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mrls222555
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物业公司,业委会与业主大会相关的问题

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  •   mrls222555 · 50 天前 · 2545 次点击
    这是一个创建于 50 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    物业公司,业委会,业主大会相关

    大家好,我想问一下各位的物业服务合同的内容,请留下省份,地市级别,如果有物业服务等级,也请写下。(有的城市住建部门会规定物业的服务等级来建议定价),是否成立业委会并定期召开业主大会,是否按照规定公示公共收益账目,或者直接给业主分红公共收益。 目前我所在的小区正在召开业主大会,所想到的。现在在国内只有通过业主大会才能够监督业委会(流程冗长,不能及时的阻止业委会的行动,需要至少百分之二十联名),如果建立一个业主监督委员会类似的制度,是否能够进行及时的监督?(业委会在小区中的权力太大了,没有及时的制约力量)

    物业服务合同类型

    1. 酬金制:物业公司按照合同约定收取一定比例的酬金,其余用于物业服务。
    2. 包干制:物业公司收取固定费用,盈亏自负。

    问题

    • 哪种合同类型更有利于业主?
    • 物业费用是否应该透明?
    • 业主如何参与物业费用的决定过程?

    业委会与业主大会

    • 业委会职责:业委会有哪些职责和权力?
    • 业主大会:业主大会的决策流程是怎样的?

    问题

    • 业委会如何代表业主的利益?
    • 业主大会的决策是否公正、透明?

    希望各位能分享自己的观点和经验,一起探讨如何建立一个更加公平,有效的小区治理的相关的方案。谢谢大家。

    63 条回复    2024-06-06 17:12:27 +08:00
    mrls222555
        1
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    mrls222555
        2
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    大家是不是都午休了,(+_+)?
    mrls222555
        3
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    真诚欢迎各位能够与我进行探讨,我非常愿意了解有关其他地区的物业与业主自治的案例,在公开网络中,这方面的案例太少了。目前我认为物业是绝对的强势方。如果有物业从业者,非常欢迎你留下你对于小区治理的看法!
    mrls222555
        4
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    点进帖子的各位,如果你的小区正在经历替换物业的流程,召开业主大会,使用维修基金与质疑停车管理费是否合理等等欢迎交流。
    mrls222555
        5
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    “物业管理委员会”与“业委会”有什么联系与区别?
    https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/djylxwy__sqzldms/bwbdywbd/10825277/index.shtml
    敏感话题了。。
    514146235
        6
    514146235  
       50 天前
    物业这个系统没有你想的那么简单。没那么容易的。建议把重心放到自己的工作上。
    mrls222555
        7
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    @514146235 是的,术业有专攻,我个人认为物业不可随意替换,而且不可取消。所谓居民自治是无法替代的。
    您是物业从业者吗?
    szkjlpf
        8
    szkjlpf  
       50 天前
    物业相关的东西涉及到很多方面,如果各方都按照法律处理事情的话就简单了,物业、业主、业委会、社区、街道、开发商、住建局、区政府,直接涉及到很多不作为或者贪污受贿的问题,比如街道办、社区、物业联合起来都站到业主的对立面。或者业委会、物业、街道、社区甚至区政府联合起来坑业主钱,这种事情也很多,本质问题是 fz ,mz 的问题
    szkjlpf
        9
    szkjlpf  
       50 天前
    @mrls222555 那你肯定是物业从业者了,我相信业主说不出这种“物业不可随意替换,而且不可取消。所谓居民自治是无法替代的”这种话
    mrls222555
        10
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    @szkjlpf 我是业主,我个人认为现阶段物业不可取消。只能通过业主统一认识,达成共识,经过极为漫长的发展,才能有成功的业主自治。否则就是对业主的生命安全不负责。如果说居民自治,我觉得酬金制或信用酬金制物业就是很好的妥协了。如果请外部会计师每年度独立审计就更好了。
    szkjlpf
        11
    szkjlpf  
       50 天前
    @mrls222555 你说的这几个方式都是在 fz ,mz 社会可行,咱们这行不通,物业的存在才是对居民安全的不负责,大部分物业都是损害业主利益的
    xubingok
        12
    xubingok  
       50 天前   ❤️ 1
    省份地市:长沙.
    物业等级:不知道.万科的小区,万科的物业.1.8 的价格.也有几栋后建的是 2.9 的价格.
    没有业委会.有公示公共收益项目,没有分红过.

    不要成立业委会!不要成立业委会!不要成立业委会!
    换好的物业比啥都强,物业还可以向上级公司或者政府部门投诉,换成业委会那真是完了.
    gezimonkey
        13
    gezimonkey  
       50 天前
    除非是非常新的小区,住户大都是 40 岁以下的年轻人,你才有可能走出第一步:凑够投票的人数,因为大多数人都不想出头,只想最后摘桃子
    物业目前就是社区的小弟,ZF 权力的延伸,就是为了帮助 ZF 收拾老百姓的,没有社区,街道,乡镇一级的支持,基本没有可能更换物业

    总的来说,两方面都有很大的阻力,我遇到过一次,是来自业主的阻力,1000 户的小区,凑不够 10 个可以进行筹备业委会的业主,都没遇到物业,社区的阻力,相反,人家还很配合,但看你的眼神就是"一盘散沙,随便你折腾,看笑话"

    至于业主为什么不参与,这么说吧,有些人的愚昧及自私,拍戏都能拿奖
    514146235
        14
    514146235  
       50 天前
    不是从业者,刚好见证过几个小区的物业和业委会。如果 OP 只是业主,我只能说你太年轻。不要参与这些事情。如果你头铁非要参与,那我也只能精神上佩服你。如果以后放弃了。我也还是佩服你的勇气。
    jiangyang123
        15
    jiangyang123  
       50 天前
    不要参与,参与了以后你就是那个会被指指点点的人
    肯定是那个人贪污了
    mrls222555
        16
    mrls222555  
    OP
       50 天前 via Android
    @xubingok
    @gezimonkey
    感谢回复你的案例,是的我也遇到了类似的问题。所以特发帖想寻求类似案例与经验,各位所在小区的案例给我的启发很大。谢谢
    @514146235
    是的我是一个年轻业主,我是观点是想提高物业费用,换掉物业,公示公共收益账目,更改为酬金制物业,并公示所有的账目。成立业主监督委员会制约业委会过大的权力。但是在可见的现实因素下,一切都没有意义。
    mrls222555
        17
    mrls222555  
    OP
       50 天前 via Android
    @jiangyang123 是的,业委会一定会被不明真相的业主指摘,有口难辩。
    Jokerrrrrr
        18
    Jokerrrrrr  
       50 天前
    @xubingok 不成立业委会怎么换物业
    mrls222555
        19
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    @szkjlpf 如何在现行体质下,与物业公司,业委会,业主达成和解,再加上社区街道,实现多赢。
    我目前想到的方案就是多给物业钱,实行酬金制或者成立业主与物业的托管基金制,公示账目收益。
    szkjlpf
        20
    szkjlpf  
       50 天前   ❤️ 1
    @mrls222555 理想化了 不是多给钱就能解决的,这里边存在贪污受贿,监管不力,居委会街道办通过物业从小区捞好处之类的问题,你多给的那点钱都不够物业行贿的,即使整个小区都不交物业费,很多物业靠各种方式剥削业主仍然是赚钱的
    mrls222555
        21
    mrls222555  
    OP
       50 天前
    @szkjlpf 这一点是我无能为力的,我只能说我的想法是根据共识和明文法规所想出的。
    物业行业若想长久发展,自己也需要进行从内而外改革吧,只靠私下行贿,捞好处,始终也走不到正道上发展,这种企业不是迟早得关吗?真得等到连折衷派业主都站起来反抗,才能做出改变吗?
    514146235
        22
    514146235  
       49 天前
    @mrls222555 不要妄想换掉物业,对于普通人来说,这个可能性小于 1%。至于业委会,我认为最好的业委会就是什么都不做。不然掏空你们小区的大修基金是分分钟的事情。

    还有就是不要觉得业主是主人,物业是服务你的。其实业主才是鱼肉。
    jiangyang123
        23
    jiangyang123  
       49 天前
    @514146235 用脚投票,润
    mrls222555
        24
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    以停车管理费为例子,业主停车在小区共有部位,物业向使用车位的人收取停车管理费,这笔管理费,按照公共收益的规定,共有部位所产生的任何收益,物业最多只能收取百分之三十的管理费,百分之七十属于全体业主。但实际情况中,“全体业主” = 没有业主 = 没有责任 = 没有监管。这仅仅是其中一个微小的案例
    mrls222555
        25
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @514146235 当然,业主是小区的主人,但是这个主体是 [全体业主] ,个人没有任何力量去对抗。你的回复对我很有启发,谢谢!
    mrls222555
        26
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @jiangyang123 只要是在城市里的小区,应该大部分都会面临物业的问题吧。而且物业的问题,你不住进去一段时间根本无从得知。同样的 XX 物业在不同地方的表现也是差距明显的。我认为物业行业是急需改革的。
    netnetuser
        27
    netnetuser  
       49 天前
    现有的相关物业法 规竟然是偏向维护物业公司利益。哇...难道不离谱吗?
    即便用现有的相关物业法 规去约束物业公司、业委会,下至社区工作站、街道办,上至区住建 局,拒绝给予书面答复,不服是吧?上网发帖博取大众同情来解决?结果还不就是引来删帖、封号。
    说直白一点,你想到的,你看到的物业问题,社区工作站、街道办、、住建 局他们都知道;你不知道的物业问题,社区工作站、街道办、、住建 局他们十分清楚。为何不解决?

    引用生活经验来评论物业服务,你看!唯独物业服务是没有讲过赔偿的,更别说“假一赔三”啦!物业行业的背后靠山就是住建 局。
    ggBalloon
        28
    ggBalloon  
       49 天前
    合肥 小区开发商是国企 小区新能源 小区物业 小区业委会成员 都是该开发商单位下的。 这个物业当初就是为了入住这个小区成立的。业委会是住建局领导同意的。

    你找街道,街道听国企领导的。你说要成立新业委会,现场才能填表投的票,他们单位员工能一下带来投 160 份。200 多人票数的业主能被各位票数的单位员工顶替掉。你举报,街道能说自己的流程有瑕疵等待研究重新选举。

    大伙讨论要不要去区政府反应,当晚 JC 就上门了解情况了。
    你找住建局,源头就是住建局。

    审计那些,就是走走表面过场。街道非常乐意陪你拖时间。

    无解
    jiangyang123
        29
    jiangyang123  
       49 天前
    @netnetuser 正常,今天还看到另外一个问题,关于恒大的
    会计所审计公司,竟然是拿所审计的公司的钱的,这赤裸裸的利益交换在哪,还有啥好审计的
    还谈什么客观独立
    htxy1985
        30
    htxy1985  
       49 天前
    看了楼上说不要成立业委会的,不能太认同,这都是受了多少苦才能体会出来的道理。我们这情况就是这样,社区、物业、业委会其实都是一家人,牢牢控制在那么一两个人手里,他们想做一个事情只需要走一遍流程就行了,我们就被代表了。不怕流氓会武术,就怕流氓有文化。
    mrls222555
        31
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @netnetuser
    感谢你的回复,对我很有帮助。现行法律以及地方性法规政策写的很清楚,至于基层的执行出现了偏差,我们都无能无力。
    @ggBalloon
    感谢回复,你的案例也很有代表性。希望你的小区能够改革成功,余下业主能够达成更强的共识,争取签字票。
    jiangyang123
        32
    jiangyang123  
       49 天前
    @htxy1985 其实认真想想,没啥好办法
    换你去业委会,也不过是变成你被人指摘(不要挑战人性)
    mrls222555
        33
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @htxy1985 是的,在部分小区存在这样的情况。如何确保业委会能够忠实的代表业主的利益,如何能够及时制约业委会的权力。
    以我为例,业委会成员甚至不住在小区里。远程遥控小区的流程。
    htxy1985
        34
    htxy1985  
       49 天前
    @jiangyang123 被一两家指责还是被大部分业主指责是有区别的,业委会不可能做到让所有业主满意,但基本的代表全体业主利益的核心不能变,如果变了或者本身就是个傀儡就不要怪大家骂,毕竟这年头谁是真的傻呢? 是真心对业主好还是狗腿子,群众的眼睛是雪亮的。改变不了现状是真的,但事实还是能看清楚的。
    mrls222555
        35
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    各位有什么好的想法建立一个制度,既能保证业委会能够忠实代表业主的利益,又能及时制约业委会的权力。
    我目前的想法是分拆为业主监督委员会,业主宣传委员会与业主自治委员会,把权力分割,并代表不同人群,退休的人群,上班的人群,育有子女人群,无生育子女人群,高收入人群,中等收入人群,低收入人群,有车与无车,尽可能的多代表不同阶层,不同需求的人群。来担负监督,宣传,自治的权力责任。
    当然,以上仅仅是我的不切实际的想法,看个乐呵就行,( ̄_, ̄ )
    htxy1985
        36
    htxy1985  
       49 天前
    我们小区曾经有人牵头要取消业委会,牵头了几次,最后被人揍了一顿,牙都打掉了,报警了也只是不了了之,后来那个人自己也心凉了,业主们真是像楼上说的那样,一盘散沙,根本团结不起来,各怀自己的小九九,都希望能不劳而获。有的人在群里说了:真的把他们取缔了,你能找到合适的人接手吗,接手的人如何接受监督呢。牵头者也回答不了。
    反正一片乱哄哄,真是你方唱罢我登场。。
    seatifa
        37
    seatifa  
       49 天前
    @mrls222555 这是打算搞个小区版本的人大么?现在就敢搞人大以后怎样我都不敢想[Doge]
    jiangyang123
        38
    jiangyang123  
       49 天前
    @htxy1985 可以考虑自己竞选试试
    netnetuser
        39
    netnetuser  
       49 天前
    @mrls222555 #31 基层执行出现“偏差”?这回复的味道是不是很熟悉:上面是对的,下面执行不到位。
    上面是规则的制定者、监督者,下面执行出错,本来就该按规则去“法办”下面。怎么就一句轻描淡写地带过“偏差”“不到位”?然后啥事都没有,等同于放任下面以权 谋私,搞钱、搞女人、搞男人...
    但凡愿意去思考的人,都不会再被这样形式忽悠到。

    你去讲道理,下面、上面和你讲法律;你去讲法律吧,下面、上面和你耍无赖,臭 不要脸了:“来啊!有本事打我啊?”
    和流氓讲法,本来就是一件荒唐的事。
    gsc
        40
    gsc  
       49 天前   ❤️ 1
    [腾讯文档] 《业主攻略》工具箱
    https://docs.qq.com/sheet/DRkxldXFoYWZhVXB1 网络上看到的小区所有事务都投票决定,业委会仅负责走程序,我觉得这样挺好的
    mrls222555
        41
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @htxy1985 是的,业委会的人员两面受气的情况也存在不少。业主与业委会从选出到反目,我都很惊诧。其实大多数仅仅是利益分配而已,如果从制度上解决这个利益分配,公平,公开,我觉得问题能解决一大半。当然,我的想法比较浅显,欢迎你反驳我。
    @seatifa 有点那个意思。但是很难搞的动。消极派业主连签字都不敢,谁都不想往前使劲了。
    mrls222555
        42
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @netnetuser #39 首先说明,我不是体制内的,也不是维护那个阶层。just 自嘲罢了。
    @gsc #40 感谢你的分享,我对这位作者感到佩服,能够想到并执行下去,并且可持续,我从内心希望他们能够走的更远,更宽。
    seatifa
        43
    seatifa  
       49 天前
    @mrls222555 是的,我在交房之前的维权就能看出来了,一盘散沙,大部分人都只想缩在后面摘桃子,几位带头的勇士被叔叔反复请去喝茶之后心也凉了。反而是物业入场之后收集业主意见跟开发商沟通完多少做了点事情。
    lihaokey
        44
    lihaokey  
       49 天前
    我们家物业在 2006 年就找了个傀儡业委会主任,跟物业公司签了合同。后来,为了涨价,又让这个业委会跟物业公司签了涨价的合同,包括把公共收益给物业公司,14 年开始收高层的电梯费(小区的多层和高层物业费本来就有差距,大概在 1 平米在 4 毛,14 年开始跟业委会搞了个补充协议说要收带电梯业主的电梯费)。我们当时就没有交,然后大概在 20 年左右人就把我们告了,最后法院两次审理都说我们败诉,强制执行了 5000 多电梯费。

    后来我们找到依据,业委会根据管理条例,最长 5 年,5 年后那个破业委会主任的签字,都没有法律效力了。我们就去法院把当时的签字的业委会,其所谓的主任告了,结果人法院初审打回,不受理,现在在等二审。

    反正经历这个破事,我能告诉你的是,很难很难,哪怕你占理,取证困难,打官司法院推诿,去纪委反映基层社区不作为推诿扯皮。
    htxy1985
        45
    htxy1985  
       49 天前
    @htxy1985 你的意思是你行你上是吗?感觉你就是业委会的吧,虽然我理解你的难处比如所谓的为爱发电什么的,但我不认可你这个你行你上的逻辑,普通业主当然有指责业委会的权利,而业委会当然要代表业主的利益,如果你觉得指责的不对你可以反驳而不是简单说一句你行你上。
    szkjlpf
        46
    szkjlpf  
       49 天前
    @mrls222555 即使物业什么都不管也关不了的,你想想吧 一个普通规模的小区一年物业费也得小几百万,维修基金一千万起步吧,小区里的广告位,车位,空地之类的都可以改车位,地下室空地都可以拿来卖,物业费电梯费垃圾费清洁费车位费,各种维修费你即使不交物业费他们照样挣钱,你不交费还可以用电梯扣门禁不让你回家,最后起诉你交物业费物业基本还是能赢,另外维修基金在消防安全等重大问题情况下不经过业主也可以动用

    我家那边有个小区从交房就开始换物业,各级 zf 部门的阻力经过了 10 年才换掉,10 小区基本也被薅的差不多了可能是油水不多了才走的吧,估计 10 年捞几千万没问题

    为什么换不了物业?因为开发商、物业,社区,街道办,甚至帽子叔叔,和更上一级的人都站在业主的对立面从小区里吸血,基本都是对方的人你拿什么斗
    mrls222555
        47
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @seatifa #43 感谢分享。这个事情让人心凉。

    @lihaokey #44 感谢回复,你的案例对我很有帮助。希望贵小区越来越好,改革成功,重新选出真正代表业主利益的业委会和认真负责的物业。

    @htxy1985 #45 建议你也看一下楼中朋友所分享的 [《业主攻略》工具箱] ,真的很有帮助。
    mrls222555
        48
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @szkjlpf #46 现实的阻力固然很大,但是我依然选择相信制度,毕竟这也是普通人唯一的合法方式了。你的分享对我很有帮助,希望你的小区越来越好,能够真正改革成功,联合业主,选出适合自己小区的发展方式。
    htxy1985
        49
    htxy1985  
       49 天前
    @mrls222555 刚看了,确实很有建设性意义。
    lihaokey
        50
    lihaokey  
       49 天前
    @mrls222555 去年选了新的,目前在关注中,发布公告说是第二届。但是目前没看到跟物业方面有什么动作。选之前都去社区看过,社区找了个代理人当业委会主任。如果他擅自做主签合同,我们肯定会找法院起诉。因为所有合同必须过业主大会。
    crazytudou
        51
    crazytudou  
       49 天前
    之前小区一伙人在各个群里窜来窜去拉人头要成立业委会,刚开始还觉得好,后面发现有个女的我竟然有加过微信,是物业销售,真是*马无下限啊,再后面有人站出来说成立业委会,我懒得出声,那带头业主就是在小区门口干房产中介,平时在业主群里活跃得很。
    zomco
        52
    zomco  
       49 天前
    OP 其实是在探索一条中国基层民主道路。关于如何设计和建立方案,政治课本都有详细讨论。
    ospider
        53
    ospider  
       49 天前
    @crazytudou 其实恰恰说明大家对业委会的关注不够,才能让中介找到寻租的空间。
    mrls222555
        54
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @ospider 我居然被 ban ip 了。不知道触发了什么规则。刚打了几行字发出去就敏感话题了。。算了。。看破不说破吧。
    xiaoshan5733
        55
    xiaoshan5733  
       49 天前
    本来写了很多,想想还是长话短说吧。我是去年加入小区物管会的,期间也做了不少事,结论就是吃力不讨好。这个月刚把业委会成立,我们物管会也完成使命解散了。小区成立业委会非常有必要,只有成立了业委会,才能监督物业工作,小区业主是没有权力监督物业的。至于召开业主大会,我们物管会召开过两次业主大会了,是聘请第三方公司做的,可以确保流程合法。
    xiaoshan5733
        56
    xiaoshan5733  
       49 天前
    换物业以及物业续签都需要召开业主大会的,需要全体业主表决,业委会没有权力直接续签。作为业主需要多关注这些事情,甚至物业合同都要仔细看看,有问题要及时向社区街道反映
    xumng123
        57
    xumng123  
       49 天前 via iPhone
    城市的镇村组
    mrls222555
        58
    mrls222555  
    OP
       49 天前 via Android
    @xiaoshan5733 感谢回复,对我很有帮助。看来你们的业委会与业主都明白自己的权力与责任的分界线。
    ccc008
        59
    ccc008  
       49 天前
    楼主想着提高物业费用,换掉物业。本意是好的:高的物业费可能能换来好的物业公司。但是楼主到头了一定会被其他业主骂翻。因为物业公司都差不多,很多事情不做不是物业公司不作为,而是细分下来有些属于开发商的责任,有些属于业主公共资源。所以换了一更贵的物业后会发现改善不大。然后业委会被骂。我们小区现在就是这种情况了,换了物业,业委会反而被骂到全部退出解散了。
    ccc008
        60
    ccc008  
       49 天前
    举个例子:有些设备比如监控机房,里面设备是归业主所有的,里面设备过了保修期坏了。物业说是属于业主的设备,买新的需要业委会掏钱,业委会就公示通过小区公共收益的钱买设备。公示期间没人关注,买来就有人骂了,某多多上要便宜多少多少,怎么不某多多买。有人骂这钱该物业出,为什么是业委会出。各种意见。不花钱不办事还好,一花钱一办事就是骂声。
    mrls222555
        61
    mrls222555  
    OP
       49 天前
    @ccc008 感谢回复,确实我本意是想让物业得到正常盈利的部分,就别想着缩减服务质量,或者其他歪门邪道了。大家都体面一些。
    lihaokey
        62
    lihaokey  
       44 天前
    @mrls222555 前两天中级给二审了,打回初级,让他重审,至少我们算是赢了一次。
    这两天第二届业委会又在谋划着要跟物业再签订合同。我去小区门口看了下,又把电梯费给我们单列出来了,又准备欺负我们这些有电梯的住户了。艹。准备周末找这个所谓的业委会主任去理论去。带电梯的住户公摊面积多,物业费比不带的贵 4 毛,还要再收我们电梯费。
    物业跟人在电梯里搞一堆广告,不给我们一分钱,真是觉得自己牛大发了。
    听小区有传言,业委会的人不用交物业费,物业每个月还要给他们 500 元。不知道真假,如果是这样的话。这帮人可不是屁股偏到物业公司那里去了。
    mrls222555
        63
    mrls222555  
    OP
       43 天前
    @lihaokey 按照规定,可以要求物业公示公共收益
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