现在买房这种方式可行？

最近因为租的房子房东要卖了，我也不得已要搬家，昨天去看房跟中介聊了很多，我说现在租的地方住的挺好，要不是房东卖，也许不会换地方，其次就是房东 2 年前就开始挂牌了，但是期间只有几个人来看，近期突然很多人来看，可能是因为房东降价了，随即我找到接管这个房屋的中介询问。

目前这房子单价在 1.47w 左右一平，位置的话在成都陆肖附近黄金时代小区。这个位置不能说很好，但是离软件园上班很近，对应的这个价格房东女儿好像是要用钱，想早点卖了。

中介跟我说喊我可以考虑考虑，首付 23w 、个税 1.52w 、契税 2.28w 、中介费 1.9w ，折合算下来首次要付 30w 的样子，然后贷款利率 3.25 ，贷款总额 129w ，利息总额 75.67 ，贷款年限 30 年，月供 5685 元.

目前我的顾虑就是说一次要付 30w ，而且月供要 5600 的样子，我的月税前收入就是月供乘以 2.5 ，年终奖另算，目前未婚，还贷款的话应该是没什么压力，但是现在的市场经济萧条，能少还就少还，但是首付太多了也不好，现金流就没了。总之就是觉得一次付 30w,我还得凑，还有月供 5600 ，这是我的痛点。

我把上面的情况跟昨天带我看租房的中介说了后，刚好他跟我聊起他自己最近刚买了房子，位置在软件园对面，美年广场旁边保利·锦江里，这个位置应该来说是非常好，因为软件园周边还是有很多高管租房的，(外地过来成都工作的高管哈，公司代租),这个房子的具体价格 v 友们自己去看吧，价格也不便宜，但是他目前首付 17w,月供 5600 ，把房子租出去了，自己贷款只还 1900 ，相当于是以租养贷，这个目的就是减轻自己的风险嘛。毕竟自己一个人住着月供 5600 的房子感觉没啥必要，也属于提前享受了，他的想法就是先租出去 2-3 年，自己手里再存点钱，然后再提前还款一部分，把利息月供降下来。自己手上的钱就比较灵活。

对于这种方式，我感觉挺不错的，而且自己工作也相对稳定。大家觉得有的搞吗。结合现在 3.25%的利息，以及首付低资金好流转的情况。

powerman

70 天前

@Sawyerhou #98

低点其实大家都知道，投资学就有资产定价模型，债券有麦考利久期修正久期提示债券波动率收益率有 YTM YTW ，证券有 ROE PE PB 一大堆指标，

关键是跌了一大波，低点你敢进场你拿得住么，nasdaq100 指数，每次下跌 20%的时候，买入，往后看都是能起飞的，没有信仰对科技股长期成长性没有信心的话，是拿不住的，投资就是反人性的，人性追求确定性，而市场情绪，跟公司营商环境以及技术变革带来的收益都是高度不确定的

另外巴菲特也不是神，航空股也亏了很多，但是巴菲特一生战绩卓著倒是真的，毕竟资本市场，能活到最后才是赢家，中途输掉大部分筹码的人，后续肯定没法滚雪球了

另外西蒙斯旗下的量化基金也亏过很多

Sawyerhou

70 天前

@powerman 没明白你的核心论点是什么。

前两段似乎在说，知道低点在哪也未必能赚钱，
这个我没提到，暂时也不想讨论这个问题。

后两段说大师也有看走眼的时候，他们也不知道低点在哪。

他们不是不知道，是也有错的时候，这很正常。
投资不可能胜率百分之百，又不是活神仙，
不需要每次都对才算知道，大部分时候对就够了。

以下歪楼，
李超人已经连续几年打折促销，一直搞到现在，
有可能在他眼里，未来还要跌，不然他不会卖这么猛。

kinkin666

70 天前

收益都很好算的，而且还越算越香 —— 问题是风险一旦发生，受得了受不了，这时候就不是亏不亏的问题了，是还有没有命的问题了……

不论价格会不会往下跌，贷款买房都要量力而为：

1. 税后工资+公积金+租金-月供还能否生活？(税后工资+公积金+租金)乘上个打折系数呢？
2. 每年能否有提前还贷的能力，比如每年提前还本 5w 、10w 、20w ？这决定了你是不是能把风险减小，以及生活质量能否逐年提高。
3. 刚需参照以上两点差不多了，未来跌了就当自己消费了。非刚需就是单纯赌涨跌，参照上面两点安全点起码，不参照上面两点会死得很爽。

hackersee

70 天前

出行是刚需，买车不是，你可以有其他交通工具。
住房是刚需，买房不是，你可以租房。

非要买房的情况，一是你有现金流(有钱)，二是和教育强挂钩情况，否则其他情况的 “刚需” 都是自己的执着而已。

若不是刚需，只是按投资属性来看：
按你所说的房子，首付 30W+贷款 129W+利息 75 万 = 房子 30 年内的价值是 234 万。若房子 30 年内没有涨到高于 234 万，那么你就是亏的。你当前房子单价 1.47 万/平，那么当前总价就是 150 万。因此要在 30 年内涨到高于 234 万，单价就要达到 2.34 万/平，涨幅达到 60% 才能保本，没有达到 60% 就都是亏损。

这其中有一个风险，就是不能断供，一旦断供或者无力承担还款能力：
一种方法就是直接卖房，若断供时房价没有涨 60%，那么你就是亏的，亏多少就按 (60%-涨幅%)，如果涨幅是负数，也就是房价跌了，那么你的亏损就会 > 60%
另一种方法就是断供拍卖房产，这个基本就是铁定亏的，低于市场价 10% 拍卖，那么若房子只涨了 5%，从而亏损达到 60%-5%+10% = 65%。

你房子首付 30W ，占 234 万 13%，因此，只要房子亏损 13% 你就会亏掉首付。我们计算下房子 30 年内涨幅 47%，你仍然是亏的，因为没有达到 60%，亏损正好 13%，也就是房子如果涨幅没有超过 47% ，你的首付也不够。