购房相关：次新房 vs 老破小

[Zhancha]

昨天和中介聊了会，中介不停给我推荐新房 /次新房，想问下大伙这方面的看法。

在相同预算，且都是二手房的情况下，可以选择：

• 老破小
• 次新房

因为楼主是首套，所以简单能知道的要点为：

• 老破小位置更好，次新房位置不好
• 老破小单价会更低，可以买到面积更大的。
• 老破小不好停车，且没有电梯，需要选择中低层
• 老破小未来没有升值空间（中介说的）

各位有什么可以补充的吗？ 或者说各位有什么好的建议在楼主手套上老破小还是次新房的问题上吗？

PS：迫于经济压力，楼主之前看的都是老破小，所以对次新房的印象就是 比老破小好，比老破小贵。

[murmur]

人在哪里？如果是南方，老破小的漏雨、渗水是个很大问题，还有全国都得考虑的管线、电路这些老化

我是买的次新电梯楼，广州，但是居住面积就小的可怜了

老破小除非是确定的学区，不过这个也说不定，万一大家都不生，学区房不就输麻了

[murmur]

除了顶级学区房，现在二手房基本市场锁死，想着置换不太可能了

[Zhancha]

@murmur 楼主在武汉，谢谢提醒，主要是感觉现在 老破小 比新房有太多选择空间了。

[Iefty]

@murmur 老哥，现在广州有啥刚需盘嘛

[murmur]

@Zhancha

[高价接盘老小区楼梯房，贷款 30 年月供 4700 ，越想越后悔，卖房无人买，房地产大势已去，这下被套牢了-哔哩哔哩] https://b23.tv/6Nu0gQ3

巧不巧，最近刚刷到的，就是武汉的

[try4times]

还要考虑物业和邻居，像广州，老破小基本没物业或者物业就是摆设，但是你物业费也要交；遇到过老小区的奇葩邻居，乱扔垃圾，随地大小便，但是人家住这几十年，居委、警察都奈何不了，次新房有一定程度上能避免遇到这种

[murmur]

@Iefty 啥叫刚需吗，多少钱叫刚需，天河也叫刚需，番禺黄埔也叫刚需，这价格差的能翻倍的，真刚需就海珠的金碧花园、晓港湾，天河的棠德花园这些

广州有的老破小真的太破了，本身就是 9x 年的楼，南方加上潮湿台风 dbf ，看的跟 7x 8x 的差不多

[ArJun]

@murmur 感觉天河的棠德花苑不错

[Borden]

现在还敢买房真是英雄～

[pengpengpeng]

跟中介推荐的反着买。

[Iefty]

@murmur 感谢老哥，现在看广州的老破小真的很难下手

[juded]

反正我是看了二手房之后买了新房。位置合适，通勤可以接受，配套说得过去，物业户型小区环境比老破小舒服太多了。
其实选房的时候我会想：我要是未来卖掉这套房子，下一个买家会怎么选。

[juded]

另外我看房的时候，别说老破小了，有的 00 年后的小区入住率都开始下降，留下来的很多都是租户，有些区域长期没有新房，整个片区的小区都这样。

[workerddd]

还是看地方，老破小有学区还是能稳中有升的。

[ray1504]

建议还是根据需求和资金预算来定
一般来说，你大概率会买 2-3 次房，第一次首套一般是解决刚需居住和结婚用途，第二次卖掉首套套利一部分买二套一般是刚需改善+学区房用途，第三次卖掉首套套利一部分考虑升级豪华或大平层（二胎、父母带娃、升职加薪地位提升等）
当然这个是在你大概率是在武汉定居的情况下考虑的，那么基于这样的一个购房路径，你需要首套考虑的应该就是两个主要方面：
1 、一定的升值空间，因为大概率你在生娃后 3-5 年要考虑购买学区房，学区房和刚需改善是叠加的，也就是你需要买一个单价更高（学区附加值）+面积更大（改善+带娃父母四五口人），所以你的首套房需要有一定的升值空间，否则你跑不过通货膨胀和利息的话，你后面刚需改善房的购买压力也会比较大。

2 、一开始就上车学区+刚需改善，目前很多人也会一开始就上车这样的房子，因为首套的利率更低，首付也可以更低，如果咬牙可以付了首套，大部分人会考虑直接上车，避免后面二套房的首付和利率涨价带来的损失。

那么给你的建议是：
如果首付资金比较有限，应该考虑未来城市规划有发展的次中心区域，交通方便，未来区位发展会比较好，这样意味着经过 3-5 年发展，周边可能就起来了，比如商业、地铁、其他配套（医疗、学校等）、更多社区人口入住等。这样的地方，你需要看到未来 3-5 年后的发展情况。如果能发展好的话，3-5 年后，你的首套房应该可以升值 50-100%。

那么等你小孩出生，准备考虑学区房+刚需改善房的时候，你可以通过变现首套房获利一些资金，来解决因为新房上涨的影响。

不要听中介的，多关注政府规划，同时多在网上找资料，全面综合对比周边区域的发展和前景，可以重点关注：政府供地拍卖情况、开发商的拿地积极性，说明了他们对该处地块的重视程度；政府的区域规划图，这个在政府网站是会公开的，了解未来政府规划周边区域的商业、学校配套情况；政府的地铁未来建设规划，地铁的项目可研进展情况等。

如果你首付资金相对宽裕，也可以首套上车学区+刚需改善房，面积考虑 140-180 以上的四房，所在地区未来 2-3 年有学区配套。因为你大概率是还没生小孩，所以不建议你买马上或者已经学区配套的新房或次新房，因为一来教育政策近年变动比较大，这种房因为已经看得到学区，所以会被炒起来很高，而你又不会马上使用学区资源，如果现在投入进去，万一 3 年后学区政策变化了，可能就会造成房价大跌，最后你得不偿失。所以，我更建议你关注未来有学区规划或者有学区配套的房，一来价格不是很高，二来至少是有配套学区的，运气好配套学区可能还配套了一个好学校，房子一下子升值很多，即使没有配套很好的学区，至少也是有中等学校可以入读的。小学阶段不是那么看重学校，自己是可以辅导一下的，然后等孩子 3-4 年级的时候，自己也有资金了，可以考虑换更好的学区，争取解决初中配套问题。

对普通人来说，购房不是为了投资，但也应用投资的眼光去选择看待，你不是期望可以通过购房赚钱，但你应该希望通过购房来保障资产的升值和保值，为以后可以选择更好的房子提供资金上的一定保证。房子是大额固定资产，流动性很差的，但如果这么一大笔钱放在那一定作用都没有，也会很可惜。至少你应该要确保它放在这是可以跑赢通货膨胀的，而且目前房子和学区还是有强关联的，完全把房子和学区分开也不现实，因为城镇化建设还需要推进，还需要更多人来城市，而城市建设也需要资金。

只是给一点建议，多在网上看看政府的规划，虽然会变，但至少也是一个参考，开发商拿地也是一样，做各种功课，对未来进行一个预判。

[Jason86]

现在置换成本非常高昂，郊区楼盘买了就被套，建议能力范围内买尽量靠近市区的地铁电梯房。楼龄 15 年以内的都可以

[ashes1122]

中介推新房的主要原因是 新房工作量少事情简单佣金多，真正对你有利的他其实不怎么关心。
不过很多老破小本身是有很多问题。

[juded]

另外说到学区，其实除了那些超级牛校，剩下的好学校和坏学校，区别更多在于片区的家庭环境。一个学校片区都是老破小城中村拆迁房，另一个是比较贵的新房次新房，你说未来哪个学校生源好。有些好学校周边长期没有新房，片区小区老化原有住户改善后搬走，未来学校也会落寞。

[xu45525584]

买啥房，租房它不香吗

[ChoateYao]

别买期房就行了，现在房企都在暴雷，一不小心你买的期房在短期内变成烂尾楼。