房贷提前还款划算吗？

[kinboy]

众所周知，房贷前期利息比重较大，用网上的提前还款计算器算了下，如果下个月提前还款 10 万，能节省 38w+的利息，纸面的数据还是非常诱人的，但是长远来看，如果房子将来价格坍塌，提前还款相当于增加了沉没成本，而且考虑通货膨胀，现在 10w 的价值比 10 年后 10w 的价值要高很多，在没有很好收益的理财途径的情况下，应不应该把现金拿来提前还款？

[lihao7799]

装修找我行吗 给你做室内装潢 哈哈哈哈哈哈哈

[zw1one]

看这个钱在你手上产生的收益，能否覆盖房贷的利率成本

[leega0]

现在这个经济形势，我选择先现金为王。

[lefer]

@kop1989 老哥，虚心请教一下。

"...，除非你的贷款时间非常近"
- 这句转折所包含的场景，是不是类似于 “我虽然按揭了 30 年，但是我可能不到 1 年就要提前还款” ？

我的理解没错吧？谢谢！

[lefer]

@kop1989 @kop1989smurf (老哥你怎么有两个账号啊？)

我也简单说一下我的情况：房子贷款了差不多 300 万，分 30 年，今年 2 月份刚刚开始还款第一期，每期差不多 16K 元。

我手上现在差不多 200 万现金。我前几天刚算过，我只需要今年年底前提前还款 100 万。这样月供瞬间变为 7.5K 左右。压力会小很多。

是不是我的场景就是符合你说的 "...，除非你的贷款时间非常近" 呀？

感谢！

[newmlp]

@xcatliu 我买理财本金收益能随时或者定时取出来，提前还款能吗，还特么一买就是 30 年，要是银行卖给你这样一个理财你会买吗

[zyy314680012]

现在这形势 尽量少负债

[newmlp]

经济下行，现金为王抵御各种可能的风险，
经济上行，理财收益普遍超过房贷利率
总之，手有余量心中不慌，不要提前还款

[memorycancel]

还了肯定不亏。
你算计的过资本家吗？

[HeyWeGo]

之前不是有新闻，几年之内提前还款要违约金么？你说为啥？银行提前拿到钱，烫手？

[crab]

@newmlp 理财可以随时或者定时取出，但房子也是可以再卖吧，也算是取出的意思吧。（至于多久内成交，什么价格，是亏是赚另一回事）。

[lefer]

@HeyWeGo 不同银行不太一样。

我按揭的银行是 12 期之内有一次免费的提前还款机会，然后 12 期 - 36 期之间提前还款要有违约金，36 期之后再提前还款也是免费的。

[newmlp]

@crab 房子哪有理财好卖。。。而且还受政策影响（比如去年杭州二手房停贷，想交易要全款），倒是可以抵押贷款，不过这就是杠上加杠，风险。。。

[imagecap]

@kinboy 压力大，选择等额本息，根据专家计算：7 年利息接近一半，所以超过 7 年不要提前还款，不划算

[interger]

首套首贷的名额多么难得宝贵，不要想着怎么把借到的钱提前还回去~
对比利息和理财收益都是虚的，四五个点的利率贷 30 年怎么算都不会亏。
实操过几次买卖自然知道怎么做是对的，所以如果固执己见就按自己的想法去操作就好了。
这类问题的讨论确实体现了真理往往掌握在少部分人手中。

[sualvin]

@lefer #91 还有这种操作？我得去问清楚了

[chenyu0532]

我很早就把贷款提前还完了，不知道划不划算，反正现在没压力。。

[whx]

真还 30 年的话，有考虑到时候房子会老化成什么样子吗？
小高层+学区房+地段，可能还能卖个好价钱。
高层或者超高层，维护不好的话(ps：高层住宅维护费普遍高于小高层，超高层维护费远远高于小高层)，30 年后会是什么样子？到时候还能卖个什么价钱？

[xcatliu]

@kop1989smurf #79 是不严谨，因为普通的理财是到期一次性返还，这个理财是每月固定返还。

但是结论还是不变，需要投资能力大于 (5.83+x)% 才应该放弃提前还款，x 等于多少比较难计算，但 x 是大于 0 的。

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这个结论就算到了最后一个月也是成立的。

比如贷款 100 万，贷款利率 5%，等额本息，360 个月，月供 5368.22
你一直都是月光族，供了 359 个月，
最后一个月时，剩余待还本金 5345.95 ，剩余待还利息 22.27
此时你中了个彩票，彩票奖金 5345.95 元，刚好能覆盖剩余待还本金
然后银行推出了一个理财产品，年化 5%，期限一个月
你开始思考，应该买理财产品划算，还是提前还款划算

如果选择提前还款，那么贷款本金还清，不用还利息，一个月后结余 0 元
如果选择买理财产品，那么一个月后理财产品收益是 5345.95 * 0.05 /12 ，正好 22.27 ，你还是结余 0 元

所以如果你的理财水平能超过年化 5% 就能结余大于 0 ，否则就会结余小于 0

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再往前推一个月，你一直都是月光族，供了 358 个月，
此时剩余待还本金 10669.70 元，剩余两个月需要每月还款 5368.22
此时你中了个彩票，彩票奖金 10669.70 元，刚好能覆盖剩余待还本金
然后银行推出两个理财产品，A 年化 5%，期限一个月，B 年化 5.01188%，期限两个月

如果选择提前还款，那么最终结余 0 元
如果选择买理财产品，那么需要掏出 5345.95 买 A ，10669.70 - 5345.95 = 5323.75 买 B
一个月后，A 返还 5368.22 ，正好覆盖当月月供
两个月后，B 返还 (5323.75 * 0.0501188) * 2 / 12 + 5323.75 = 5368.22 ，正好覆盖当月月供，结余 0

综上所述，你的投资能力如果能够超过「 A 年化 5%，期限一个月，B 年化 5.01188%，期限两个月」这样的组合理财，那么就不应该提前还款，否则就应该提前还款。

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再往前推，永远都会是出大于 5% 的结论。

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> 其次，等额本息的前提下，越晚提前还款，所抹除的利息离 x 越远。

不管多晚还款都不重要，需要比较的只有“你的投资收益年化利率”vs“贷款利率”

[wxw752]

哈哈哈你们算去吧，我已经部分提前还了，年底再还一部分。