想了解一下买广州公寓有啥注意事项

[wunonglin]

目前不打算买正儿八经的商品房（买不起，不想掏空 6 个钱包，甚至我想掏银行钱包😁），所以想问下如果买 loft 公寓的话，有啥注意事项

以下是我的一系列问题：

• 地段考虑在市中心，例如海珠，或者其他地铁方便，CBD 等地方，如果买不到的话，稍微偏一点也行，具体还是要看过才知道，当然商圈内有的话最好
• 预算是打算贷款 50 左右，最高落地不超过 70 （对的，房子落地总价 50 左右，最高不超过 70 ，而不是总价 100 、140 ，是因为我听说公寓只能首付 50%）
• 关于民水民电的公寓，是什么类型的公寓？真的存在这种公寓？如何挑选？
• 有没有楼盘是专做公寓的？（就大家都是默认买来住的租的那种，不是开公司和住混合的那种）
• 如果公寓拆的话，赔偿是给我本人还是？
• 有没有房产证或者什么证之类的？就是证明这个房子是我的这种东西
• 听说是有 40 年、50 年、70 年产权的公寓，这方面怎么说？如果我买了的话，到手一般还剩多少年？有没有 30 、40 、50 ？（已经买了的小伙伴可以分享下）
• 买公寓是否能用公积金？

以下事项不是考虑的范围，所以大家回复的时候，不要拿这些事项说事：

• 房子拿来自用，不考虑任何形式的投资问题，就算卖了折价 90%都能接受（ 50 买来，卖 5 我都能接受，毕竟租房的话，那才是打水漂）
• 不通燃气可以接受，自己可以完全可以用电来做饭和洗澡
• 不考虑入户问题和小孩上学问题，只为了两人居住
• N 梯 N 户的问题不考虑，买便宜房子有得有失，没必要纠结这些小问题（当然，肯定户越少越好）
• 不考虑任何期房，只考虑现房和二手房（要是是期房，那我就等到它完工我再买😀不急这两分钟，要是没卖我就买其他家的）

暂时是想到了这么多，要是还想到其他的我再补充。

求求大伙给点意见或参考案例

[momo1pm]

只两人简单住没问题，公寓看物业管理怎么样，管理不好人太杂没法住...

[wunonglin]

@momo1pm #1 是的。这个具体情况具体看，选一个相对没那么差的吧，这个确实是问题

[momo1pm]

@wunonglin 见过有些管理好的是特需楼盘，大平层公寓...

[wunonglin]

@momo1pm #3 如果符合我的条件，那当然可以上车🤣，但我想应该不大可能

[JF65851a20L5hj7v]

回答几个问题

-关于民水民电的公寓，是什么类型的公寓？真的存在这种公寓？如何挑选？
这个取决于不动产证上注明的土地性质，如果是“住宅用地/公寓”，就是民水民电，当然天然气还是没有的；“商业用地/办公”就是商水商电

-有没有楼盘是专做公寓的？（就大家都是默认买来住的租的那种，不是开公司和住混合的那种）没有，这种东西只能靠自觉，你没法约束别人

-如果公寓拆的话，赔偿是给我本人还是？
能办下不动产证，就是赔给你本人

-有没有房产证或者什么证之类的？就是证明这个房子是我的这种东西
同上，能办证就有证，小产权就不能办证

-听说是有 40 年、50 年、70 年产权的公寓，这方面怎么说？如果我买了的话，到手一般还剩多少年？有没有 30 、40 、50 ？
产权年限是从开发商拿地的时候开始计算！假设一家开发商在 2000 年的时候拿了一块 70 年产权的住宅用地，一直捂着不开发，今年才交房，那么到你手上的时候，产权就只剩下 70-23=47 年了。所以不用太在意 70 年产权和 40 年产权。

[vislins]

我想说，绝对不能买，特别是普通人。

你现在绝对头脑发热。我只能把我知道的告诉你。做决定的人是你，最后承担结果的人也是你。

我先一一回答你的问题。
- 全广州的公寓，你去看珠江新城，十几年前的公寓盘，你看看如果同一个时间，那个时候同一笔钱，你拿去买公寓和买广州其他地方的住宅，只要你没有选到超级偏远的盘，买住宅的那个人早就可以换几次房了。并且是向上置换。十几年后的现在，你跟他的房产价值最少相差五六倍。
- 你要付出巨大的机会成本。如果你不知道机会成本是什么意思，建议百度。简单说，就是你这个钱如果买了公寓了，不管你是不是贷款，你就失去了买住宅的机会，哪怕后面出现价值低估的资产，你也没有机会买了。
- 没有民水民电电公寓。有的话，那种就是没有产权证的，就是那种村集体开发的，名字挂在村委会的那种。也就是你支付的是长期的租金，房子没有办法分割在你名下，写有你名字的拿不到房产证。
- 公寓你控制不了其他买家怎么使用，怎么能赚钱怎么整。开公司，开民宿，谁出的租金高就租给谁。
- 公寓几乎没有拆迁的可能。
- 买公寓不能用公积金。并且不支持长期贷款，即十年以上的。因此你短期的月供其实也不低。

公寓最大的坑，在于他没有价值。或者说比不了同地段的住宅。为什么不能做正规房贷，因为公寓银行不认为是价值，因此不能抵押贷款，一般都是走那种三年五年的消费贷或者信用贷。

公寓没有流通价值。我不能说百分之百，但是我可以确定你买得起的，都是没有流通价值的。即你没有接盘侠，你买了就砸在手中。 转让的话，税费非常高。 你提到的 50 买来，卖 5 你都能接受，我不觉得你真心那么想，否则你不会说出“租房才是打水漂”这样的话。

对于普通人来说，买房子是一件非常需要花时间去研究，学习的门道。当你要买一个手机你都要花上几天几个星期的时间才能下定决心买的时候，就算是公寓这种几十万起步的，更是要谨慎。

这些年，身边见到太多着急着上车，最后上错车，试错成本极高的。还有那种最后一家走上维权道路的，太多了。

我仅出于好心，好言相劝。

[vislins]

最后给你一个价格参考，广州一般正规的有正规房产证的公寓它的开盘的价格应该是同个地方，或者周围的新楼盘的价格的一半左右。上述只是参考，但是如果低于我说的这个价格太多，大概率是一个巨坑，很有可能就是那种归属村集体没有单独写你名字的房产证的给你长期租赁的房子。

另外，海珠六七十万能买到什么样的公寓，我特别好奇，还是 loft 。

看你问的这些问题，盲猜你还是个小年轻。哈哈哈。没有被社会毒打过。

[wunonglin]

@vislins

确实确实。我也想知道我能买什么样的公寓。

不过，对于我来说，每个月能有 3,4 千预算能付房租、房贷，从现在开始存钱（只考虑自己一个人的能力），加上未来工作不一定稳定的情况下，估计只能租房了对吧

[vislins]

@wunonglin 一个月只有三四千块钱预算就老老实实租房，三四千块钱不可能买得到海珠区的公寓的。买公寓会让你的路越走越窄，因为你无法脱身，你要么转手，但是公寓几乎没有流动性，就是没有人跟你接盘。你要么到时候出租，出租的话，地段要好交通便利，但是现阶段能满足这种条件的公寓，你买不起。老老实实租房，剩下来的钱拿来投资自己，学习技能，找个门当户对的老婆，一起努力，有条件供套住宅，没有条件租房先。未来房价下行的压力巨大，等你把房产的知识想明白了，再下手。没有一点点房产的知识的情况下贸然上车是要付出巨大代价的，有些代价你无法想象。

[vislins]

关于前面朋友提及的产权的问题，现在正规的公寓类的基本上都是 40 年产权，而住宅是 70 年产权，但是有个明显的区别是，住宅 70 年到期后，国家已经说可以续期了。而公寓等商业用地并没有允许可以续期，也不太可能可以低价续期。这也是为什么公寓没有人接手的原因。

第二你提到的一个非常错误的观点是“交房租是打水漂”。不管你买住宅还是买公寓，你去看看你每个月还款的金额的组成，里边多少是利息，多少是本金。你买房子，只要你不是全款，你都要支付利息，这些利息是用于归还银行，原因是你拿了银行的钱去买房子了，你“占用”了银行的资金，所以你要支付费用。“租金”也一样，你占用了房东的房子，所以你要支付费用。

[wunonglin]

@vislins 多谢大佬解惑。未来估计还是有很大概率计划租三四十年房子到后面回家养老的。我还是继续及时行乐吧，到时候过十几年猝死了没有遗憾😁，基本上我是不会考虑买正经商品房了，混吃等死的阶段现在，躺吧

[wunonglin]

@vislins 主要还是买不起，以及不想把自己和对方的全部，投到房子上，加上不打算考公务员，所以就目前 IT 的工作，看不到未来，只能说混吃够了。看别人首付就好几十万甚至上百万，我是想都不敢想，更别说压着自己未来 30 年可以稳定偿还月供（我也够不到能换那么多月供的水平目前），现在没有小孩和房子确实舒服太多太多太多，不然压力就来了

[daliusu]

@ReactRails 第一点不对的，各个地方政策不同，有些地方是居住率超过一定数量可以申请民用水电，有些楼盘开盘自带民水民电+天然气，跟土地性质没关系其实

[wunonglin]

@daliusu #13 そっか。这个具体楼盘具体问，这个点加入备忘录~

[harrysheep]

学习了。我最近也看了好多公寓的宣传，很想知道公寓有什么坑。
所以楼主现在什么情况，还看吗？
我感觉即使公寓是个消费品，就算是个长租玩意，也不一定不值吧。。
毕竟公寓的地段和低价在那摆着，确实很吸引。

[darkwhiteegg]

首要看交通，周边有地铁、周围是商圈或者纯粹就是离着公司近。还有就是物业，有的商住是封闭式管理，但是比较少，那种物业费就交着值，建议自己慢慢找找，民水民电那个有的公寓有，看自己需求