关于房贷利率

[DonaldVVV]

想从现在的按揭贷款转贷成抵押经营贷

背景：

- 本人于 20 年买了一套房，当时成交 160w ，贷款了 100w ，利率：LPR+120Bps

起因：

- 最近银行在做房贷利率调整，就多关注了一下 ，按照现在 4 大行已有的细则来看，我的房贷利率能从 5.33 -> 4.65
- 相较于我一个亲戚今年买的二手房 LPR - xBPS 银行给到了 3.9 的利率，这不太够看啊
- 前两年铺天盖地的转贷广告，我也加了几个做这方面业务的人，就想着问问他们现在的行情

行情：

- 利率：3.45%~3.9% (银行和年限造成的浮动)
- 成本（一般客户）：贷款金额的 1%～ 2% （金融服务费+垫资利息）
- 时间周期：半个月内能做完
- 细问了一下，如果想做到 3.45 ，贷款周期只能是在 5 ～ 10 年。这个肯定不太符合我的需求，pass
- 如果是做生意的，有营业执照，贷款利率最低可做到 3.2 ，这个就很香了。
- 营业执照也是可以花钱办的，费用在 7000+

计算：

- 贷款 92w

- 利率 4.65 等额本金
    - 月供 6400 左右（递减）
    - 总利息 58w 左右
    - 还款年限 28 年（已经还了 2 年了）
    
- 利率 3.9 等额本金
    - 月供 6800 左右
    - 总利息 36w 左右
    - 还款年限 20 年
    
- 利率 3.2 等额本金
    - 月供 6200 左右
    - 总利息 29w 左右
    - 还款年限 20 年

总结：

- 相当于花成本 3w 左后，能缩短 10 年，月供能少一点

- 代价就是以后的 LPR 跟自己没关系了，不过 3.2 的利率确实很低了

- 再就是经营贷流入房市，我觉得现在政府和银行的态度都很暧昧，没有前两年那样还演演戏，
杀个鸡儆群猴；政府想房地产活络起来，各种救市政策，
银行面临的是利润逐步减少，贷款毕竟也是他们的资产嘛。

- 这么说来有点三方共赢的意思了啊。

大家伙帮我分析分析，这样有不有什么不妥之处。

[rocksolid]

你自己也说了，现在态度暧昧而已，要是过几年要你还全款你能还的出那就没问题

[Bazingal]

为什么是 4.65 ，不是调整到当前 LPR4.2 吗

[DonaldVVV]

@Bazingal 是按照当年的最低利率。不是当前

[DonaldVVV]

@rocksolid 可以先借钱去解抵押，后面用贷的钱还给他们。能降低下风险

[UncleCat01]

@DonaldVVV 你理解的有问题，就是调整到 4.2

[totoro625]

抽贷、过桥贷、断贷

你能保证借钱能补上全部房贷就可以玩

3 年前你能想到今天会是什么样的吗？

[horizon]

不是。你理解错了，你就是去掉 120bp ，变为 LPR 。
那现在这个时间就是 4.2%

[snachx]

@DonaldVVV 你的理解有问题，调的是加点，跟当年 LPR 是多少没关系

[DonaldVVV]

@horizon @snachx @UncleCat01 😹哦哦，那确实是理解错了

[Jason86]

听上去就是经营贷，房贷降低到 LPR 后，已经没啥转经营贷的必要。

[mars2023]

不了解经营贷；
就问一个问题，抽贷的话，是不是因为监测到个人名下有房贷和经营贷才会杀鸡儆猴；
如果是父母办理经营贷，然后把钱借给个人，这种会不会被抽贷？（如果父母愿意的话，就是这么一问。

[DonaldVVV]

@mars2023 如果抵押的房本上写的是子女的名字，父母拿着子女的房子去做抵押，不知道银行会不会放

[tbv]

已经开始严查经营贷流入到楼市了，风险太大，不建议这样搞，现在转之后是 4.2%，个人认为相比较之前我的 5.88%已经不错了

[DonaldVVV]

@totoro625 确实变化很大，不过过几年利率又变低了，那再这样换一次贷，按说也没什么问题😅

[lsdvincent]

不要经营贷款，看你协商的本事，能直接从一个银行转到另一个银行，按现在最低利率

[DonaldVVV]

@lsdvincent 😿这么强的嘛，我也尝试过咨询，他们说按揭不能跨行，我也没那方面的资源

[purringpal]

只说一句：这两年看着满世界铺天盖地经营贷的广告就跟风去搞，差不多属于韭中韭~ 当然很少一部分人是可以去搞的。

[leonshaw]

当心养肥了杀

[lhlhlh111000]

为什么都说 OP 理解错了呢；我理解的也是和 OP 一样的，有没有懂哥给释然下…
OP20 年上车，当时利率应该是 4.65 ；换算下应该是 4.2+45Bps ，也就是以后都是 LPR+45Bps ；相较于之前的 120Bps ，确实是减少了 75Bps ，感觉也符合网络上说的平均降 8 个点的说法啊。
如果真都统一 4.2 ，那我觉得真没什么必要折腾了，是会笑出声的那种…

[polo3584]

转经营贷有风险，贷款不像其他操作，操作完就不溯及既往，还要一直还款几十年，如果之后搞什么抽查啥的风险太高了。