亲身经历一场长达三年的房屋租赁合同纠纷的官司，二审终于赢了

[Leonkennedy2]

概述

2020 年 6 月，当时我来到深圳工作，入住龙岗某处蛋壳公寓。同年 10 月蛋壳公寓暴雷，遭遇房东驱赶。在蛋壳公寓同一住所的赵某，因为自己经济困难，向我求助，约定我俩另外找房子继续合租 ，让我先垫付押金和租金，之后合租费用两人平摊。因为平时关系还可以，我同意了。

2020 年 11 月 16 日，赵某找到房东，为了砍下 200 块钱的租金，跟房东承诺签一年的合同。18 日赵某借口工作忙，让我和房东单独签合同，租期一年。11 月 21 日我和赵某一同搬家，各自入住不同的房间。合租期间相安无事。

当时的赵某心怀叵测，她就没想和我合租一年，只是当时经济困难，身上就几百块钱，不够另外租房的，看我平时比较好说话，就找到我(冤大头)。

四个月之后，2021 年 3 月 17 日，赵某突然提出将她的房间转让给其他人，她要搬走，我拒绝她毁约的要求。赵某最终以强硬的态度搬走了。

期间几经波折，在 2022 年 8 月，我正式起诉赵某开庭。2022 年 12 月下判决，一审判决我输了，法官判我输的理由是：我和赵某没有签书面合同，我和她是不定期租赁，她可以随时无责任解约。

我不服一审结果，当时就申请上诉二审。上诉状提交了若干聊天记录作为证据，聊天记录里有几份关键依据，一审居然没有采纳。就是赵某承诺向我合租一年的聊天记录。

在 2023 年 12 月，深圳中院搞了个不开庭审理，我和赵某各自提交一份书面材料作为答辩。

就在昨天，下了二审判决，我赢了，二审认为一审有问题，纠正了一审判决的部分错误。二审肯定了我提交的聊天记录证据，认同了和我赵某的合租关系，赵某需要向我支付她搬离后的 8 个月租金。2300÷2x8=9200 元

判决

一审

一审判决（ 2022 ）粤 0307 民初 21006 号，

懒得打码了，各位朋友请自行忽略几位当事人的真实姓名。

二审

二审判决（ 2023 ）粤 03 民终 18958 号

后续

这个赵某也是敞亮，昨天收到判决书，跟我在深圳移动微法院的聊天室里吵了几句。今天重新加上微信，直接将 9450 转账给我。

总结

该签合同一定要签，聊天记录也是证据

[Leonkennedy2]

@zanx817

一审判我输的原因是：认为我和她没签书面合同，没有书面材料证明她承诺过和我合租一年。

可以溯源的微信聊天记录也是书面材料，所以我一审前我有信心，但一审直接忽略了我提交的聊天记录中的关键证据。判我输了。由此上诉。

我总感觉你认为我是侥幸赢的。我从一开始就坚信我必赢。这也是我能坚持三年的原因。



只有设立居住权的民房住宅不能转租。这条是针对房东的，房东不能转租。房东既然出租了，就代表可以。如果房东违约，那另当别论。我们当时住的房子，是房东刚刚捡漏的法拍房，我们是她办理过户后的第一个租客，房产上没有任何问题了。


“你和房东签的合同，对方容许你转租吗？ ” 房东完全向着我，一审我直接出具了房东的证词。
因为是我直接和房东签的合同，合同上没有赵容的名字。站在房东的角度，他完全向着我。

虽然是赵容找的房子和房东谈的租房条件，但赵容让我直接和房东签合同，赵容有意不出现在租房合同上。就是为了等手头宽裕后搬离，她从一开始就在算计我的。


“如果被告当时想走时，直接通知到房东（有一百种办法）该房屋存在转租。 即便转租没问题，合租也认可。 其他方面要无损解除也很容易。 这些也许对方都没做，但出庭时也可以有另外一万种合理合法的说法让案件走向发生变化。”

这可不容易。我想不出来赵容有什么理由无责任脱身，我指的是她从承诺合租一年中脱身。

二审已经结案了，多说无益，我只是来分享我的遭遇和经验，让其他朋友长长见识，以后避坑。

我附上我的二审上诉状你看看。



[Leonkennedy2]

@zanx817

还有一点细节，赵容强行搬走的时候，我没拦着，我就在旁边看着的，是物业公司先拦着她的。

物业公司要求赵容得到房东的允许才能搬走，但房东向着我，房东看我的意见，房东说只要我同意，赵容就能搬走。

显然我不能同意。我同意她搬走就代表同意解约了，我坚持不同意。

最后赵容搬走是她报警了，警察到达现场，要求我、房东、物业不能妨碍赵容的人身自由，她想搬就让她搬，只允许她带走她能证明所属的物品。赵容和我的经济纠纷另外解决。赵容这才从物业的阻拦中脱身。

[Leonkennedy2]

@zanx817 你留着邮箱，我把两份判决书的全文都发给你看看

[jasonmao]

楼主厉害👍

[liusiri]

@Leonkennedy2 请问一下 如何找这种律师呢？有一个借钱的旧案 有银行卡号 手机号 姓名 当时投诉到微信只把微信封了 一直苦于没有身份证号 无法起诉 想找个律师处理了

[linyongxin]

律师调档要几百块，例外起诉只要有真名，地址，联系方式，无需身份证号码就可以起诉了

[Leonkennedy2]

@liusiri

下载个“无讼”app ，里面有一个律协模块，在里面发单请律师协助调档，发单之后等律师报价，多等一会，很有很多律师看到后会报价的，一般 200 左右。然后报价的律师在页面上都直接有手机号，你打电话单独联系。挑个合适的、能查档的律师委托。一般都得是被告所在地的律师。

不要在无讼上支付，平台抽成比较厉害，抽佣后律师到手很少。

不用担心被骗，无讼上的律师都是实名认证的。律师这行比较透明，不至于为了几百块钱骗你。

[Leonkennedy2]

@liusiri https://s.v2ex.com/t/924556

[zanx817]

@Leonkennedy2 首先，二审确认了一审法院认定的法律事实。 按照你提供的判决书节选，应当没有扩大或者缩小事实认定范围。那你二审交的证据其实没有被采纳，证据是要证明目的的。 其次， 民法典租赁合同章明确未经出租人（未必是产权人）不能转租。 不存在所谓只有设立居住权的才不能转租。 如果你的说法成立，那被告当时已经找好了下家，你为什么要拒绝？你和被告约定了承租人就是实际居住人且不可转租吗不可其他人居住吗？既然产权人可以容许你转租，那么你和被告的这一层合同里面，转租的条件是可以成就的，你和被告没有明确约定不可以再次转租分租，你有什么理由拒绝他的转租行为？ 他完全可以因此要求以你违约为由解除合同并找你赔偿损失。 再者， 这个租赁纠纷的当事双方是你和被告，这里房东只是有利害关系的第三人，你也明确提到他偏向你， 如果一定要做证人， 其证言是没有效力的。 见《证据规定第九十条》。 另外你说你房子给他后没住人， 不知有无证据？ 如果对方表示搬走时已经明确违约，后续你承租的房屋被你占用了。你如何证明你没有占用？（占用不一定需要住人，也不需要在里面放任何东西， 你控制了房屋就是占有）。 要知道证明一个没有发生的事情，在法律上很难的。
我还是那句话， 你赢了这个官司，实质是你和被告的实力较量在法庭得到了延伸。 换做其他人你很可能不会有这么好的结果。我也觉得被告出发点不当，应该和你达成合意（口头合同）前就明确转租事项。 但你这么搞虽然法律上没问题，但浪费公共资源， 浪费时间精力，对方付出了代价， 找到的租客也损失了机会。
大半年的租金合计才 9000 元， 一年两万元不到。估计都是刚毕业的再租吧， 友好协商不会有更好的结果吗？

可以发出来事实认定部分，或者发我微信，邮箱就不留了。d3hfdXNlcl8xMTQyMDk3MzEwODUK

[Leonkennedy2]

@zanx817


民法典里有 “设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外”

所以你说的 ”不存在所谓只有设立居住权的才不能转租“ ，已经在胡搅蛮缠了。



“你和被告没有明确约定不可以再次转租分租，你有什么理由拒绝他的转租行为？”

我为什么不能拒绝 ？ 我可以拒绝吧？从她突然提出转租的时候我就意识到了，赵容从开始就算计我，她就没想过合租一年。因为她我做出很多牺牲，她突然这么过河拆桥，我很生气，我拒绝她的转租要求。我不想再当任她摆布的老实人。

我和房东单独签的合同，房东没有理由向着赵容。这点是赵容自食其果。





我和赵容达成的合租协议就两条：1 合租一年 2 租房费用平摊 。 我们没有约定过可以未经对方允许的自由转租。

我和你的争执就在这里。

你认为赵容有（未经我同意）自由转租的权利，我认为没有。租房合同是我和房东单独签的，理论上讲，我单独拥有房屋在租赁合同内的处置权，赵容入住得到了我的同意，因为我们达成了合租协议。我们没有约定过可以未经对方允许的自由转租，赵容只有得到我的允许才能转租。



至于她搬走之后我又没有再转租，我门口的摄像头都有记录，无须给你呈现。赵容也没有质疑。这件事谁主张谁举证，赵容质疑我又转租了，等她举证再说。我不需要证明没有发生过的事。


” 但你这么搞虽然法律上没问题，但浪费公共资源， 浪费时间精力，对方付出了代价， 找到的租客也损失了机会。“

你为什么指责我呢？ 在此过程中我付出最多，而且我只是拿来属于我的钱。你为什么不去指责赵容这个白眼狼呢？

我再补充前言，我当时已经另外单独租房了，赵容那会身上两百块钱就拿不出来，她求我和她继续合租。我看她可怜，想着都是背井离乡的深漂，能帮就帮了。她图便宜找的这个破烂房子，我迁就她是个女的，主卧让给她，我住储藏室一样的小房间里，放不下床，我打了四个月地铺。然后四个月后一天她突然说房子我不住了我要转租。显然我的大度并不能让这个社会更加美好。况且纠纷也不是因为我而起。

她为什么提出转租？因为她师傅搬走了，她师傅住着深圳政府补贴的人才公寓，一月七八百左右的单身公寓，条件比当时我俩破房子好多了。还不用跟我这个异性将就合租。这就是她坚持要走的原因，便宜还清净。她低估我的能力和决心，这都是她的报应。


既然没打算和我合租一年，就不要跟我承诺合租一年，也不要让我和房东签一年的合同。承诺的事没有做到，就得付出代价。代价还是小了，我只是拿回来我的钱。

我再重点说一遍：赵容让我单独和房东签一年的合同，她从开始就在给我挖坑。只是搬起石头砸自己的脚。

我不想加你微信了，我估计咱们会吵得很厉害，就在这里说吧。

[Leonkennedy2]

@zanx817 我摘录了两份判决书的”本院认为“部分，足够证实两场官司的重点了。这是完整的，你看看你能挑出来什么毛病吧。

这是一审判决书的全文

https://i2.mjj.rip/2024/06/02/d559b8d64e2d0de72cf388b6a8474697.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/5b8cebd03e3e59ea14b2d46d84296e8c.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/ce22b8c263ce13893d8631c6f007b491.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/1a77ba6f4e96bbc423b8415412940535.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/88cd90acbb3205691b80b270c8cf58dd.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/e98f16aba91b0884c73131bdee194e55.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/fa15a5a5785296db77ecb347d069a321.png



这是二审判决书的全文
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/c11920b9f5df956f611dd1e1d3cbcade.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/80e69a64df0587af356b03d333df8690.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/42b78ff0107fb5440c62ef927e43b5f2.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/655b811469d69aee5e9a15d303ee26a0.png
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/bebe5a71edc9c9634add6343cc7f462a.png

[Leonkennedy2]

@zanx817 一审判决书中我主张的”2021 年 3 月 17 日，被告突然提出转租房间给其他人，原告依照租房合同（第四条 4 ）拒绝转租，“

赵容让我和房东签的租房合同，第四条第 3 小条 的内容是：合同期内，乙方不得私自转租或转让此房。
https://i2.mjj.rip/2024/06/02/54907598938a522c32e7cfbef7d65cc1.png

[zanx817]

@Leonkennedy2

关于转租，
你说的原文是：“只有设立居住权的民房住宅不能转租。 我说的是原文是：“ 民房住宅基本都不容许转租。”。 对应的发条是《民法典租赁合同章：第七百一十六条》　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 根据你最新的租房合同截图（ https://i2.mjj.rip/2024/06/02/54907598938a522c32e7cfbef7d65cc1.png ），你们双方的意思自治，也限制了未经许可的转租。

怎么就成胡搅蛮缠了？ 你自己看下你的发言好不好？ 理智一点， 先把出租和转租搞清楚。


你拒绝他有无法律依据？
如果你拒绝他是因为他的转租行为， 那你把房子租给了被告，是否也是转租？ 她找房东说你转租违约，如果房东愿意，他是否有权解除？ 如果你有权转租（考虑到已经存在被告给你交租的事实），那他为什么不能转租？ 你当然可以自行决定拒绝他的转租。她可以用通知房东等方式迫使你就范，但对方退出了。

法庭审理查明的事实是： https://i.mij.rip/2024/06/02/88cd90acbb3205691b80b270c8cf58dd.png 。 这里没有写对方要球和你解除合同，而是搬离涉案房屋。她搬走时给你找好了下家，这难道里面没有解除合同的意思表示？但是法庭没有认定这个事实。这是被告举证上的问题。 看了这里基本可以确定被告很菜。

你的遭遇值得同情，但赢得官司纯属被告太菜了。

回到你的遭遇本身， 选择异性合租是问题的根源。动机这方面就不谈了， 日后多长点经验吧。

[Leonkennedy2]

@zanx817 你总是在一个观点周围说一堆无关紧要的。

你还是没仔细看完全事情经过，她找的房子，她先去和房东面谈的租金细节，再让我去和房东签的合同，我俩同时入住房东知情。

”她找房东说你转租违约，如果房东愿意，他是否有权解除？“ 这种情况不存在。

”她可以用通知房东等方式迫使你就范“ 她当然通知过房东，房东也直接拒绝了她的转租要求，房东要求她和我协商一致再转租/搬走。

”对方要球和你解除合同“，我们没有约定过解除合租的条件，赵容要求解除合租协议，就得我俩协商一致，她当然可以赔钱毁约，赔多少钱也没有提前约定，还得我俩协商一致。当时我们谈崩了。她以为我没证据，拿她没办法，直接一走了之。她想不到聊天记录我能保留几年。

所以两次审理，什么转租合租都是次要的，重点在于我拿出书面材料的证据，证明了赵容承诺过和我合租一年，证明了租赁期限，那就她是定期租赁，她没有权利随时、无责任解约。没有解约的情况下，余下 8 个月，她就是不住，依然要给我平摊租金。

不要拿有色眼镜看我，我对她没兴趣，合租也没有想日她的意图。纯粹是当时心软，经不起她几次求我。

[zanx817]

感觉不在一个频道。 不多说了。 你的遭遇，让人心疼三秒。 交着整套房子的租金却住在储藏室，只为了这一天，也真不容易。Salute

[Paladin]

老哥牛逼啊

[Paladin]

真心佩服啊

[forty]

我觉得 @zanx817 和 OP 最大的分歧来自于：
@zanx817 觉得 OP @Leonkennedy2 是把自己租的房子转租给了被告，是转租而非合租；
而 OP 说的是他与被告是合租而非转租。

我认为 OP 是对的，虽然被告未出现在合同上，但多项证据都表明实质上的合租关系而非转租，即使是被告或房东也都没说是转租关系。
如果 @zanx817 觉得被告没在合同上面签字就不算合租，那凭什么认为同样没签合同却成立转租呢？

我也是有很长时间与同事合租的经历，好在没有遇到过这种烦恼。
很佩服 Op 的毅力，感谢 OP 的分享！

[Leeicon]

首先肯定 OP 的毅力，其次我也觉得被告被判赔 9k 是菜导致的；你们约定一年合租期，她途中想违约居然被判赔了剩余约定租期的租金，而且还是在已经找到下一个租客的情况。
我认为比较合理的是对方赔偿你与房东约定的提前解除合同的违约金以及对你的合理补偿，剩余金额是你继续承租导致的损害扩大。

[zanx817]

@forty 合租在法律上是什么关系？ 转租是什么关系？ 民法典列举了法律约束的十多种合同， 无论合租还是转租，总的归一个吧。 事实上一、二审都回避了这个问题（小标的诉讼的法官水平也多有待提高），我不清楚细节也没往这个方向思考。

如果说合租是两个承租人共同向产权人租赁，那么当其中一人搬走时， 该合同的履行已经不能正常实现。 当时没有明确，但 OP 陆续默默缴纳了后续 8 个月左右的全部租金，是否可以认为是 OP 默许另一个承租人搬走并承担全部租金？ 民法典第一章基本规定里， 这样做也是合适的。


如果说合租是一个承租人出面， 另一个实际居住人委托承租人是委托关系。 那么当他提出搬走时， 委托关系也中断了。 OP 履行缴纳租金的合同义务，如果主卧租金是代被告缴纳的，那他没有被告的有效委托（从被告作出不再租赁的意思表示后就终止了委托关系）， 擅自缴纳的行为和被告无关。

明显 OP 和被告也不构成合伙关系。 如果要认定合租，基本上就上面两种性质的解释。

如果是转租， 算了不展开了。。。（签不签书面合同都不构成对民事关系的认定，前面我也提到了口头合同） （ @forty 见谅）

到法庭是要讲法律的， 这个判决书说理性不强， 基本上可以算是民事判决里比较差的一类了。 可以自行找优秀案例（每年都有评选）、wenshu.court.gov.cn 对比。


这个事情里被告太菜，OP 太轴， 都得不偿失。 OP 自称后来支付了全额租金但只住了储藏室小房间，说实话我不太相信的。 另外 OP 自称不图对方的人， 那么那么对方搬走对他有什么影响呢？ 人家都给他找好新邻居了。