利率置换有 400w+ 现金，如果是 V 友你的，怎么操作？

[MoinXy]

背景：房贷利率 5.7%， 首付比例 8.5 成，贷了 240+。 因为购房资格问题手里资金全仓进房产了（太喜欢）， 同时有自己创业团队当前资金吃紧准备转经营贷（，垫资还款后预留了两年团队基本开支和生活费用（小 team 以前项目收益结束，当前由我全资负责开支，正在开发寻找新项目盈利点，偏开发团队 不接外包）。

情况是必须要转经营贷（期限 20 年，10 年一签）才能盘活：家庭，项目
方案一：
只贷需求资金： 原 247w 利率 5.7%房贷 转 3.7 利率 600w 经营贷(团队两年开支 160W + 家庭装修 50w + 3 年半房贷按揭备用金 143+ 247+手续费 先还房贷垫资方 ）

缺点没有多备现金，两年任何项目没有继续盈利第三年准备出房产，换房。


方案二：
最大杠杆： 经营贷让中介资源方评估价调高（银行评估范围），最大化利用杠杆一次性 7.5 成或 8 成贷出来，拿足现金。
方案一的基础上多出了：将近 400+ （目前没计划）


求教 v 友们能给给建议：
1.参考下大家意见，或者有更优方案提供？.....可有偿交学费
2.利息覆盖的法子
2.有合适的项目也欢迎能聊聊

[tms]

年化 3.7 么，那不是肯定拉满，随便怎么搞搞也能赚吧。

[rrZ2C]

话说的中介费率是多少,是按照银行给的授信乘点数算的吧

从来没有操作过这么大笔钱 [二哈] 不敢给建议

[MoinXy]

@tms 做项目比较谨慎点，不敢随便搞。 创业类小项目 20w 内好谈的，其他基金 股票 类的没有专门研究过配置。
@rrZ2C 找的熟人下来 1.2%， 有认识 1%的但是不熟没考虑了。

[isno]

看你有点飘。
400 万是你抵押房子贷出来的钱，有利息要还的，别三四年后再发个房子被拍卖的帖子

[tms]

@MoinXy 那还是看手上有没有靠谱项目了，但是留足现金流也很重要，毕竟抗风险能力。毕竟 3.7 不是很高，有些低风险理财都能到 3.6/3.7 了，哪怕买理财放那也不太会亏，再搭配点基金股票啥的年化 5%没问题。

[MoinXy]

@tms 目前项目运气好点 2 年一套房，不盲目乐观，主要太看政策及时机了。

@isno 结合上下文，目前转贷势在必行，三年后项目 gg 必须要卖房的。 只是说多余资金在手里在出现争议时有额外现金保留，但相应这是有成本的资金。

[tms]

@MoinXy 那就看你自己判断了，项目起的来现金流充裕不缺资金就不用预留，有可能需要额外的活动资金就预留。我个人感觉这个资金成本不高。

[MoinXy]

@tms 资金成本确实不高， 主要是这部分用途没有明晰，就要付成本造成心里负担才纠结。 所以才来汲取大家意见好下定决心。

[tms]

@MoinXy 可以靠理财把成本打掉，相当于一个随时可用的流动资金池放在那，明明是更安心才对。只是一时没有用途明晰，接下来的几年不一定都没有用途，等到用的时候才知道搞点钱有多难，尤其是低成本的。

[MoinXy]

@tms 了解，感谢！ 重要的现有项目基础上，多了解其他项目。 小额高频试错才能找到实际爆点，方案目前为了稳住基本盘。

[swordmaster]

3.7 的利率放余利宝里开尊享版利息已经可以直接覆盖了

[MoinXy]

@swordmaster 很久没关注，我康一康昂 铁子

[MoinXy]

@swordmaster 目前尊享年化 2.53% ，400 全仓抵 10w 利息， 升级交易 3.25 左右那误差就很小了，准备私人银行配置谈大额存谈年化，配置 50%进去，20-30%进基金，剩余备用 余利宝看合适机会或者小额的创业项目尝试。