20 年的楼梯房老小区各种问题，房子老了只能换房么？

[honhon]

我们 20 年的老小区消防管网到处漏水，自来水管经常漏水、燃气管道经常有漏点（能闻到煤气的味道）、墙体漏水、外墙脱落、路灯老化照明效果差、排水管堵塞、落水管脱落、监控设备大量损坏，这些问题物业也没有能力维修，老小区该怎么改善居住环境，以后高层的房子问题是不是会更多

我聊的话题刚好跟“高层贫民窟”的话题好像有了联系，但是我并不认同高层贫民窟的观点。
我只是就目前小区遇到的问题跟聊一下，也想问问大家有没有遇到类似的问题。

[hammy]

高层估计不乐观，有自媒体说以后的高层就是都市贫民窟不是没道理

[honhon]

@hammy 也不知道是以前的施工质量跟现在的比差异比较大还是说房子久了问题就避免不了的多

[hammy]

@honhon 我也不懂。但是经常能见到有年头的高层，已经快不行了。房地产不懂....我觉得非刚需不买，能不买就别买

[honhon]

@hammy 感觉刚需这个概念就是资本家发明的，小老百姓其实不买房生活压力小很多

[hammy]

@honhon 我觉得 改善 也是一个很鸡贼的概念。但是未来的房产如何变化，我们外行看不懂。现在有的住不打算买的

[bug403]

现在的自媒体 好像都是读的同一套脚本，，每个人都在粘贴复制！
不是施工人员，，物业合格的话，高层质量合格的话，，住着是没问题的。贫民是住不上高层的大概率。

高层以后都是贫民窟，，听起来好像很有道理，仔细想想，高层也盖了这么多年了，，还没见过某某高层贫民窟。

[weixind]

主要是维护的比较差。

20 年的房龄在北京还是次新房呢。

[ltyj2003]

物业公司的问题

[honhon]

@weixind 听物业说我们小区以前建房子的时候施工质量是很差，导致了这些问题。我们是小县城的老小区，不知道别的地方老小区是不是有同样问题。

[Cmdhelp]

现在不就是贫民窟吗

[wu67]

坐标广州. 之前租住那个小区 26 年了, 出了下水道有点问题, 其他其实都还好.
一层的商铺平台有漏水, 有一栋有外墙渗水, 其他都还好.

最大的问题就是设计问题, 那些在 1/2/3 楼或者中间楼层做平台/连廊那种玩意, 很容易自身或者让附近连接的楼体发生渗漏. 除了设计上好看, 平时会堆积落叶, 楼上没素质的叼毛丢垃圾下来会堆积在那, 真的一点 p 用都没有.

[honhon]

@ltyj2003 我们小区物业费 6 毛，物业说维修基金之前小区铺沥青全部用完了，现在小区的水路管网经常漏水，水发黄是比较急切需要解决的问题，但是物业说要彻底解决工程量太大，物业没办法解决，要业主凑钱

[hammy]

我的锅，不该提出高层 xx 。这也只是一个观点。是我不客观，大家继续讨论

[honhon]

@wu67 这种平台被人丢垃圾的问题确实比较普遍，然后屋顶漏水跟平台漏水也是比较普遍的，屋面做防水质保也就 5-10 年，也是很凡人的事情

[honhon]

@hammy 也不是你的锅，因为我一开始就提到了高层

[honhon]

@hammy 可能就是那个热度比较高，大家自然就想到了

[Lyn321]

我在小县城也是买了个老小区，94 年建的小区。楼高五层，没有电梯，我买的二楼。哎，刚去就换了洗手池，洗菜池的水管和马桶。然后一段时间后客厅的灯又坏了，换了。去年过年地板鼓包了，硬住没换。然后今年上半年厕所热水器的插座烧了，到现在没换。上个周马桶又坏了。。。。。。。能住到啥时候算啥时候吧，已经心累了。

[processzzp]

@Lyn321 县城、1994 年建成的小区，你也真敢买啊……

[oceaneleven]

@honhon #4 又怪资本了，都不买房你看是谁最急

[honhon]

@Lyn321 感觉你的这些问题都还好解决，甚至自己动手都没有问题，像浴室柜洗手池、吸顶灯这些喜欢动手的可以自己折腾，但是小区的管网，消防、监控这些就比较麻烦，还有就是漏水的问题，涉及跟楼上楼下沟通也麻烦。

@processzzp 你再算算？

@oceaneleven 市场环境会影响大家的生活，每个人都只能根据当下的情况去决策不是么

[hancai2]

@honhon 我们现在的小区也接近 20 年了，主要问题是电梯老化，小区老年人比较多， 人员素质差，车位少。 房屋质量到还好。

[zjsxwc]

老小区只要不是预制板而是用钢筋混凝土现浇的，20 年不算老。

如果是预制板老小区，我建议你换房子吧。

[SeaTac]

怎么改善居住环境 花钱呗 东西不会自己修好
房子包括小区公共区域都是需要维护的 越老维护费用越高 尤其是楼房

[mwuxlcanrh]

20 年那就是 2005 ，其实这个时候的房子已经工艺不错了。车位也考虑的到，基本上和新小区在使用上差距不大的。

[i8086]

05 年入伙的 35 层高小区（当年质量算好的了）

1 、前两年动用了维修基金换了小区所有电梯。
2 、水管到了使用年限，水务局负责更换小区水管，入户的水管业主可自费换。
3 、部分户型墙体渗水，公示 + 使用维修基金。
4 、外墙瓷砖脱落（当年都是瓷砖），肉眼基本看不到，不是大面积。
5 、小区照明、排水管、监控设备，都是小区物业该负责的。

[gdrk]

最近看了一些老的五层楼梯房发现有一些比最近的高层都好，特别是那些政府单位附近的，小区干干净净的，虽然楼外立面老了些，但是纯钢筋混凝土隔音、质量啥的感觉都比一般的高层好。

[dddd1919]

单纯你房子质量太差

[nzynzynzy]

在北方的话 20 年老房子问题不大，撑死就是房子不保暖、不隔音。在南方尤其是江浙沪，老房子没有什么防水层，新房子有的外墙老化掉落，这个房子基本就废了，一面墙都是霉。

[nzynzynzy]

换个角度，以澳洲为例，物业费非常非常高，比如两室一厅中档公寓可能一个季度要 2000 多刀（ 1W 人民币)，但是房子会维护的非常好，走廊哪墙壁哪怕有个脏印子都会在维护中擦掉，搬家中如果电梯和走廊地毯造成损坏也会被物业罚款，公寓附带的健身房和游泳池会一直维持在比较好的状态，外墙起码一年洗一次，90 年代盖的公寓都很精神。

当然换个角度，这个费用是非常高的，如果有大修的话物业费还会涨价。中国这个物业费不算贵，但是房子的维护水平也远远谈不上让房子长期（ 10 年以上）保持良好状态。

[yangzzz]

不知道 op 是南方还是北方。我这边广东的现在住的小区已经 25 年左右了（是住在这个小区 25 年）。外墙这些都还好，没有什么大面积脱落。我住在 6 楼外墙渗水这个还没遇到过。不过小区疫情前的时候道路都是水泥地面，全是野草。后面政府搞了老旧小区翻新，现在地面是沥青路，野草也全部挖了重新铺草坪。我感觉我们小区除了监控设备和出入的车道闸口经常有问题外，其他都还没遇到 op 说的那么夸张

[beiyue]

可以去油管看看耶律律的高层贫民窟问题，说的很清楚了，质量很高，普通高层未来一定是贫民窟

[xiaozecn]

[cominghome]

有个靠谱的物业公司很重要，之前找房子的时候看了同片区的 2 个楼盘，一个 02 年的看着像 10 年的，一个 06 年的看着像 02 年的。

[magic3584]

啊这，学区房基本都是 20 年靠上的

[oceaneleven]

@honhon #20 我意思是在国内 资本都得听老爷的话

[oceaneleven]

我家之前房子也是老小区，五六楼没电梯，租卖都很困难，南方天花板很容易发霉，住着明显不那么舒服了，除非完整重新装修，那钱又得花多少。同小区的好多也都一起搬到新小区继续当邻居，人越来越少物业费都交不齐，变压器小小一个动不动就会停电，要是贷款还没还完的人真的是负资产了。

[fredweili]

才 20 年没多老，小区维护的问题，是商品房小区么？

[honhon]

@fredweili 是的商品房小区，县城比较早的一批小区

[honhon]

@cominghome 是的靠谱的物业公司重要，还有小区开发的质量也比较重要

[dosmlp]

主要看维护，

[cloudzhou]

最大问题在于物业，我甚至不反对物业费的，只有合理的物业费，才能长久持续的维护房子
目前国内物业有很大的问题，责任、基金不清，一整个糊涂账

[xiaochuaner]

@weixind 哈哈哈我点进来就是想说次新房这回事来着。

[honhon]

@cloudzhou 是的，靠维修基金维持不了多久，小区的各种基础设置的长期的维护保养，要搞好需要花不少钱。毕竟家里的自建房年代久了也是自己花钱重建或者翻新的。但也如你所说物业公司天天想着怎么把物业费搞近自己口袋，住户的物业费也就没有物尽其用了。

[davidyin]

房子平时维护不够的表现。

但凡业主委员会能做主，平时物业维护基金足够。