关于房贷利率

想从现在的按揭贷款转贷成抵押经营贷

背景：

- 本人于 20 年买了一套房，当时成交 160w ，贷款了 100w ，利率：LPR+120Bps

起因：

- 最近银行在做房贷利率调整，就多关注了一下 ，按照现在 4 大行已有的细则来看，我的房贷利率能从 5.33 -> 4.65
- 相较于我一个亲戚今年买的二手房 LPR - xBPS 银行给到了 3.9 的利率，这不太够看啊
- 前两年铺天盖地的转贷广告，我也加了几个做这方面业务的人，就想着问问他们现在的行情

行情：

- 利率：3.45%~3.9% (银行和年限造成的浮动)
- 成本（一般客户）：贷款金额的 1%～ 2% （金融服务费+垫资利息）
- 时间周期：半个月内能做完
- 细问了一下，如果想做到 3.45 ，贷款周期只能是在 5 ～ 10 年。这个肯定不太符合我的需求，pass
- 如果是做生意的，有营业执照，贷款利率最低可做到 3.2 ，这个就很香了。
- 营业执照也是可以花钱办的，费用在 7000+

计算：

- 贷款 92w

- 利率 4.65 等额本金
    - 月供 6400 左右（递减）
    - 总利息 58w 左右
    - 还款年限 28 年（已经还了 2 年了）
    
- 利率 3.9 等额本金
    - 月供 6800 左右
    - 总利息 36w 左右
    - 还款年限 20 年
    
- 利率 3.2 等额本金
    - 月供 6200 左右
    - 总利息 29w 左右
    - 还款年限 20 年

总结：

- 相当于花成本 3w 左后，能缩短 10 年，月供能少一点

- 代价就是以后的 LPR 跟自己没关系了，不过 3.2 的利率确实很低了

- 再就是经营贷流入房市，我觉得现在政府和银行的态度都很暧昧，没有前两年那样还演演戏，
杀个鸡儆群猴；政府想房地产活络起来，各种救市政策，
银行面临的是利润逐步减少，贷款毕竟也是他们的资产嘛。

- 这么说来有点三方共赢的意思了啊。

大家伙帮我分析分析，这样有不有什么不妥之处。

DonaldVVV

2023-09-08 16:03:35 +08:00

@lhlhlh111000 我又翻看了下工商银行的存量贷款细则：

2019 年 10 月 8 日（含当日）至 2022 年 5 月 14 日（含当日）发放的、执行 LPR 定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限 LPR 不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于 LPR 的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

LPR 这里在 2020 是 4.65 ，·相应期限 LPR 不加点· 在 23 年是 4.2 ，但是我们贷款是按 LPR 走的，这个值本身就是浮动的，如果按 20 年的 4.65 ，那不就成了固定利率，不知道这样理解对不对