合肥房贷利率也崩了，想把房子卖给准备结婚的女朋友，享受最新利率

[xiaokongwu]

是前几年上的车，高新区的新房，位置也非常偏。

一共贷款 110w ，5.88 的利率 30 年，但现在首套利率已经崩到 4.1 了！！！

想着如果能把房子卖给我女朋友，这样我只用出一笔税费，就可以享受到 4.1 的最新利率，30 年的利息可以少 30w 。

这个房子目前是满 2 不满 5 唯一住房，税费应该不会太高。

不过高新区目前还是限购状态，但政策比较宽松，交半年个税也行，或者再等等说不定就没限购了。

请问各位大佬，这个操作又没有什么注意事项，可行吗

[dethan]

女朋友？前女友？

[dethan]

@dethan 抱歉，我没看太懂。。。

[xiaokongwu]

补充一下，不是前女友。。。马上结婚了，所以房子以后在谁名下无所谓了

[FlyPuff]

应该就是卖给自己的现在的女朋友，即将成为自己妻子的那个人。

[nijjba]

卧槽，还有这种操作，学到了

[pocketmiddle]

楼主多虑了。房贷利率每年会根据央行公布的基础利率变化的，而不是一直沿用签贷款合同时的利率。 可以找贷款的银行咨询一下就明白了。

[djoiwhud]

可能性为 100%，但是降低成本的可能性为零。

交易税费了解一下？

[djoiwhud]

你应该商专公。这才是赚的方法。

[hzfyjgw]

走 LPR 利率 不会一直 5.88

[Leviathann]

不是每年调一次？

[c6h6benzene]

@pocketmiddle 签合同的时候会有 LPR 加点，LPR 会变，但加点不会变。

[salor]

前年转 lpr 的时候你选了 5.88 固定利率？

[xiaokongwu]

再解释一下，我办的时候是固定利率，后来砖 lpr 了，但我还是 5.88(120 多基点)。

lpr 调整虽然会影响我的利率，但是非常有限，只有基准会变，增加的基点数是永远不会变的

[kingjpa]

@pocketmiddle
@hzfyjgw
一看你们就不懂啊， 买房利率高是因为房市好，银行上浮 ，最终 基础 *1.X= 5.88
基础会每年变化，但是 1.x 的系数是永久的。 也就是在贷款还完之前 一直都是这个系数，

[mooczz]

不划算，合肥的房贷总额大概率不会超过 200 万，LPR 今年累计调整三次，分别是 5bp, 15bp, 15bp, 累计 35bp, 这些调整在你的贷款的下一年度也能体现出来，调整后你的贷款利率来到 5.5%。所谓首贷 4.1 是针对新房市场的，二手房应该是 4.3%，满二不满五税费较高，首套房大概率不会贷满 30 年，大多数人十年内就还清了，实际节省的利息并没那么高。反而因为交易摩擦，以及婚前财产的界定带来的风险，弊远高于利。

[DeltaSix]

对于这种操作我都是反对的，楼主不怕万一人财两空么；不过还有一句话叫富贵险中求，也不是不行

[9544]

30 年利息少 30 万 折腾这个意义不大，反而现在要搭一笔不小的税费进去。

[kome]

你把房子卖给女友再买房，还算不算首套房，这个问题要弄清楚。

[nobody1234]

@9544 而且还要冒人财两空风险

[SenLief]

你这个操作可能都不如转经营贷的

[w88975]

@DeltaSix 你觉得楼主没考虑过这些吗，如果对未婚妻如果没有信任，他敢这样操作？

[lostberryzz]

@w88975 信任是很脆弱的，但是财产关系是永恒的。

如果这种逆天操作是 lz 女友灌输给你的，那得留个心眼了。

[xiaokongwu]

@mooczz 感谢耐心解答，如果二手房只有 4.3 的话，确实没那么划算了

[xiaokongwu]

@kome 卖给女朋友就住他的，也没钱买了😂

[xiaokongwu]

@9544 现在理财收益很低，按目前的收益来看，一笔税费 30 年的复利，远达不到省下的这 30 万

[darrenfang]

卖房之前需要结清房贷的，找中介办还得出个过桥费。

[Caan07]

你 我 200 首付 全款 飞人

这是 B 站经常看到的相关关键词。

[tftk]

搞，能省就省，只要信任这就是稳赚

[desstiony]

@pocketmiddle 5.88 应该浮动 100 多，浮动的部分是不变的，就算利率降，还是高

[spamss]

可以搞，还能套点现金出来。前提是信任。

[uasier]

可以咨询一下银行有人对接的，可以做到 4.0 左右，ps：我也在合肥高新

[letwewell]

卖房还要交税费的。。。

[dingyaguang117]

为什么我买的时候是 6.15 ， 后来 15 年调整过一次之后就是 4.9 了

[dingyaguang117]

去年让转 LRP ，我没转，现在有点后悔

[xiaokongwu]

@dingyaguang117 你是哪个城市。。存量房贷还能降这么多呢

[xiaokongwu]

@letwewell 总价没那么高，税费应该还好

[xiaokongwu]

@darrenfang 凑一凑吧，看能不能把剩下的结清

[vone]

如果你手里没有能用资金的话，那就需要 157 万元（ 47 万元用于女方购房时付首付，110 万元用于还清原贷款）的垫资。

因为网签审批通过后才能拿到首付款，银行放贷后才能拿到尾款，假设两个时间点各需 1 个月，中介的垫资按 3%月息算，那么需要付：110 万元*2 月+47 万元*1 个月=6.6 万元+1.41 万元=8 万元。

另外需要缴纳：契税 157w*1%=1.57 万元、个人所得税 157w*1%=1.57 万元、免征增值税、中介服务费 157w*1%=1.57 万元。

成本合计：8 万元+1.57 万元+1.57 万元+1.57 万元=12.71 万元。

110 万贷款 30 年 5.88 利率，等额本息月供 6510 元，30 年本息合计 234 万元。
110 万贷款 30 年 4.30 利率，等额本息月供 5443 元，30 年本息合计 195 万元。
最终结果是现在付 12.71 万元现金，月供减少 1067 ，本息合计减少 39 万元。

假卖房存在的问题：
1 、如果因女朋友本身收入不够、征信、银行不放贷等问题银行无法及时放款，导致垫资时间增长。
2 、你假卖房本质上相当于你出了 12 万元现金，并且另外还把你最初购房的首付款赠与给了女友（房子在女友名下，贷款她还，12 万元你出），如果最终没有走到一起或者未来分开，你损失 59 万元（假设原来首付也是 47 万元）。


我觉得还有另外一个更好的方案：将用来倒腾的 12 万元用于提前还款。

98 万贷款 30 年 5.88 利率，等额本息月供 5800 元，30 年本息合计 208 万元。
比你折腾一通之后的月供只多 357 元，本息合计增加 13 万元，最重要的是房子仍然是你婚前财产。

提前还款还有一个另外的好处（这里只讨论可能性哈，不要骂我无耻）：
在结婚后你可以用需要提前还款做理由，反撸一把你媳妇的彩礼钱或者丈母娘的存款。



数据来源参考：
https://zhuanlan.zhihu.com/p/474969873

[wanguorui123]

交易手续费，贷款违约金

[dingyaguang117]

@xiaokongwu 合肥呀

[xiaokongwu]

@vone 有理有据，按 12 万折腾成本来看的话，确实不划算，不如拿来提前还贷

[xiaokongwu]

感谢大家的解答

[vone]

@xiaokongwu 我也是一百多万贷款，5.88 利率，我心态也崩了。

找到解套办法可以 at 俺一下。

[hzfyjgw]

@kingjpa 你自己先 100%弄懂，再来说别人一看你们就不懂，看你也是半瓶水

[whatalittleboy]

我也是固定利率 5.88, 上浮 20%, 2015 年基准利率就是 4.9%, 到现在没变过, 不知道明年会不会变

[kingjpa]

@hzfyjgw 别吹牛逼，你倒是说说自己买过几套房，贷过几次

[hzfyjgw]

@kingjpa 1.x 的系数是永久的 一看你就不懂 LPR 好好去看看 LPR 科普吧 别在 V2 上暴露你的贫穷

[hzfyjgw]

@kingjpa

推荐你去看下李永乐的 LPR 科普 不要误人子弟

[kingjpa]

@hzfyjgw 也就在这里纸上谈兵 暴露你的无知，
lpr 当然是浮动的，利率折扣是什么懂不懂，lpr 确实是全国统一的， 但折扣系数不是，懂吗？ 你以为天下银行房贷的贷款利率最终都一样？

看来几天科普 就以为自己啥都懂了，继续装呗，死鸭子嘴硬

[kingjpa]

@hzfyjgw 要是不识字就自己 网上搜下 利率上浮，利率折扣，看完再来装，要不丢人

[hzfyjgw]

@kingjpa 1.x 的系数是永久的 你是从你不懂装懂的说从出来的，现在你在顾左右而言它，谁是傻 x 立见高下

[xiaokongwu]

我也有点蒙，不过从我的例子来看，lpr 基点确实会变。

我刚办房贷那会是固定利率，4.9 上浮 20 ，5.88 ，后面转了 lpr 是 123 基点。

不过今年 1.1 更新了一次 lpr 利率，目前的利率是 5.73 ，lpr 基点是 108 。

但我们固定上浮的那 20 ，转成增加 123 基点了，lpr 降，加点也会跟着减，但是新办的房贷 4.1 ，他们的基点是负数还是啥呢

[hzfyjgw]

@kingjpa 利率上浮，利率折扣是你在跟银行贷款的时候签协议的约定的，在 2019 年执行 LPR 的时候，需要确定的是加点，这个加点才是你永久不变的，LPR 利率浮动，你的加点不会变，而不是你说的 1.x 的系数是永久的，别整一些利率上浮、利率折扣显得你很专业一样，殊不知在一些人眼里傻 x 一样，还到处像键盘侠和喷子一样，一上来就说一看就不懂，好好照镜子吧

[kingjpa]

@hzfyjgw 看你那个憨样子， 利率上浮 20% 是不是 ， 基准利率*1.2 ？ 这个 1.2 系数会不会变？
到底谁是傻 X 心里没数吗？

也有可能你天生是弱（智）， 只懂能看懂 利率+利率*0.2 ， 不懂得简写后就是 利率*1.2 ，建议去脑科看看 发育是否正常

[hzfyjgw]

@kingjpa 嘴上积点德吧

[hzfyjgw]

@kingjpa 你说的.x 的系数是永久 是贷款基准利率的时候适用，LPR 利率就不适用了

[kingjpa]

@hzfyjgw 我不和你杠了，你自己看看你发的视频 14 分钟后咋说的吧，
无论是 lpr 的加点还是之前的基准利率 是不是在签房贷合同的时候就固定好了，永远不变。

[cky]

利率的组成是 LPR + 基点，以楼主的 5.88 例子看，就是 4.9 + 0.98 ，到了明年 1 月 1 日或者放款日（这个调整日期好像是可以选的）如果 LPR 还是现在 4.3 的话，那楼主的利率就是 4.3+0.98 = 5.28 ，楼主这个基点 0.98 是不变的
假设卖给女友了，就是 4.3 - 0.2 ，几点就是 -0.2 ，如果明年 LPR 升到 4.5 ，那利率就是 4.5 - 0.2
这个基点在你签合同的时候就确定下来了，只是简单的加减，不并不是乘法

像这种都有做转贷的，但是不知道具体怎么收费，楼主可以咨询下当地的