老生常谈的问题，按揭贷款是否越久越好？

[lurui45]

最近考虑买房，关于贷款大家都说贷满 30 年最好，我就尝试计算了一下，大家看我算的对不对。
假设贷款总额 100 万元，利率 4.65%
方式 A：贷款 30 年，等额本息每个月应还 5156 元
方式 B：贷款 20 年，等额本息每个月应还 6408 元
假设我正好一个月收入 6408 元，还完贷款的钱均用于定投年化 4.65%理财，按 30 年为期限计算 30 年后总共本息还有多少钱。

方式 A ，每个月可定投 1252 元（ 6408-5156 ）元，投满 30 年，最后本息合计 980866 元。
方式 B ，前 20 年收入均用于还款，后 10 年开始每月定投 6408 元，最后本息 980420 元。

两种方式 30 年后手里的钱几乎一样。（是不是理论上就是一样的....误差源于计算）

很明显，如果有稳定的年化 4%的理财途径，方式 A 贷的时间久更划算，因为实际考虑到公积金组合贷款，利率会比 4.65 低，而且，方式 A 的资金流动性会更好，如果考虑到通货膨胀，更加划算。

我上面的思路和计算方法有问题不？计算结果来源 https://imgtu.com/i/onO0TH

[Jooooooooo]

当然是, 这个利率你别的地方找不到.

不能只算投资收益的, 因为钱本身有时间成本.

[zcjfesky]

对于有非常严格、科学、理性且稳健的投资计划的人来说是的，但是对于有了钱就想花／买这个买那个／黄赌毒的人来说就不一定了

这种简易财务规划的前提是你和你家人都是理性人，

[shench]

钱只会越来越不之前，这是必然的，经济要发展那就通货膨胀

[clockwise9]

如果假设之后一切都不变，那么这个计算是合理的。但如果是真实世界的决策，还要考虑二三十年的时间里可能的变化。比如：理财的年化收益可能会变，未来的自己会有不同的风险偏好（没有资金就没有调整投资组合的机会），投资的收益部分可能会被征某种税，等等。

[ALVC666]

我觉得如果自身家底有一定抗风险能力的 那肯定是越长越好

[alexkkaa]

哪来的这么低的利率 现在利率普遍在 6 个点左右啊。对穷人来说 能不贷就别贷 ， 对富人来说投资属性较大， 人家算的是杠杆问题， 因为他要在几年后卖掉， 那么这样肯定是贷的时间越长越好。


那么问题来了 现在还有傻子投资房产吗？

[Perry]

肉身来国外，低于 3% 甚至负利率

[ro2020]

我弟弟在天津买房，昨天批下来利率 4.95%

[dji38838c]

欧元区房贷利率在 0-2.x %

[echohey]

@alexkkaa
上海现在首套还是 4.65
跟你投资观念不一样就是傻子吗？背景不同有不同的考虑很正常。

[msg7086]

万一在第 10 年的时候生了一场大病，急需 10 万元资金，A 和 B 哪个好马上就显现出来了。

[Fabrergas7]

@alexkkaa 老哥北京 5.20 ，上海 4.95 ，深圳 5.10

[yeqizhang]

你们这利率不加 bp 的吗？这么低？

[SuperMild]

我觉得 @zcjfesky 讲得很好，不知道别人如何，就我自己来说，我要是有钱不投进房产里，肯定控制不住自己，要么买买买，要么瞎投资，最终会导致不确定性很大（投资有可能赚，有可能亏）。

眼睛一闭投进房产里，可确定性就大很多，钱可以确保不会被自己瞎操作。

[Seanfuck]

并不是，lpr 会提高的，并且失业率会上升...

[alexkkaa]

@echohey 按他说的贷款 100w 可见楼主很可能不再一线城市 一线房贷利率这么低我也是刚知道 二三四线基本上利率都接近 6 个点了阿。上上个月我们这 6.1 个点首套利率 目前是 5.9 个点。

我觉得现在大杠杆买房是真的傻 那么多地产商倒闭 出生率近四年的暴跌 未来房价面临的是无人接盘的局面 没有买卖就不存在价格高低。

未来虽然存款类收益会越来越低 但是靠房子理财的年代真的过去了

[jupiter157]

本质上差别是你前 20 年按年利率 4.65%向银行每个月借 1250 ，然后从第 21 年开始，分十年还清。
有三种情况是 30 年好：1 ）这 1250 是救命钱，不然没饭吃或没钱看病； 2 ）自信拿着 1250 有更好的投资渠道，比如十年前的房地产，一年 20%也有可能。3 ）月光+觉得人民币会迅速贬值，把负担转嫁给未来的自己从而稀释负担。
如果有闲钱且不会投资，那选 30 年就是纯亏。相当于借了银行的钱，然后存回银行，再给银行还利息。

[Lemeng]

感觉很好了。

[kaiki]

@jupiter157 不会投资那就算不找银行借钱也是亏的，我个人认为能借钱的情况肯定是借钱最划算，提前全还或者分期 30 年换完都是不值的，应该计算一下最合适的时间提前换最合适的金额，千万不要缩短还款年限就是了。

[joesonw]

30 年前是 1991 年, 20 年前是 2001 年, 对比一下货币购买力就知道了. 当然 90 - 00 可能社会变化太大, 最简单的就是和 2011 比.