关于刚需的讨论

[Zhancha]

看到很多买房贴下，基本都会存在 “是刚需就入手” 的评论，想问下大家到底对刚需的看法？

还是说只有真正买房，真正刚需的人才会考虑房价下跌的可能？毕竟等一年便宜 10W+是真正能拿到的优惠。涨了却因为刚需只存在置换的可能，但是涨的话大概率都会涨吧。

贴上最近 V 站看到的言论

• 那些说什么刚需上车就完事的就是扯淡，身边刚有人前几个月上车的 2.2 ，现在开发商直接卖 1.8 还能送车位，你就算刚需你说等几个月入手立减几十万你不在乎？他们已经去砸售楼部跟保安群殴去了

• 对于只有一套房的人来说涨了是拿不到的纸面数字，跌了是可以拿到的真金白银

• 没有人是先知，能预测房价涨跌，所以一切说会涨或者会跌并进一步对 lz 的抉择指手画脚的意见都不靠谱。正如某层楼说的，唱空的人和唱多的人在形势不如预期的时候都不会帮你补差价，都是不负责任的瞎说一气而已。 在一切条件未知的情况下，可以视房价涨跌预期是中性的，所以就别指望它赚钱或者亏钱，这时候房子的使用功能对购买决策的重要性就凸显出来了，刚需买房子可以大幅度增强幸福感，间接解决婚姻、育儿等等生活问题，所以说刚需买得起就上车没毛病。

• 点个外卖几十块，凑单满减优惠算盘打的噼啪响，买个房子百十万，随便一降几十万变刚需无所谓，真-魔幻

最后提个小建议，大家可以在提出观点时附带上自己的真正购房需求。如：

• 刚需，未来几年内一定会上车。

[hjw45611]

要考虑未来涨跌的都不是刚需
我是买了就买了，以后都是自己住，几十年都不会考虑卖的事，涨跌对我而言没啥意义

[BlackCat02]

个人情况：坐标北京，20 年年中买房，买房原因是忍受不了一年一次的换租搬家，且想在自己房子里折腾些更有幸福感的布置如智能家居

我觉得没有真正的刚需。在一线城市，买房就是个改善性动作。基础的生活条件，民租房、公租房都可以满足，买房只是对于生活品质提升的追求。
-不买房不能结婚？这也是父母或丈母娘家对于更高生活品质的保证手段。
-不买房不能上学？孩子可以回家上，留在一线上学也是一种改善，孩子在身边+接受更好教育的改善。
-不买房不能看病？医疗政策更没有任何跟房产绑定的政策。
-不买房不能落户？改善无疑

[otakustay]

@Zhancha #57 假设你有一个 500W 的房，其中 400W 是贷款未还，你希望换一个 1500W 的房
如果 500W 跌成 100W ，对应 1500W 跌成 500W ，你要支出的是 400W 房贷+500W 新房-100W 旧房=800W
如果 500W 涨成了 1000W ，假设 1500W 只涨到 2000W ，你要支出的是 400W 房贷+2000W 新房-1000W 旧房=1400W
我认为无论如何，如果你的目标是房而不是钱的话，房价跌是有好处的。只有一种情况房价不能跌，就是贷款超出自己的还款能力，房价不涨以后要还不起完蛋，也就是杠杆上过头了

[BlackCat02]

@BlackCat02 买完第一套之后，立马在规划第二套第三套。我是要自己住，但我从没觉得自己这叫刚需，我只是想住更好的房子

[shyrock]

对于楼市刚需的理解，我认为也可以参考股市的价值投资者。
价值投资者买入股票的理由是公司具备良好的基本面，能长期稳定创造价值（分红），因此会买入后坚定持有，面对短期涨跌毫不动摇。
相对的是短线投机者，跟着价格追涨杀跌，对价格趋势无比敏感。如果买到了低点就狂喜，如果买到了高点就焦虑。

类比一下这两者的不同，对于判断是否楼市刚需，很有参考价值。

[dddd1919]

如果是刚需的话，建议至少关注一年左右的房市，没事可以周末联系个中介多看房，一年下来怎么着也会对目标的价格走势以及自己的期望更清晰，之后没有大的政策变动就可以准备下手了

[Mindzy]

@Zhancha

如果硬要比，可能和黄金首饰相关性更高，属于买来既有消费价值又想让保值的产品。

其实你的现在的处境属于只想买涨，因为未来房价涨了，其他这些就都不是问题了。关于我在这点#15 上写了，如果在一线二线，就买新房次新房，越靠近核心区域越好，核心区域不仅仅指市中心，也指有明确的、能执行的规划区域。如果短时间没有孩子上学问题不用考虑学区房，因为现在学区政策不确定性很高。

房贷如果是北上的话，无脑杠杆打满，因为贷款利率很低，其他地方酌情考虑吧。最近几年贷款利率可能还会进一步下降，不过这点还需要看美国的加息情况。

如果是三四线城市的话，买不买其实无所谓，因为三四线房价不涨是大概率事件。现在三四线卖的最好的反而是改善型住房而不是刚需房，买的话就是住的更好一些，因为租的房子自己肯定不会去装修的。

[joesonw]

500w 跌到 100w 的时候社会，你还有现在的工资？甚至有工作？

[jin5354]

@otakustay 支出少了 600w ，但是总资产是 500w vs 2000w 亏了 1500w ，虽然不影响体验，而且只要不卖就都是纸面数字，但应该影响心态😂

[justest123]

@snoopyhai 前两年我也这想法，买个带院子的老房子，养猫养狗顺便养老。。去年郑州一波洪水让我改变了这个想法，还是买个顶楼复式算了，虽然没院子，但能找到一个带大露台的也算符合这个需求了（还能防止哪天冷不丁被内涝给毁了

[bug403]

有些话，简单粗暴，听起来很无脑，但是真的是各种分析以后的结果。比如，刚需无脑买就好。没有买房的你只是感觉 这句话太过无脑，，，但其实已经 考虑了很多因素，不想和你花时间去讨论，，所以直接抛来一句一句无脑的精华！
只要你能付首付，月供可以还上的话。跌了几十万，内心可能很难受。但是有没有想过，突然涨价，，你已经承担不了首付和月供了，只能换城市了！这个你会不会难受呢？


如果你很理智的话，不应该买房。我也认为十年二十年以后房子会变的不重要，，但是你能等十年二十年吗？


最近切实感受到，各种东西都涨价了，剪头发涨价了！康师傅方便面涨价了，瑞幸涨价了，，没有涨价的可能只有可口可乐了。哦，还有工资吧。


如果你一直等待，你等到什么时候是个头呢，，？降了十万，降了二十万，三十万，，五折，，，这种情况开发商应该倒闭了，你也拿不到房子了。


每个城市真的都不缺房子，北上广也是，二线城市房子更是非常过剩。 问题是好多人有好多套房子，好多人连一套房子都没有！


从马云到曹德旺都说房子不重要！我也觉得不重要，但是等 10 年以上，你能接受吗？


总之！未来房子不值钱，，但是这个未来不知道要多少年


我不看好房子，因为房子很多很多！

[otakustay]

@jin5354 #69 所以我认为这就是刚需与非刚需的分界线了，要的是房子的居住属性，还是房子背后的价格价值
当然考虑到比如家人大病要花钱时卖房的情况，纯刚需确实是几乎不存在的

[fredli]

首套自住，不太在意房价短期波动，这就是刚需，二套以后投资属性都不小，不管是不是学区，那就要谨慎看清市场了

[jin5354]

@bug403 我不结婚不生娃而且还想多转几个城市体验生活，我还真能等 10 年以上

[wyhooo]

身处六层帝都副中心老破小里，最近关注了一下新房，一看均价 6w = = 换房的动力是电梯和车位等小区硬件。私以为北上的房价是不会有太大波动的，一线如果有能力上就上吧。

[jin5354]

@otakustay 是的，所以我也觉得纯刚需压根不存在，怎么可能不考虑房子的价值呢。就算最近几年不在乎，等自己的娃大了，卖房换钱拿来送出国，或者用来给娃买婚房，自己老两口换一套偏僻一点的居住房，这是我看到太多的操作了

[66beta]

除非你决定这辈子不买房也能过，否则你就是刚需

你觉得，买完降价的小区多，还是涨价的多？降价了会砸售楼中心，涨价了会给开发商送锦旗上新闻吗？

[Mindzy]

@Zhancha 忘记说了，北京因为是首都，有其特殊性，上届是想加强北京的功能（行政、教育、医疗、金融、文化中心），所以环京疯狂上涨。现任是想弱化北京的功能的，之前北京功能太多造成管理成本很高，现在央企都要逐渐搬离北京了，所以环京下跌，燕郊就套了一批人。

[otakustay]

@jin5354 #76 房换房的话倒不用考虑房子的价值，因为相对价值基本是不变的，就像我上面的公式一样。主要是房换其它资源的时候，就是绝对价值了，毕竟房子并不是货币

[lxiszuhi]

@murmur

我 2020 年 90W 买了一套 1 房 1 厅 黄铺 南岗的电梯楼，租了 1500 元。
就在地铁口，到珠江新城 40 分钟地铁。

10 年前在市区 西门口 也是 9XW 卖了套 2 房一厅的学位房, 现在出租 2600 元。到珠江新城也是 40 分钟地铁。

广州上车 100W 就可以了。 未有房，要结婚、要学位的买得起还是早买，跌了你也是亏点钱而以，涨了你就没机会了。