现在买房这种方式可行？

[DinnyXu]

​ 最近因为租的房子房东要卖了，我也不得已要搬家，昨天去看房跟中介聊了很多，我说现在租的地方住的挺好，要不是房东卖，也许不会换地方，其次就是房东 2 年前就开始挂牌了，但是期间只有几个人来看，近期突然很多人来看，可能是因为房东降价了，随即我找到接管这个房屋的中介询问。

​ 目前这房子单价在 1.47w 左右一平，位置的话在成都陆肖附近黄金时代小区。这个位置不能说很好，但是离软件园上班很近，对应的这个价格房东女儿好像是要用钱，想早点卖了。

​ 中介跟我说喊我可以考虑考虑，首付 23w 、个税 1.52w 、契税 2.28w 、中介费 1.9w ，折合算下来首次要付 30w 的样子，然后贷款利率 3.25 ，贷款总额 129w ，利息总额 75.67 ，贷款年限 30 年，月供 5685 元.

​ 目前我的顾虑就是说一次要付 30w ，而且月供要 5600 的样子，我的月税前收入就是月供乘以 2.5 ，年终奖另算，目前未婚，还贷款的话应该是没什么压力，但是现在的市场经济萧条，能少还就少还，但是首付太多了也不好，现金流就没了。总之就是觉得一次付 30w,我还得凑，还有月供 5600 ，这是我的痛点。

​ 我把上面的情况跟昨天带我看租房的中介说了后，刚好他跟我聊起他自己最近刚买了房子，位置在软件园对面，美年广场旁边保利·锦江里，这个位置应该来说是非常好，因为软件园周边还是有很多高管租房的，(外地过来成都工作的高管哈，公司代租),这个房子的具体价格 v 友们自己去看吧，价格也不便宜，但是他目前首付 17w,月供 5600 ，把房子租出去了，自己贷款只还 1900 ，相当于是以租养贷，这个目的就是减轻自己的风险嘛。毕竟自己一个人住着月供 5600 的房子感觉没啥必要，也属于提前享受了，他的想法就是先租出去 2-3 年，自己手里再存点钱，然后再提前还款一部分，把利息月供降下来。自己手上的钱就比较灵活。

对于这种方式，我感觉挺不错的，而且自己工作也相对稳定。大家觉得有的搞吗。结合现在 3.25%的利息，以及首付低资金好流转的情况。

感觉大家看的有点错乱哈，我现在租的房子价格不贵，我和同事 2 个人合租的套三，价格 2500,107 平。

这中介小哥的房子是 80 多平，首付 17w ，月供 5600 ，租出去了。现在他自己还 1900 ，未来 2-3 年他没考虑住进去，然后他存 2-3 年的钱去提前还款，降低自己的利息，至于他为什么要这个时候买，可能觉得利率很低，首付很低，如果首付再多点，他可能就不会考虑了。

然后我现在租的房子，首付的话大概要 30w ，跟我没关系哈，我不买！！！

只是讨论中介小哥的这种做法，另外大家有空看看地图就知道了，他那房子的位置很好，不是公寓，是住宅。

再给大家讲个我身边发生的买房事情，我的同事 3 年前在新津买了房子，首付 40w ，之前没降息的时候月供大概 4700 多，降息后现在还款 3900 。

再来看这个中介小哥现在是月供 1900 ，租出去 3700 ，然后三年后他应该会有降息，提前还款，到时候可能还款 4000 出头。

那么我们来对比下，新津那边上班到软件园大概要一个小时，中介小哥的房子到软件园上班 10 分钟，那么好多人说了，买新津就在新津工作啊，如果你是程序员你就不会说出这种话了，如果大家都这样，1 号线也不会那么挤了。

教育、医疗、工作、社区资源、这 3 个一对比，大家还款都是一样，那么你说这 2 者哪个好呢。

当时买在新津那是没办法，政策就是那样，没资格买主城区，很多朋友又会说：那当初钱不存着等到现在买呢。其实我还是想说，你如果懂点炒股就知道永远不可能买在低位，永远不可能买在合适的价格，除非你是指定游戏规则的人...

[sentinelK]

“对于这种方式，我感觉挺不错的”
没看懂“这种方式”的优点在哪。

买了房租出去，然后你睡桥洞吗？

[zack5337]

再等等吧

[flyshadeXie]

如果这么好，你房东为什么要降价出售？

[Steven9906]

租出去自己有地方住？

[7911364440]

@sentinelK 自己出去租个单间 租金能控制在 1k 以内，肯定是能省钱的，只不过要牺牲一下居住体验

[promontory123]

这种方式其实还是在投资房地产，现在是投资的好时候吗？前两年好多人都说刚需可以买，现在应该很少听到刚需这个词了吧

[tigerstudent]

你现在租 100 平的房子住？

[bk201]

你如果工作稳定，我觉得这么搞没啥问题，

[coderluan]

以租养贷本身是可行的，但是肯定这个够不成你买房的理由啊，除非你坚信房价一定会涨或者目前就是刚需，否则的话，和你继续租房，过两年再买房没啥区别啊.....

[DinnyXu]

@tigerstudent 有啥问题吗[狗头]

[DinnyXu]

@flyshadeXie 不是说了吗，房东急用钱....

[DinnyXu]

@coderluan 一定会涨，或刚需，这 2 个都不坚定，我是自由思想派，没有说一定要买，只是讨论这个方式感觉还是不错的，具体解决 2 个问题，低首付，低贷款，然后自己存几年钱，不管后续的利率如何，提前还利息都会降

[DinnyXu]

@sentinelK 有住的地方，这个不是什么问题

[Sawyerhou]

你都不是刚需，居然还愿意接盘，我替房东女儿谢谢你。

[Snail5956]

买房就是你最大的一笔投资行为，跟刚需无关，收益风险都考虑好再决定，不知道你相对稳定的工作是什么工作。

[testonly]

说说我看不懂的操作：
你租的房子，你不直接问房东还去问他的中介做慈善送中介费给中介。。。
你租的房子，你好像没说自己的租金多少，却去研究别人的租金多少。。。
你去找房子租，那出租中介却游说你去找其他中介买房子。。。（如果不会是同一个中介公司的，这点我要给赞给那中介，还挺无私的）

其实你直接算你租的租金跟房价不就完了？如果供款确实只比租金多一点点可以考虑。

[wetalk]

既然房东急用钱，那直接找大房东联系，没有中间商，省的中介两头赚。
另外，通过 OP 描述，估算房子总价 77w 左右，约 52 平，不会是公寓吧，或者一室一厅一厨一卫，这种房子一旦楼市利空，很难出手

[sueshaw]

锦江里首付 17W 是个那个公寓锦江小户吧？这东西可不好出手，你要买的如果是公寓的话，慎重

[DinnyXu]

@Sawyerhou 哥们，请注意审题，这里只是探讨那个中介小哥的操作，跟我接盘有啥关系吗，我没说我要买吧....

[DinnyXu]

@testonly 回答你看不懂的操作
你租的房子，你不直接问房东还去问他的中介做慈善送中介费给中介。。。

-- > 中介永远是最了解这个市场的，我想搞清楚当前这个房子在我们小区是中和价位是多少，是高是低，就算要买，我难道非要找中介，我肯定有房东的联系方式啊，我不傻好吧.

你租的房子，你好像没说自己的租金多少，却去研究别人的租金多少。。。

-> 我租的房子很便宜，因为是 2 年前租的。研究别人的，那是别人每月的月供很少。

你去找房子租，那出租中介却游说你去找其他中介买房子。。。（如果不会是同一个中介公司的，这点我要给赞给那中介，还挺无私的）

-> 确实可以点赞这个中介的无私，因为是我自己主动说了我现在的情况，然后这个中介也把他自己的情况给我说了，他也没有游说我买房，只是给我讲了他的个人经历而已。

其实你直接算你租的租金跟房价不就完了？如果供款确实只比租金多一点点可以考虑。

-> 是呀，就是这么个道理，你看你还是看懂了的嘛[狗头]

[DinnyXu]

@wetalk 如果要买的话，我肯定不会找中介的，我也不傻，我有房东的联系方式呢。其次你说的 52 平是哪个？ 是我现在租的还是中介小哥买的？ 我现在租的是 107 平，中介小哥买的是 85 平

[DinnyXu]

@sueshaw 放心，公寓打死不买，他那个房子我看了，是住宅，85 平左右的。只不过当时价格很低成交了，现在价格回暖了

[changnet]

自己凑 30 万首付，再把房子租出去，还抵不了贷款。自己没有享受到自己房子的好处，还没了几十万现金，每个月还多出了 1900 的贷款

你居然觉得这种方式很好！！！是认定房子一定会暴涨吗？

[DinnyXu]

@changnet 哥们，感觉你看的有点错乱了哈。我分享的是这个中介小哥的操作，他首付只有 17w ，月供 1900 ，短期 2-3 年他享受不到自己房子的环境，但是相当于帮他自己规避了一些现金流的风险，这空窗期 2-3 年的钱他存着后面还贷款，可以降低利息和利率。

至于你说的首付 30w ， 那是我讲述的我现在租的房子，房东要卖的情况，而且我也没考虑买哈

[xw]

不知道 OP 哪个城市，有的城市通过 贝壳 ，可以看到房源的成交价，可以看看，心里有谱些

[Sawyerhou]

@DinnyXu 兄 dei ，你写的太长了，而且重点也没单列出来，完全靠猜。

我真的尽力全看了，我的理解就是你想买房，问大家要不要采用中介的模式。

如果你没想买，那我不知道你这个帖子是要问什么。

anyway ，关于房子，我个人建议，不是刚需不买房。

[xuzhzzz]

你这房子租金多少呀

[DinnyXu]

@Sawyerhou 这个就是纯讨论中介小哥的这种模式，跟我买不买好像没有必要的联系....

[DinnyXu]

@Sawyerhou 当然也谢谢你的建议，确实非刚需不买房...没毛病的

[DinnyXu]

@xuzhzzz 看上面追评

[sogwsc]

我也没看懂这是什么神操作
买房子为了租出去 那你别买不就好了
而且新房子给租客住几年 你再拿回来自己住?早被糟蹋的不成样子了吧

[HiShan]

1. 房子一定有人租吗？
2. 2 ～ 3 年房子能保值吗？
3. 房子不折旧吗？
4. 空窗期能挣到这么多钱吗？那么以后 5 年 10 年房子还是要出租？

[DinnyXu]

@sogwsc 不是新房，是二手房，谁还买新房啊....租出去不要给个人，直接给公司承包，这样不用担心装修的问题，哥们，你好像没注意我说的，这个里面的操作最主要是降低了个人的首付比，同时也降低了月供，他存几年钱一次多还点，自己就轻松多了

[DinnyXu]

@HiShan 哎呦，你第一句话，我就知道你没有仔细看我说的 ，他那个房子的地段很好，属于捡漏了。地段好不愁租啊，房子折旧这东西不用去考虑，因为任何房子都会折旧，现在的市场无法考虑升值，空窗期能不能赚到这么多钱，全靠个人本事，这个没的说，如果说我一定要等到自己有本事了再买房也没毛病

[brokensword2018]

你现在房租多少。中介那个房子总价 150 万左右。租金能近 4000 吗？ 成都租房这么贵吗。

[sogwsc]

@DinnyXu op 你好 我知道这样操作是为了降低自己的压力 只是单纯觉得如果是自己要当住家的房子 先给外人住 心里会很膈应 而且房屋也很难被爱惜

[yinmin]

建议买，首付问爸妈借点，将来有钱还了即可。大多数父母还是愿意帮衬子女的。

有房也有助于结婚，结婚后 2 个人努力一下把房贷还清了，几年后有房有车无贷款，心境会不一样的。

[tigerstudent]

房价下行期间，必定是空仓等房子跌到足够低再买入啦

[tigerstudent]

“对于这种方式，我感觉挺不错的，而且自己工作也相对稳定。大家觉得有的搞吗。结合现在 3.25%的利息，以及首付低资金好流转的情况。”

你仔细斟酌下你最后一句话，明摆着就是说你自己买房的事

[qqjt]

现在这行情买房然后租出去？一不赚钱，二没享受到，房龄还涨了，收获了啥？房子租出去 2-3 年，和把钱放自己手里存 2-3 年再买房，算一下哪个更划算呗。
这么干的唯一理由是房价看涨，现在这行情不看好。

[pikachu233]

中和 10 年的刚中之刚的刚子楼，1w5 ，我都不晓得说啥了，刚毕业的时候在新怡租过，知道新怡嘛，就在你想买那里的旁边，这你要敢接盘，3 年亏 5 千一平，5 年彻底砸手上有价无市，听劝就去新怡租个继续观望，不听就猛猛的上车，祝福

[linshuizhaoying]

不推荐 自住房你可以考虑买二手但是不建议买来当出租房用。。。大家基本也就这一套 💰不够没必要硬上
以后置换还远的很。。。

[DinnyXu]

@sogwsc 是的，反正有利与弊的

[FightPig]

以租养贷是可以的，前提是你得有的住，比如我一个朋友就是上下两层，上层租出去了，下层自己住

[DinnyXu]

@tigerstudent 哈哈，想买在最低点啊？ 这个就跟炒股一样，你永远不知道哪里是底

[DinnyXu]

@tigerstudent 哎哟，老哥你好认真啊，如果我不说自己的工作相对问题，如果我不说自己感觉不错，有很多 v 友就会反问我自己工作怎么样，自己觉得合适不？我这是提前回答而已，因为我既然提出这个问题讨论，大家肯定也是围绕我来回答嘛...

[lierbai]

不可行，他不是刚需，跌了就很痛，只有房价涨这种模式才不亏，房子是会老的，筒子超高层楼比不上配售型保障性住房，你看看成都最近修的保障房都是 2.5 容积率，2t4 的十几楼的小高层。

[DinnyXu]

@qqjt 你说的这个也就是我纠结的一个点，所以来到这里问问大家的意见，自己手里存 2-3 年和租出去存 2-3 年的区别。首先还是那句话，看位置，捡漏。这个小哥的房子我一开始我觉得这样操作和直接存钱等 2-3 年买不一样吗。但是我看了那个位置后，我觉得确实不一样，因为他买了后价格已经涨了，那个位置真的很好，不会降很多的，他自己说提前买相当于约束自己，给自己动力。逼迫自己 2-3 年存钱后面提前还款。

[DinnyXu]

@lierbai 就一句话，他那个位置很好，很好，很好！！！

[jojo0830]

对未来不要盲目乐观，就酱

[morphyhu]

月供不要超过总收入的 30%. 否则不如租房.

[lierbai]

@DinnyXu #49 1.47w 左右，地段也就那样吧。你查下开盘价，能接受跌到那个价的话，就可以买入

[qqjt]

@DinnyXu 放弃幻想吧，现在没有会涨的房子了，多少人买了房在手里看着贬值。

[SodaPopBoy]

这个时候还买房？手里有钱等真正需要的时候随便挑不香么

[lierbai]

@qqjt #53 保守一点，九成房子只有居住价值，不具备上涨条件了

[DXpro]

评论大部分是人云亦云的。 忽视了一点， 目前价位大量看房的， 并且有了成交。 租售比已经快合适了。
所以引起了楼主的注意，开始算计是否可以上车的计划。 你现在手里没啥钱如果强行在经济下行下给自己上杠杆增加压力，这事儿不如跟家里聊聊 而不是问网友。

[cbythe434]

不妨考虑下房东女儿

[pcx3802482]

第一套房子不要买公寓

[qqjt]

@DXpro 我了解到的上海的情况，今年成交量上去了一点，现在又降了，价格从去年到现在一直在降，租金也在降，租售比还是很低，看不到一点回暖的希望。

[itianjing]

哎呦，建议先用 chatgpt 优化一下结构再发出来。
哥们，这个操作怎么减少首付一直没看懂？至于减少月供，人家中介是房子多，把多余的房子拿出来回血而已，你没法复制吧。你买了自己住就没法出租，出租还要另外租房，租出去的贵自己租的便宜那就是纯纯炒房啊。
哥们，锦江里这个房子，近期买的，首付 17W ，面积八十多平，还是住宅。你自己上贝壳搜一下住宅哪儿有 2w 以下的房子，便宜的都是公寓好吧。

[Sawyerhou]

@DXpro
从房价不会跌，
到大城市不会跌，
到一线不会跌，
到一线核心区不会跌，
到现在，一线核心区豪宅不会跌

其实，都得跌。

而且，主跌浪可能还没到，现在才刚开始。

另外，买房这事我宁可信 v 站朋友们的（包括你），
也绝不听家里的 : P

[ender049]

其实仔细阅读还是能明白楼主想说什么的

[DinnyXu]

@brokensword2018 他那个位置很好啊，软件园的黄金位置。4000 随便租的

[vem]

看到这帖子, 我终于明白为什么碧桂园的房子今年还能卖出去了...

[DinnyXu]

@qqjt 买房不要纠结涨跌，是自己要住的，只是咱们讨论的是何种形式买了会更好一点，说白了就是不要一次性付太多首付，导致自己现金不好流转

[DinnyXu]

@SodaPopBoy 嗯，只是提前了解，提前了解，提前了解。

[DinnyXu]

@DXpro 是的，哪怕要买也得提前了解清楚，也不是说马上就成交了，先多了解了解

[SenLief]

你应该这样，把这房子买了，然后招 2 个室友。

[DinnyXu]

@Sawyerhou 家里没想法，自己决定就行了哈。

[DinnyXu]

@ender049 嗯嗯，纯讨论，加上自己有想法的话，也得提前了解

[DinnyXu]

@vem 碧桂园那种谁买啊？？ 我再傻也不会买暴雷的吧...咱不是小白，只是讨论下中介小哥的这种操作

[DinnyXu]

@SenLief 还是你聪明

[73cn4XL4Ufv3V65L]

非刚需不建议，感觉房子也不怎么样

[maplelin]

国内近几年的新房子，先不谈房价涨跌，开发商为了成本各种偷工减料，房屋质量十年内不出问题的几乎没有，如果出租期间出了啥质量问题，买了房反倒是多个烦恼源头罢了

[Sawyerhou]

@DinnyXu 中介的这种操作真的不合理。
如楼上朋友们说的，

只有房价涨，才能买了不住租出去，
否则既不投资，又不自住，买他何用。

自住刚需可以考虑考虑，
不是刚需租就行。

除非觉得这房子能涨，
就算是横盘都没买的意义，
毕竟等结婚让女方挑房子自己出首付多霸气，
出个自己住的二手房丈母娘都嫌弃。

[DinnyXu]

@Sawyerhou 嗯，你字多算你说的有道理

[corningsun]

如果存款多，直接买一套位置好的房子，也好租出去的话，确实很省心。当包租公的幸福感很高。
但是最低首付都要凑的话，还是算了吧。手里钱花完了，每个月还要还月供，这不是大怨种吗。

中介小哥 “减轻自己的风险” 这个结论我是不认同的，贷款才是最大的风险，人家租房的才叫没风险。

就跟很多老板租豪车一样，一个月几万块租奔驰 S 、劳斯莱斯。看着很贵，但是和自己买下来比，其实划算的多，生意不好了也能直接切割。

[jarvanluo]

你这是铁饭碗不？不是铁饭碗连 30w 都要凑的话，不建议入。

[zhouts]

如果现在不住，不是刚需的话，只考虑投资属性的话。
如果房价跌得快，2-3 年后存到多点钱首付更好，那个时候房价更低、政策更好。不然可能首付跌都没了。
如果房价涨得快，才用以租养贷，这种方式一般人都想到。

[wyw0132]

1. 这种就是投资房产的操作，之前在深圳好几个同事都是这样操作的，用首付贷或者信用卡套现做首付，高杠杆买房，和现在降低首付比例一个意思。
2. 本质上还是投资，也就现在二手房价持续下跌、房贷利率下调加上新房限价出现倒挂导致出现利润空间了，这样投资一看租售比，二看房产的出租价值（地段、交通这些），主要成本就是现金流和房贷的利息，所以租金收入和房价上涨空间必须能盖住成本才行，像房龄、得房率、容积率、小区绿化、超高层这些通通不用考虑，因为就是投资的，将来再卖也是卖给投资的，这也是北上广深现在老破小成交量上涨的逻辑。

[thingingWoods]

刚需能上就上，月供抵房租

[ytmsdy]

查一下价格历史曲线，如果价格已经回到了 2015 年上涨前的价格，其实可以考虑入手。
另外，买房中介费一般是卖房的给全额，买房的一般就给个几千块钱的代办费意思意思。别听中介瞎忽悠，如果不能谈，那就换一个中介。
不过现在这行情，估摸着大概率还是要继续跌的。如果不是要结婚，孩子要上学什么的其实可以再等等，再看看。

[zh379]

如果月供超过你的房租不划算

[wyw0132]

3. 再看中介这个操作，按投资的逻辑来讲没啥问题，就是杠杆太高了，17W 首付，5600 的月供，那贷款要上到 100W+，贴着 15%的首付比例了，所以成本有点高，每月还贴 1900 还贷就看起来很危险。
4. 总结就是这种方式不是合适的买房的方式，是高杠杆投资地产的方式。真正刚需买房的方式是从地段、配套、房屋品质、小区品质这些居住价值来考虑，顶多预测下学区划分这种赌一波地段升值。

[ahdyi68]

看租售比，跟银行利率持平就能上车，80 多平能租 3700 我感觉不算低了

[leoleo717011111]

保利锦江里住宅 85 平，首付 17w 的话，单价 6000 多。 应该是很早开盘时候的价格了吧，位置确实不错，打工人天堂。

[nuo7mi7]

第一遍愣是没看明白啥意思
发现程序员天天写代码逻辑，但是语言逻辑表达能力还需要练练
至于买房这个，目前就一点，有全款能力就买，没有全款能力就别买房

[mbtfdwlx]

明确需求吧，你的需求是重新租个房。

[lavenderkissyou]

完全可行，黄金时代小区南门对面一街之隔就是学校，附近幼儿园也有，房价不会跌的太离谱。如果有工作稳定，这样搞完全没问题，如果工作不稳定，那杠杆有点高了。

假设你把房子租给第三方，并且你的房子是套三，第三方商家会把你的房子加上隔断，弄成 5 个房间，根据房间大小，出租总价=700+900+900+1200 （主卧）+1500 （客厅）=5200 ，一年出租价=5200*12=62400 ，中介会把隔出来的客厅的钱赚走，这样中介付给你的钱=44400.这样你还贷就是(5600*12-44400 ）/12=1900,这样你用较低的月付能得到一套房，一年还贷 1900*12=22800 ，应该压力较小。

继续假设，假设你一年 18 万，你能完全覆盖住这套房子的月供，如果出租三年，这三年你的存款假设 35 万（抛开自己所有开销），你可以提前还贷以降低还贷利息。

顺便说下黄金时代的位置，挨着附近软件园，租客少不了，附近五分钟路程有学校，房价不会跌的很离谱。想上车的话可以上车，另外如果真心想买，看看价格还能不能砍砍，急售的可能会接受砍价。

[nomytwins]

应该 1 年内会推出 0 首付和低于 1 个点的利率，参考日本

[kcerty]

我怎么感觉 OP 是中介或者卖房的。

[SD10]

给楼主推荐两个 up 主，YouTube 三座房子 和 B 站在雷宇讲故事，希望可以带来一些不一样的思考。

[daliusu]

你去华府大道，蓝润 isc 买一个套三，砍一下 150-160 把，然后隔成四个房间，应该可以租到 4000+，只需要出 1000 块钱就可以养房

[xz410236056]

买房的交个税我就理解不，这都能忍。。
你付出的是 129+75.67+30=234.6 ，等价于 70 年产权，每个月 2793 的房租。
但是，
1 、你的利息是 LPR 的，经济好的时候会涨利息
2 、房子的价值是随时间下降的，70 年房龄的房子能不能租 2793 。（甚至 3 40 年后就没人想租了）
3 、你的收入不能下降，否则会面临收房风险

最后，就国内这些玩法，还不如韩国人全租房脑洞大，最后什么下场可以看看

[xz410236056]

@DinnyXu #63 啥黄金不黄金的，软件行业不行了呢？（想想东北工业区旁的房子）你要是西二旗，中关村之类的软件园还多撑一阵子（北京的房租也降了），成都。。。。

[Torpedo]

@DinnyXu #28 中介小哥这种是很典型的投资房地产的模式。国内这么做的很多很多。这种缺点是周期很长，并且资产锁定。房屋买卖比较麻烦
至于你，如果你考虑结婚，还是保持现金流动性比较重要。因为结婚你不确定买在哪

[powerman]

一个这么简单的问题 不知道为啥楼主描述的这么复杂，看了一圈简直要被搞晕

资产这东西，其实很简单， 每年 -- 资产本身增殖/减值 + 资产带来的现金流 - 资金的机会成本（利息） - 资产流动性溢价风险 ，

就是你的最后名义收益，再扣除通胀就是你的实际收益


1. 出租房屋带来的现金流，完全是抵扣不了房屋折损的，房价下行阶段，以后房龄越久，越难卖，会比房龄少的减值很多，这跟过去房屋只会涨的大环境 是完全不同的，未来持有房屋，一定要把 折损算进去，过去一年一个价，好几次都是翻倍似的涨，整个市场房龄这个因素 都没人在乎了，因为每一任房主都没打算持有多久，老破小也跟着一起飞，这是一个极度不理性的市场

2. 中国的租售比很低，原因很简单，是因为房屋市场并非完全市场化，有福利分房制度时期的房子 还在拉低租售比，导致商品房的租售比 非常难看，这个因素在未来 20 年 随着福利分房的老公房退出市场 会慢慢减少，之后租售比会回归正常，最大可能是以房租上涨 结合房价相对下滑的同事 完成租售比回归到 折损+国债利率附近

3. 资金真的很贵，房贷 70% x 3.25%的利息 + 2% 房屋折损 + 2.2%无风险利率 x 自有资金 30%，估算整个资金的机会成本为 5%，目前没有几个城市，能做到稳定 5%的租金收益，很多城市在 1.2-2.5%附近，以成都为例 只有 2.5%左右，也就是你每年要亏掉 2.5%的资金，除非房价以每年平稳 2.5%的增速上涨

4. 房屋买入之后，很难卖的，结合大背景下，流动性目前是负溢价的，急出手是要打折的

希望楼主 慎重计算

[Sawyerhou]

其实，懂炒股的人是知道低点在哪的，不知道低点在哪的是不懂炒股的人。
也不是最低点，相对低点，可以盈利的入场时机。

比如，巴菲特、西蒙斯或者其他靠投资吃饭的人，
不知道低点在哪就吃不了这碗饭。

不过大部分人不知道可以理解，术业有专攻，大家各有所长。

[sueshaw]

@DinnyXu #22 保利锦江里那个位置，80 多平首付 17W ？那总价才 50 多万，单价 6000 多，五街 6000 多这是哪一年的房价了啊，等于他买的早啊，那肯定是划算的

[ily433664]

买了不住你还买什么？赌以后房价上升？