小、暗厨之类的基本都给我忽略掉了。
app 的使用体验实在太差。找房先得在 app 上找，常用的就两个：安居客和贝壳。安居客上很多假房源，价格比较低。如果在上面联系中介，约出来他就会带你去看新房。如果你一定坚持要看上面的房源，通用话术就是房东今天不在家，或者需要预约，或者是卖了，继续坚持要看那他就直接不回。看得多了，明显一眼就能看出来那房源是假的。对一些小区熟悉了，明显能看出来那些户型在这个小区是不存在的。安居客是 58 系的，坑人那是祖传技艺了。
贝壳相对正规很多，上面的房源真实度相对高一些，上面的房源数量也比较少（毕竟少了很多假房源）。约看房很快就可以看，但二手房的话他们收的费用也相对高一些，新房就无所谓。贝壳的 app 房源信息比较清晰，安居客户型图都是模糊的。但贝壳的推广弹窗很多，这点没安居客好。
中介给我的感觉是真的恶心，总的来说就是胡说八道，弄虚作假。

中介是真的能胡说八道，电话里这也可以那也可以，现场看房时这也不行那也不行。很多中介带看对楼盘根本不熟，问他楼龄、物业费都能说错，他不懂就算了，关键是还乱说一通，然后再问售楼部的销售，说的完全不一样。什么和他成交，售后好，交税办证他们帮跑腿，我签了合同后他拍完照拿到钱后就没见过那个中介了，一直是售楼部的销售让我去跑腿。整天推些夸夸其谈的消息，房价降了要赶紧买房不买就没，房价涨了要赶紧买房不买就买不起，降利息也买，涨也买，对他们来说天塌下来也适合房。弄虚作假也是他们的家常便饭。今天发信息给你说这个卖了，明天说那个卖了。换个中介，不是卖了么，怎么还有？去到销售部一看，怎么还有一大堆可选。或者是销售拿着一张表过来，这也卖了那也卖了，可过几个月，还没卖完，阳光家缘的销控表上怎么还没卖。

另外中介是特别喜欢骗人到现场看房的。你想看个二手，他直接带你看新房，你报个价，他直接说可以，到了现场又拿不下来。因为带看是算业绩的，另一方面是带看是有时效的，即一个中介带你看过这个楼盘，那么后面几个月只要你成交，不管是和哪个中介成交，都是算第一个带看中介的。如果和其他中介成交，按他们业内的规则，第一个带看的可以提起申诉拿回佣金。这个规矩不成文，但是为了合作关系开发商一般都支持，我这中介听说别人带我看过还是挺慌的，要求我几个月内不要向其他中介透露自己成交了。还有另一方面是人到现场，脑子就没那么好使，比较好忽悠。很多现场买了，回去分析一下都发现很多问题。

房子涉及的东西太多，预算不足其实是很难兼顾。后面我反思了一下，觉得自己漏了一些比较重要的点。

查一下房子抵押状态。我一直觉得买的是现房，交钱办证个把月能搞定。但后来我才发现房子被开发商抵押，最终搞了整整 3 个多月证才下来。结果我拿到证的时候，原本是期房的都会四季都交房了。广州的可以到阳光家缘去查。
关注整栋楼的布局。下面两个户型，一个是尚东阳光的，一个是金泽豪庭的。尚东阳光同一层的两户是共用一堵墙的，而金泽豪庭都是分开的。这意味着尚东阳光受到 5 个邻居的影响，而金泽豪庭只受上下两个邻居的影响，大大减少邻里矛盾的可能性。
对房间大小有个概念。很多户型图上是没有标注尺寸的，在户型图上看房间啥东西都摆上了，样版间里也有摆放，但实际上那些家具是缩小的定制版。一些标注了尺寸的，也是把墙都算上了。我看房的时候一直没有发现这个问题，直到我在软件上摆家具的时候，摆不下，所有房间都比我预期的要小。比如我的主卧标记 3900 的宽度，但最终量出来是 3540 ，明显把一边的承重墙（ 240 ）和另一边的非承重墙(120)都算上了。长宽都这么算的话，一个 10 平的房间会变成 13 平。而且让人无语的是每个房间都算，即使共用一堵墙的两个房间，都会把这墙的宽度算上。一般来说，想放一张 1800 宽的床，600 宽的书桌，还有一个 600 宽的衣柜，需要 13 平米以上。我这 86 平号称大两房的完全是达不到这个要求。
不知道我脑子当时在想什么，这是一个暗厨我居然都没发现（见上面的图）。厨房必须是有窗的才符合标准的，所以开发商直接开窗出玄关。但实际使用时，谁不封玄关啊，一封窗就变成暗厨。我看到有几个在售的楼盘是这个厨房布局。

总而言之预算不足实在太难了，即使我能忽略一些问题，比如学区、配套什么的，最终还是有很多不满意的地方。

这段时间广州政策的一些变化

7 月份商贷利率降到 4.45
8 月份商贷利率降到 4.30
8 月份基本取消户口限制（相当取消限购，一个月社保即可入户广州，广州户口无限购）
9 月份备案价由正负 6%调整为可上浮 10%、下浮 20%
9 月份下调存款利率
9 月份允许二手房带押过户
9 月份卖一买一返个税
10 月份公积金利率由 3.25%下调至 3.10%

还有一些是给开发商让利，或者我不怎么关注的（比如二孩公积金总额可以提高），就不提了。从 2022-05 到 2022-12 ，广州的房价是下行的。到 12 月份，房子还没到手，直接就掉了 10 万。原来很多 150 万买不起的，比如番禺、南沙那些，也能买了。买房有风险，出手需谨慎。

看房还是需要慢慢看，像我这样才看 3 个月就太着急出手就会出问题。