想趁着房地产下行周期，换一套改善性住房，但是又有各种问题和纠结，前来求教

[wpy407]

本人 90 年生人，育有一女，坐标郑州，在西三环内靠北位置有一套 90 平的两室，无房贷。老家在郑州周边农村，开车 1 个小时能到。

之所以最近产生换房的想法，有以下 3 个原因

1 、小区人和电动车越来越多，因为是 13 年左右的小区，没有规划人车分流，电动三轮车快要停满小区了，乱糟糟的，感觉之后会环境会更加混乱

2 、小区全都是 21 到 27 的高层，感觉高层小区再过个一二十年以后，各种设施可能会频繁出问题，并且相比低层楼房更难维修。小区位置也不是核心区域，到时候不可能指望政府出面翻修。总之就是对高层小区的未来没信心，毕竟普通人一辈子也就这一套房，谁也不想 20 年后自己的房子变成贫民窟

3 、房价下行周期，虽然自己的房子卖出价低了，但是其他房也是降价的，换房还是比较合算


跟老婆说完换房的想法后，她也表示支持换房。之后我们在二手房网站了解了下我们的房，和想买的房子的信息，于是就出现了新的问题

1 、人车分流，且楼低的小区，都是次新小区，价格太贵。我俩都不是体制内工作，不敢把贷款拉的太高
2 、一些虽然不是人车分流的小区，但是楼低，容积率低，我觉得可以，但我媳妇又嫌小区老，差不多都是 10 年左右



所以现在开始纠结，到底怎么选

1 、及时止损，就现在这套房住着，不管以后房子烂成啥样，最起码保证手里的现金流
2 、咬牙换个满意的多层小区，再次背负几十年房贷。但也不能保证几十年后，多层小区就不会变成贫民窟


以上

想让大家给些建议，或者一起讨论下高层住宅未来会如何发展和收场

[n37r09u3]

先卖了等崩盘吧，政策底是现价的 30%，市场底跌 50%。。。真到底了，大家心态又变了，再看也不迟

[Hayashikawa]

个人感觉三个问题都是可以暂时忍受的，我的话会选择保证手里的现金流。

[lany]

现在的新房子很多得房率都是 100%以上，不能单看每平米价格。
如果是新房，另一个重点需要考虑的是物业公司，物业公司好坏会直接影响小区的环境，一般与开发商挂钩，指望成立业委会换物业这条路太费时费力。
最后现在新房的房贷利率可以谈的很低，其实不用太过担心贷款负担，这个利率可能还跟不上未来的通货膨胀。

[RandomJoke]

能力范围内没有遇到合适的就不换，不要硬换呗

[k3iao]

以后的都是高楼层，低楼层基本都老旧小区，但是老旧小区没电梯，要加装也要征得其他人同意

[remrem]

咬牙上呗，可以买个小区环境不错，但是面积小点的，房贷就不会太多。但是可以慢慢看，不用急，合适再买。看个一两年都可以，甚至更长都可以。

[recordnow]

首先可以卖了房子，如果没有学位要求而必须买房，建议近几年可以租房住，其实可以不停租到自己满意的小区环境房子，如果房价继续下行，不买房能少亏不少。

[mewking]

及时止损在任何时候都是对的

绝大多数高层也一定会成为平民窟，老金水部分省军区干休所，省直干休所，维修基金都是问题~

所以，及时止损在任何时候都是对的

对于你的情况，郑州的房子不值得买，无论投资还是肛需

[jasonchen168]

离家那么近，为啥不回家建别墅？自建房比你说的改善房都强很多了。城里的房子将就住着呗，周末回家住

[wumou]

郑州离底部还远，建议等等。

[Zero00favor]

我的观点：高层住宅往后一定是贫民窟，现在有操作空间应出清就出清自己手里的高层住宅的库存。
1 、人车分流不是强需求。容积率低了，小区内体验感就好了。
2 、如果可以接受通勤时间增加的话，可以选择非核心地段，但是周围配套商业完善的地方。

PS：1 、小区老反而能展示物业管理是否有效。

[Zero00favor]

@recordnow 同意老哥的看法，如果没有学区房需求。手里拿着现金近 10 年永远可以住新的喜欢的高层住宅。就是和房东签的合同需要考虑。可以用略高于市场均价+每年涨幅 换取 长租期+高额违约金的合同。

[wpy407]

感谢各位的建议

我自己的想法，其实是倾向于房子出售后，持币观望，然后在合适时候入手 2020 年之前的小区。
因为现在政府的托楼市和止跌回稳政策，主要针对的是 2020 年后的新小区和次新小区，这些小区价格还是虚高，不值得买


但是有孩子和老婆，这些操作就不太好实施了，毕竟拖家带口的长期租房不是很现实。
而且女人的想法，总是想要有自己的房子。如果卖房后，短时间租房还行，但如果想持币观望，租房超过一两年的话，还是要好好给老婆做做思想工作啊 QAQ

[SachinBeyond]

个人觉得高层住宅未来就像现在的老小区一样, 电梯/物业老旧,小区环境差,住的都是老年人.

对于经济我的看法是 往后经济也不会差到哪里去了,股市现在都已经涨起来了,都到 3450 了 奔着 3500.一线城市的成交数据涨了 30%,妥妥的小阳春,贸易战关税也加了,俄乌战争虽然不能说快结束了,但是目前来看肯定是奔着结束的方向走.

[feikaras]

股市楼市就算今年不是底，明年后年也快是了。

[fredweili]

将来可能就是，贵的房子越来越贵，便宜的房子越来越便宜
经济是下行，还没到崩溃，有钱人还多得很，想住好的，就要多掏钱

[littleG]

地段地段地段

[YogaHale]

先把现在这套卖了，然后先去租住高品质小区，静观其变

[iphantom]

理性：卖房，持币观望；
现实：继续苟住；
除非一个人，或者家里多套住房，如果是家庭唯一住房，卖掉持币，真的很考验全家人的信仰~

[jesse9527]

@iphantom 同意。 如果只有一套房很难下决心。

@wpy407 如果你的房子地段配套好那就留着。如果地段也不好又是高层 缺点很多的话那可以先卖掉。因为不保值。