老生常谈的问题，按揭贷款是否越久越好？

[lurui45]

最近考虑买房，关于贷款大家都说贷满 30 年最好，我就尝试计算了一下，大家看我算的对不对。
假设贷款总额 100 万元，利率 4.65%
方式 A：贷款 30 年，等额本息每个月应还 5156 元
方式 B：贷款 20 年，等额本息每个月应还 6408 元
假设我正好一个月收入 6408 元，还完贷款的钱均用于定投年化 4.65%理财，按 30 年为期限计算 30 年后总共本息还有多少钱。

方式 A ，每个月可定投 1252 元（ 6408-5156 ）元，投满 30 年，最后本息合计 980866 元。
方式 B ，前 20 年收入均用于还款，后 10 年开始每月定投 6408 元，最后本息 980420 元。

两种方式 30 年后手里的钱几乎一样。（是不是理论上就是一样的....误差源于计算）

很明显，如果有稳定的年化 4%的理财途径，方式 A 贷的时间久更划算，因为实际考虑到公积金组合贷款，利率会比 4.65 低，而且，方式 A 的资金流动性会更好，如果考虑到通货膨胀，更加划算。

我上面的思路和计算方法有问题不？计算结果来源 https://imgtu.com/i/onO0TH

[shengX]

长沙 5.65

[zhy0216]

是的 考虑通货膨胀

[sagaxu]

明年 GDP 破 5 ，以后长期在 5 甚至 4 和 3 以下，存款理财利息都会暴跌，4.65%可能拿不了几年了

真不知道谁给的自信，你都能跑赢商贷了，估计大概率能跑赢未来的房价涨幅，还买房干嘛？

[fighterhit]

@Perry 哪国？

[totoro625]

考虑过这个问题
我给自己的回答是：
觉得生活会越过越好选择 30 年，拖到自己熬过最需要钱的时候，一切都会好起来的，工资也会上涨的，通货也会膨胀的，过去的钱才是救命的钱，未来的钱只是锦上添花
简单举例就是工作满两年和工作满五年这两个时间节点你换手机 /电脑的犹豫时长，如果越过越好就不会那么担心未来
压倒骆驼的可能仅仅是最后一根稻草，现在的 1k 块钱绝对比未来 20 年后的 5k 块钱要难熬的多
什么，你说 20 年后你要攒钱给孩子买房子？那我建议到时候卖掉算了

[lurui45]

@sagaxu 其实我和你一样，对未来经济是悲观的，买房是家庭原因，无法避免。

[kaneg]

透过现象看本质，关键是看你手头的现金的投资回报率与银行的利息哪个高。如果回报率比利息低，就跟前面 @jupiter157 说的，那就等效于借了银行的钱又存银行，白白给银行利息，这就是为银行学雷锋。

[kaiki]

@totoro625 那是不是不要孩子压力能少一半？不结婚的话岂不是另一半压力也没了？
这么想房子不是想买直接买吗

[864766428]

提供一些别的思路
30 年的总利息与本金几乎相等
20 年的总利息约本金的 50%
10 年的总利息约本金的 25-30%
在资金充裕的情况下，选择年数越少所需要支付的总利息越少，虽然这个理论在绝大多数人口中是傻子
顺便提一句，为什么铺天盖地都在说贷款年数越长越好，自己想吧，谁是最大受益者
理论上来说最优选是全款，一般还能打折，算上利息能省出一个车位钱，当然普通人是不可能的，所以说富人越富，穷人越穷

[ouqihang]

@864766428 对于银行来说，年限越长利息越多，银行不考虑通胀等其他因素，只看数字大小。提前还款会有违约金，因为银行吃亏了，说好的利息飞了，哪怕以后的钱不值钱，但银行只看数字。
但 30 年是很漫长的，之前贷款利率转换，很多人发表意见，但都只能预测将来 10 年的情况，没人敢说 10 年之后的事。
而结合一般人的情况，收入是逐步提高的，初期是手紧，通胀也持续，加上房贷是真福利，可能是这个国家唯一的真福利，不带套路的福利，所以贷款年限越长越好，贷得越多越好。只是一种观点。

[mmmfj]

@ouqihang 来气，不给我们这些 95 后活路

[sagaxu]

@mmmfj 我认识的 95 后都挺舒服的，普通人家里能赞助个一两百，有钱的大几百上千，最穷的也能掏个 50 以上。

[gengchun]

OP 对于房贷利息的理解有问题。因为房贷的本息计算是不计复利的。房贷合同上的年息 4.65 是直接乘以年数的，这个值换成复利的月息的话，只有 24 个基点，年息只有 2.95%！差了 160 个基点。

注意一下是月复利的方式。第一个 1252 / 30 年的，计算中应该是把 4.65% 直接除了 12 。得出的，所以相当于加了 10 个基点的年利息，变成了年息 4.75%。

让我算的话，465 基点的年息应该差不多 37.95 基点的月息。按月复利的话，应该分别是 963774 和 975348 。

这个例子其实说明复利计算的反直觉。理论上等额本息具体要贷多少年，最优解要看具体利率。把复利月利调高哪怕不到一个基点，也足以让三十年优于二十年。



另外，为什么很多人都讲未来利率会跌了怎么样。OP 是讨论的是国内的房贷，而国内的房贷很单一，都是挂勾 LPR 的。就是利率跌了，房贷利率也会下调。事实上，如果在贷的，应该知都道已经下调了。当然还有人觉得全款买期房好的。

个人观点，穷的话，尽量倾向于流动性。富的话， 一套房的全款几百万，这个流动性无所谓的话，全款就全款吧。

[gengchun]

@864766428 全款哪里可以打折？我还想知道呢。目前一手房是否全款对于开发商来讲是一样的，合同签了，银行款就放出来了，再困难六七个月也下来了 ，就算一年的利息，也未必能值一个车位。除非他连售楼许可证都没有办，但那样连格式合同都没有，他敢卖你敢买吗？

只有二手房，存在手续问题，特别是卖主还没有不清的，全款可以打折。

[xratzh]

利息是货币的价格。
哪里给他出价贵就去哪里。
房市需要就房市高。
当有更加热的地方需要资金。房市就不热了，或许十年后房贷利率倒贴。
漂亮国因为有比房市更好的的各种投资渠道。所以他们的炒房现在不热了

[xratzh]

另外，如果你觉得自己可以全款，但是这笔钱可以拿去投资增值，远远跑过房贷。那肯定去贷款

[BeautifulSoap]

房子增不增值也是个要考虑的
国内房价一直在涨，加上还通货膨胀，所以即便是百分之 4 百分之 5 这么高的利率，房贷也是贷越久越赚
但是反过来看日本，日本房贷利率可是低到只要百分之 0.x ，但是日本人买房热情根本不高。一个是日本房子买了就贬值，再一个日本经济危机后多少年了，快 40 年了，愣是没发生特别大的通货膨胀。所以日本房子没法当投资品来看，不是刚需不怎么考虑买房

[kaiki]

@xratzh 我也倾向于即使有钱也把钱拿去投资，然后借钱慢慢还房贷。
即使不考虑通胀之类的，四舍五入相当于银行借你钱拿去投资了，平时可没这么好的事。

[nanjoyoshino]

别说 4.65 了，我刚刚 4 都想快点提前还完算了，就不想欠别人钱了，欠钱是真的挺难受的

[ryd994]

就是一样的。
你每月进账 x 元，你可以选 1. 还贷款，减少 x 的债务，效果是今后每年减少 x 的利息 2.投资，增加 x 的投资。效果是今后每年增加 x 的利润
你已经定义了投资收益率和利率一样，那 1 和 2 就是等效的。

问题是实际上投资收益率不等于贷款利率，投资风险也不等于贷款风险。