房贷的实际利息

[liuwenxu]

70 万 30 年利率 4.9 利息是 63.74 万
定期存款利率 2.75 利息是 9.63*6=57.78
这样算下来实际利息 5.96
利率 5.96/70/30=0.28
这样去算贷款真是越多越好

[mooczz]

@liuwenxu 这个计算器只提供定期存款利息计算，复利还是要自己计算。
另外纠正一点，由于忽略了银行的鸡贼，把银行的五年定期存款利率当成了复利，用工行的计算器算了下，才明白 2.75 不是复利，30 年 70 万的实际计算方法为
700000*(1+0.0275*5)^6=151.6 万

[mooczz]

#18 抱歉，住房贷款不该用复利计算，我算成了 30 年的储蓄收入。。30 年一次还清 70 万本息为
700000*(1+0.049*30)=172.9 万

[taresky]

算错了。

结论没错，不过结论是常识啊…

[liuwenxu]

@taresky 那块错了？指点下

[327beckham]

结论是对的，过程显然不是这么算的。比如你的第一句话描述的内容，1.049 的 30 次方乘以 70 万，我不信利息只有 60 万。

[327beckham]

1.049 的 30 次方乘以 70 万=294 万。不明白你的 63.74 是怎么来的，请指教。

[liuwenxu]

@327beckham 查看下我上面的 19 回复，我完全按照工行网页工具算的，房贷按照的是汽车贷款利率貌似与房贷一样，我也不清楚具体怎么算的，不对？

[snnn]

唉。算现值啊！这么基本的思路都没有。
你把你房贷每个月的支出，按照当前的定存利率，折合成现值。然后结果就一目了然。
举个例子吧，假设你每年支出 10 万，一共 3 年，那么现值就是
10+10/1.0275+10/1.0275/1.0275= 27.9 万。这就是你实际的支出！！！

[Phariel]

上面有个人总结的很到位 买房是你人生中唯一的安全加杠杆的机会 如果房市泡沫破裂 也是大家一起遭殃 别怕

[geminicc]

复利是世界第 9 大奇迹~

[nevermind1998]

@Phariel 反正政府不會坐視房市泡沫破裂，要死也是大家一起死。

[paulagent]

这个楼主说的不对吗？ 如果你能从银行贷出来，当然是贷的越多越合算。

你看看万达，负债率 70%。有钱人多半都是用银行的钱，成本比较低

[Fredpata]

1、房贷是个人能拿到的最低利率贷款。没错
2、你忽略了一点，你的贷款是你的负债还是你的低成本资金，要注意。

如果是负债，那么一切期望就是房价涨。
如果是低成本资金，房贷没问题，越多越好。

假设房子资产价格 300W。
情况一：你手上 100W 现金，加杠杆买房，100W 当首付。200W 的贷款 30 年计，按现在利率毛姑姑就是翻倍。就是你 30 年内本息换掉接近 400W （实际没这么多，简单来说。）
此时，买完房子之后，你手上无现金，背负 200W 贷款，（本息合计 400W 负债），拥有一套 300W 房子的资产。
在你的现金流一直保持正常的情况下，你以 500W 的成本买到了 300W 的资产


情况二：手上有 400W 现金，同样加杠杆买房，100W 首付，200W 贷款 30 年计，本息 400W
此时,卖完房子之后，手上有 300W 现金，200W 贷款，（本息 400W 负债），拥有一套 300W 房子的资产。
注意了：这里 300W 现金中，200W 的资金成本是以房贷利率套出来的，你理财有方，投资有门，是有概率跑赢房贷的。也就是说…… 200W 利息 你是赚的回来的。 此情况下，30 年后，你以当时低于 300W 的成本买到了 300W 的资产（跑赢房贷利息了。）


这是我的理解，如果你现金流出现问题……或者房价下跌，你就蛋疼了。房价下跌，银行可能需要你补充市值的。

所以 无脑加杠杆的前提是，房价一直涨，涨幅还不错，至少要跑赢房贷。货币贬值也可以体现到房价的，同时这个货币贬值是指对内的实际货币购买力。汇率对普通老百姓的影响，在现在情况下，其实相对小。

大家看看，这是我的理解……不知道有木有错

[subdued]

没太明白楼主的意思 是假设有 70 万 然后贷款 70 万买房却不交 70w 然后把这 70w 存银行？ 然后 30 后 还给银行 5w 多的意思么？

[ipconfiger]

楼主搞错了一个问题, 房产的价值, 要在交易的过程中才能提现, 所以, 你不卖掉房子, 房子值多少只是个概念上的价值. 而你交给银行的月供却是实打实的真金白银. 第二, 房贷不是你想贷, 想贷就能贷的哦, 热门地区干脆关掉了 2 套房按揭的办理.
由此可见, 楼主要想炒房的话, 技术还不够班啊

[barbery]

还是那句话，房贷是普通人这一辈子能向银行借到最低成本的钱了

[crab]

@bukip 那要是有 100w，再贷款 200w，买房租出去一个月收 1w 好。还是 100w 买理财 5%好呢。

[liuwenxu]

@Fredpata 按你说的貌似是的，我说的只有在全款的
情况下才成立。这样的话我这话题其实是伪命题，我用存款收益抵消了贷款利息。这两部分钱其实没有关系。

[Fredpata]

当然我上面说的，忽略了你稳定的工作薪资现金流。
@liuwenxu
我漏说了一点。因为炒房以及资产这种……需要具体问题具体分析的。
如果你是成熟二手房，你是立马有房租收入的。并且有可能你的本来租房支出 加上公积金 可以抵消掉你的房贷。

但是，以及炒房必须建立在房子具有高流动性的市场……目前反正歇菜。未来不知道

[kexihai]

首付三成贷三十年的朋友，政府真心感谢你。