cloudrain
2019-10-10 10:40:48 +08:00
### 加各种 vv 信群
在各种论坛上，有很多的中介，也有很多拉人入群的。多加几个，可以多了解下信息。
### 算下自己有多少钱
算下自己的存款还有理财的到期时间，还有算一下家人能支持多少。
深圳公积金一直没有提取过的话，租房提取可以一下子提取出绝大部分来。但要留 3/4 万，因为公积金贷款是有一个倍数的。个人的话是 15 倍。个人最多贷款 50 万。也就是个人帐户上至少要有 50/15=3.4 万的余额。
如果是有钱在股市里，要想好自己能不能割肉取出来。因为签合同一般是 1 个月内准备好首付。
我的原则是不考虑借钱，只考虑买自己能买得起的。
### 算下要交多少税和中介费
房子的税是很复杂的，房子是否满五唯一等等，网上有各种总结的图表。但不同地方的有区别的，比较深圳各个区不同起点的豪宅税，南山是 490 万。最终还是到官方的网站去看比较准确。
一般来说，最少都要 一个点的个税，一个点的契税，一个点的中介费。所以比如买 500 万的房子，最低的情况下要出 500* 3%=15 万的中间费用。更复杂的情况，中间费用可能会到 8%，即 500*8% = 40，所以税费一定要考虑好。
有一种避税的操作，就是要把首付提高，把最登记交易的价格压到豪宅线下面。比如买 600 万的房子，避掉豪宅税的首付是。
避税的首付是：490 * 30% + (600 - 490) = 257
不避税的首付是：600 * 30% = 180，不过税费要多交二十多万，每月还贷也会多不少。
### 算下自己的银行流水
如果不够的话，看网上的各种办法，要提前半年准备。
## 看房
先确定好自己的真正需求，确定自己买得起什么价位的房子。
1. 哪个区
2. 是否考虑地铁
3. 是否考虑学区
4. 新房还是二手房
我自己的情况是，确定在南山或者靠近南山的宝安区，因为上班方便。如果每天在路上挤 1 个多小时，真的是会很痛苦，整个人压力也会大很多。建议大家可以试下租房子在公司 1 公里内，真的节省很多时间和精力。
我自己手上的钱是 200 多万，如果是按首套 30%的贷款来算，最多可以买 230 / 0.3 = 766 万的房子。但是实际上减掉中间费用，考虑每月还贷压力，预留一些钱防止失业的，所以看的房子都是 600 左右的，最终买的也是这个价格的。
这个价格在南山只能买二手房，所以新房基本不去看。
### 看房的 APP
我看的房子不是很多，大概 30 多套。可以换不同 APP 的中介去看。
某链一家独大，上面的数据，成交价是比较真实的。很多 APP 数据都是假的，但也可以下载来看下，加不同公司的中介。
## 中介
首先要明白一点：**中介的目标是做成交易，只要能做成交易，他是不会管客户的利益**。中介也是有 KPI 压力的。
1. 不要相信中介的鬼话：这个房子很抢手，不下订金明天就没了
2. 一定不要自己赎楼，规避风险。让中介去和房东谈。
3. 坚持自己的最初的想法，在真正下订金前，确认是不是自己想要的房子，是不是自己每天都要住的房子，不要委屈自己
4. 中介费是一个百分点，或者更低。如果中介不同意，直接走人。
5. 中介费等最后去拿房产证的那一天才转帐，不要提前转
## 交易
交易的环节比较多，可能会记乱了一些顺序。总的来说，原则是：**不到最后不交钱，能少交钱就少交**
### 交订金，答合同
先看合同，把条款都看清楚了，把补充条款也加上，才交订金。留好发票，或者转帐的单号，后面银行监管时需要。
在官方的不动产网站上可以查到房子的状态是否可交易的。还有网站可以查学位的状态。
约定好家具的归属，都写合同的补充条款上。约定好留几万交易保证金在中介那，防止最后交房时出纠纷。
### 准备好首付款和银行卡流水，申请贷款
把首付款转到放贷款的银行，然后到银行做资金监管，钱不会经过中介。
收入证明找公司开，银行流水可以自己去银行打印，最好把工资卡和生活用的卡分开，打出来的流水比较清楚。
### 银行同意贷款，去交易过户
交易过户之后，过几天可以去会拿到这个新的房产证，并且这时要交各种税。
### 银行放款，钱全部打到卖家，确认交房
现场检查房子有没有问题，家具等。钥匙，物业费，水费，电费，煤气费要结清。一些帐户要到对应的部门去办迁移。
最后双方签字确认。
## 迁移户口
要等交了房贷的第一个月之后才能迁户口。迁户口要房产证复印件和贷款合同，打电话给银行的经理，让他准备好，再去一起拿贷款合同。要哪些文件，在官方的网站上有，在公众号的流程里也会有说明。到“i 深圳”或者公众号上提交资料。
迁户口不是到公安分局或者派出所办理的，而是要到公安分局的服务中心，可以打电话问清楚。
## 办理公积金贷按月提取
拿到贷款合同之后，可以在 vv 信上申请，随便选一个银行都可以。提取的额度是每月的商贷还款数值。也就是说公积金帐号里如果有几万块，那么每月还一万多的话，几个月就会 全提取干净。
## 终章
深圳的效率很高，办理户口预约之后，排队很快拿到户口。当时工作人员很随便的把本子插入一个打印机，打印出深圳的地址。可能是墨水不太够，印记有点浅，就像我在这座城市的足迹一样。
15 年房价翻倍时，也曾彷徨。自己毕业奋斗了快 10 年，终于有块落脚的地方了。内心并不觉得自己是深圳人，也许下一代才会觉得自己是深圳人。
感谢时代的快车，感谢互联网，也谢谢自己的奋斗。从农村里到城市，最终有自己的一小片屋檐。作为一个普通人，和别人比不了，自己算是完成了自己奋斗的一半。