广州天河区老破小想便宜卖了

[Neo18761]

我这天河老破小，在天河区东圃镇黄村附近，名字是一汽宿舍，原来的房改房。
隔壁有 2 个小区旭景家园 4-5w ，城市假日园 5w-6w 。
我家这个小区环境不行，86 方，平均 2.8w 每平方
最高在 2018 年-2020 年的时候成交价到 300w ，
现在挂在贝壳上 260w 没人看，我想着 240w 能卖我也愿意

如果还没人要，我就拿来出租算了
我家对面同样户型旧装修出租 3800/月
我家算是新装修，应该能租 4k 以上

这是房子链接
https://m.ke.com/gz/ershoufang/108404050272.html?duid=D2CO0KVK9UTPnDLTtD7b9qDZvSwX+h5ZRhXn79RBiTsHYX17&parentSceneId=131350585905106433&shareSource=beike_app

[KookSpookk]

不能打就赶紧脱手，等降到你本钱价格还卖不出去，你不得难受死。

[yingqi1]

举个例子，南北对流，110%实用率的新房 5 万一平；等同于南向 80%实用率传统二手房的 6~7 万一平。同一地段来对比，二手房是没法打的。
一个广州博主的介绍:
https://mp.weixin.qq.com/s/gyvJDbdQjY-l1ahaFgM63g

[xz410236056]

@weixind #2 郊区 100 多万的房子能租 2k+租售比还高了

[c2const]

@Neo18761

老破小大概率卖不动，OP 这老破小还有各种 debuff ，感觉别想着卖出去了，除非折中折，但心里肯定会不好过 :(

现在能租出去那就租房呗，哪怕以后租不出去了，也能降房租来增加市场竞争力 :)

[purringpal]

@yingqi1 看你钻在里面出不来，两点参考吧
1 ，新政是鼓励增加入户花园等半封闭空间，也就是增加了开发商“偷面积”的操作空间，那么开发商费尽心机把得房率做高了，它不会体现在房价上吗？开发商做慈善送福利吗？并不是，偷面积一直一直都存在，购房者用隐形溢价买了个心里舒服而已。

2 ，中介和自媒体卖一套新房的佣金相比二手房太诱人了，利益导向。而且自媒体给钱说话，割韭菜还让你五体投地感恩戴德。

不是说完全否定得房率和网络文章，客观看待吧。

[TArysiyehua]

现在卖房你就是要大降价，你降低到 200 肯定有人买，但是你如果慢慢降低到 200 ，那就没人买了，现实就是这样

[lakehylia]

要我说，老破小就没价值，赶紧跑，得的那点房租还不够房子贬值的。尤其是你那老破小学区还不行。亏本也要卖掉，买新楼，现在新楼也降了很多

[TArysiyehua]

@purringpal 你反驳的不对。
1. 偷面积是一直在，但是不能偷太多，所以以前的得房率低，现在政府放开了，得房率就高了，无形中降低了公摊面积。因为之前政府的限制，你设计上就不可能设计出得房率高的房子，怎么也设计不出来，因为图纸不合格，无法建造。

2. 体现在房价上：只能说你自己没关注房价，或者最近没有关注房价，现在新房根本就不敢升，以前的套路自己是得房率上去了，房价就上来了，但是现在开发商根本不敢升，现在是各种套路帮你省钱，房子现在根本就卖不动。
这也是为什么楼上很多人说楼主的房子卖不上去。因为同价位的新房吊打楼主的房子，老房子现在唯一的优势可能就是学位+配套。

[purringpal]

@TArysiyehua 唉，感觉字白打了，房价没升不代表不能降，如果他们不是把产品力做上去了，大概率要降价的。现在没涨，你就觉得开发商超级让利了… 那是因为现在是寒冬啊朋友。

你所有看到的优点都是暗中标好价格的，我花园 xx 园林设计、大堂 9 米挑高金碧辉煌，秒杀同行和二手房，是谁买的单？开发商送的吗？。别回了，就这样吧。

[purringpal]

让你无脑卖的基本都是菜场大妈水平，要么就是被自媒体“两极分化论”洗脑洗傻了的，经历过几轮周期自然明白什么是理论是真理，什么理论是浮云。

有好的投资水平和投资标的，趁现在市场还算平静，快速换筹是可以的，否则出租等风来。

[murmur]

@yingqi1 同地段哪里有房子对比，增城还可以比，新政策最重要的两点是去掉了刚需的限制，容积率的限制，可以做大户型，也不限制首次购房必须预留多少套

[28Sv0ngQfIE7Yloe]

@redeemer1001


如果是 300w 还是贷款买的，真要忍痛割肉的，，，

[ygtq]

在广州待了几年，感觉是要早点卖，240 不行就 230 ，220 ，不然再等等，200 都卖不动肯定要亏了

[TArysiyehua]

你自己创美理解我说的吧，我只是对比新房跟二手房的区别与优势。又没有让你无脑相信开发商，上面的链接我压根没看，但是就我自己看了几个月的二手房，我敢打包票说现在新房优势明显要比二手房多。二手房不大降价根本行不通

[xiaoxixi]

看个人呗，卖二百万一年吃利息也有六万，租房连五万都没

[bypain]

mark ，要是 200w 就入了

[Neo18761]

看来很多人对房产有很深刻的认识，很专业~
我仔细分析了一下现在这个房子，虽然硬伤确实多，但在价格比较低的情况下还是能找到不少优点
1 、天河户口落户，天河区的政策是有优势的，比如高中考试，有区域优势。街道办等一些政府职能部门水平和态度也会好一点。
2 、对于上班族确实挺友好，位置在天河区，临近 BRT 主干道中山大道，上班还挺方便。
3 、处于闹市中比较安静的位置。
4 、出租租金高，同时没啥额外收费，管理费一个月几十块。
5 、户型不错使用率很高，86 方的大小，几个房间大小比现在的新房小户型宽敞很多。
6 、周边很多商务中心，很多开小公司的，未来周边发展应该不会太差

[Battle]

我在广州楼市不算身经百战，但也搞了两桶金。
我的建议是，如果你有较高的选筹水平，那应该果断快速置换，卖掉手头这套，去买得房率高的房子，如果是买一手的，选价格远低于周边一手房的且是新规定后的产品，比如去年很火的保利天瑞，荔湾的保利花语和岸，保利和颂什么的；如果是选二手，就要选周边区域未来很长时间内都没有太多供应的小区。

不过看你第一套买了这么个玩意，我认为你没有太高的水平，所以建议你老老实实不要折腾，你属于在房市里很容易被割韭菜的客群

[lbfjkaou]

#23 老哥很精辟啊

[KgM4gLtF0shViDH3]

要卖只能一次性降得多才能卖出去，慢慢降永远跟在别人后面，要么就别卖了。