老生常谈的问题，按揭贷款是否越久越好？

[lurui45]

最近考虑买房，关于贷款大家都说贷满 30 年最好，我就尝试计算了一下，大家看我算的对不对。
假设贷款总额 100 万元，利率 4.65%
方式 A：贷款 30 年，等额本息每个月应还 5156 元
方式 B：贷款 20 年，等额本息每个月应还 6408 元
假设我正好一个月收入 6408 元，还完贷款的钱均用于定投年化 4.65%理财，按 30 年为期限计算 30 年后总共本息还有多少钱。

方式 A ，每个月可定投 1252 元（ 6408-5156 ）元，投满 30 年，最后本息合计 980866 元。
方式 B ，前 20 年收入均用于还款，后 10 年开始每月定投 6408 元，最后本息 980420 元。

两种方式 30 年后手里的钱几乎一样。（是不是理论上就是一样的....误差源于计算）

很明显，如果有稳定的年化 4%的理财途径，方式 A 贷的时间久更划算，因为实际考虑到公积金组合贷款，利率会比 4.65 低，而且，方式 A 的资金流动性会更好，如果考虑到通货膨胀，更加划算。

我上面的思路和计算方法有问题不？计算结果来源 https://imgtu.com/i/onO0TH

[ryd994]

@864766428
“30 年的总利息与本金几乎相等
20 年的总利息约本金的 50%
10 年的总利息约本金的 25-30%”
这个理论当然是傻子。傻就傻在认为未来的钱价值和现在的钱一样。健康的经济都是轻微通胀的。
就算按美联储的通胀目标 2%算，30 年后 1.02^30=1.81 。实际上美国的通胀率已经高于 2%中国的 CPI 通胀率也远高于 2%
如果是 3%的通胀率，30 年后的通胀平价是 2.43 倍。

这还是只计算通胀，不计算投资的机会成本的前提下。

你现在还觉得 1：1 的利息高吗？

[864766428]

@ouqihang 是的，对于普通工薪阶层来说越长越好，最主要的原因是他们的收入限制不能选择年限少的，月供太高还不起，风险太大，而不是长篇大论的“省下的钱可以作另外投资”
（这里的工薪阶层不包括码农，指的是大多数月收入在当地收入中位数附近的人）
确实年限长月供少，省下的钱可以再投资赚钱或抵消风险，那是建立在除去首付还有一定数量的存款或明确工资会大幅上升到可以有闲钱投资的情况下，大多数普通人没有这个机会
各种原因导致还不出房贷的，背上房贷生活水平回到解放前，肉不敢买，病不敢生，且近十年看不到希望的大有人在，他们并没有做错什么，命运不可知罢了

[sagaxu]

@gengchun 房贷在全面转 lpr 之后才有操作空间，基础利率哪怕跌到 1%，房贷仍然可以单独上调

[yEhwG10ZJa83067x]

不能说楼主的思路是错的，我这边提另外一个思路楼上也有提及：
1.房贷可能是我们目前获取到利率最低的长期合法贷款途径了
2.房贷考虑一下通货膨胀，我不敢说未来一定这样，但是我是 12 年第一次房贷当时 2000 块我觉得很贵，但是坚持 3 年后就会习惯了，5 年后这点房贷已经不算什么了，所以你这 5000 房贷放到 10 年后还会不会成为负担？可能会一直通货膨胀下去，最难熬的就是前面 3-5 年吧，当然我也不说死，也有可能突然钱更之前了，虽然我觉得可能性很低。

[b1iy]

私以为，如果你财力雄厚，全款不影响生活质量，那为什么贷款？利息不是钱？

如果你没那么多钱，那有什么好讨论的

[FakNoCNName]

要是想赚钱就多看看新政策。

这种出来几年、十几年的东西早被别人研究烂大街了，直白点说：在这个领域你肯定玩儿不过银行。

单纯的有买房需求，就让手头宽裕点，后面钱多了也可以提前还款。

[signalyc]

@joesonw 2001 年刚入世，差别也挺大的；合适的比较也许是 2008 年，如果非要比较一下的话

[ArJun]

这笔账银行早就帮你们算好了，难不成你还想在这上面觉得自己赚了？如果房子一直不涨，那这房子就是亏的

[interger]

买房最基本的常识
答案：是

[gxm123gxm]

稳定持续的 4.65%年化真的那么简单吗？

[xiaocongcong]

得看你的赚钱能力了，100 万对于赚钱能力强的人来说两三年就赚回来了，为什么要贷款给银行那么多利息。没钱或者工薪阶级你只能指望你薪资涨的快一点，存钱能存多一点，那当然选当一个长期房奴会轻松一点。楼上一堆理性在那计算的，要知道凡是和钱相关的总有一堆智商 180 的人给你算计得明明白白

[hydyy]

对普通人来讲，还是越早还完钱越好，未来的不确定=赌博

[xxxxware]

看好国家房产发展是的， 看空房产发展就不是

[xxxxware]

其实就是一个非股民需要接触的一次大型投资

[66beta]

钱会贬值啊

你看看早些年买房的人，月供 2000 提心吊胆的，现在呢？还是月供 2000

[Leonard]

考虑通胀就行了，我家十几年前买的房子，每月月供 800 多，虽然是小城市

[Icarus2016]

其实这里头忽略了一个最基本的金融常识：
货币的时间价值。
30 年前的 2 元，和今天的 2 元，是完全不一样的价值。
所以为什么不用今天的 2 元去还 30 年前的 2 元？
越提前还肯定越亏啊。

[sagaxu]

@Icarus2016 提前还清可以再买啊，公积金能用两次不要浪费

[oppoic]

道理谁都知道：现在的 6000 元，10 年 20 年后基本毫无压力。
但是几乎所有人都会提前还贷，基本没有人会还到 30 年，程序员群体这个比例应该更大。

[sagaxu]

@oppoic 上一个 20 年人均 GDP 涨了 10 倍，下一个 20 年翻一倍都不太可能。