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duck3389V2EX 第 700166 号会员，加入于 2024-07-10 15:12:24 +08:00 |
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3 天前 回复了 aJieK 创建的主题 › 生活 › 最近买房对家庭的一些感触 |
@aJieK #4 金钱关系确实在里面占了很大因素，不过说明你妈那边的，每个人性情都很稳定，也是很好的
3 天前 回复了 aJieK 创建的主题 › 生活 › 最近买房对家庭的一些感触 |
说明家庭印象跟关系都比较好。我记得谁说过，娶个好女人，影响三代。说明你妈把所有关系串联的非常好。而且条件允许的情况下，有正当支出，多少都会得到家人的支持的，不过你这个范围这么宽，确实难得，好好珍惜。。。
4 天前 回复了 Lexin914 创建的主题 › 问与答 › 有 20 万存款想提前还房贷，纠结还公积金还是商贷，求大家帮忙分析！ |
GPT 回答的
4 天前 回复了 Lexin914 创建的主题 › 问与答 › 有 20 万存款想提前还房贷，纠结还公积金还是商贷，求大家帮忙分析！ |
结论先说：
- 不考虑降月供、只看经济账，优先还商贷（方案 1 ）。它的年化“无风险收益”就是商贷利率≈3.25%，高于公积金 2.85%。
- 如果你的首要目标是把月供压下去，也建议选“还商贷期数不变”（方案 2 ），它能把月供从约 6438 降到 4251 ，降幅更大也更划算。
- 方案 3 （还公积金、期数不变）只有在你非常需要降低月供且不方便动商贷时才考虑；纯看收益不占优。
为什么这样选：
- 提前还款的本质，是用这笔钱去“买”一笔等同于贷款利率的无风险理财。每提前还 1 元商贷，未来每年少付约 0.0325 元利息；每提前还 1 元公积金，少付约 0.0285 元。20 万元对应的年化回报分别是约 3.25%与 2.85%，选更高的就对了。
- 你看到“还公积金能省利息 8.75 万”的原因是期限很长，省的利息主要发生在很靠后的年份。把这些远期节省折现到今天，它们的价值会小很多，因此不能只比“总利息差”。
- 房贷利息专项附加扣除是每月固定 1000 元（最长 240 个月），只要贷款没结清、在扣除期内就能享受，和你提前还了多少并无直接关系。因此部分提前还公积金不会影响这项扣除；只有一次性结清才会停止。
操作建议与注意点：
- 保留应急资金（至少 6–12 个月开支）后再还；别把现金流压得太紧。
- 和银行确认商贷、公积金的提前还款规则、是否有次数/额度限制、是否收取违约金。
- 如果未来可能大幅降低收入或有大额支出，优先选能明显降月供的方案 2 ；如果现金流稳定、追求更快无债，选方案 1 。
一句话：经济性看，先还商贷；现金流看，需要降月供就还商贷并不缩期。公积金部分留着继续享受个税扣除即可。
- 不考虑降月供、只看经济账，优先还商贷（方案 1 ）。它的年化“无风险收益”就是商贷利率≈3.25%，高于公积金 2.85%。
- 如果你的首要目标是把月供压下去，也建议选“还商贷期数不变”（方案 2 ），它能把月供从约 6438 降到 4251 ，降幅更大也更划算。
- 方案 3 （还公积金、期数不变）只有在你非常需要降低月供且不方便动商贷时才考虑；纯看收益不占优。
为什么这样选：
- 提前还款的本质，是用这笔钱去“买”一笔等同于贷款利率的无风险理财。每提前还 1 元商贷，未来每年少付约 0.0325 元利息；每提前还 1 元公积金，少付约 0.0285 元。20 万元对应的年化回报分别是约 3.25%与 2.85%，选更高的就对了。
- 你看到“还公积金能省利息 8.75 万”的原因是期限很长，省的利息主要发生在很靠后的年份。把这些远期节省折现到今天，它们的价值会小很多，因此不能只比“总利息差”。
- 房贷利息专项附加扣除是每月固定 1000 元（最长 240 个月），只要贷款没结清、在扣除期内就能享受，和你提前还了多少并无直接关系。因此部分提前还公积金不会影响这项扣除；只有一次性结清才会停止。
操作建议与注意点：
- 保留应急资金（至少 6–12 个月开支）后再还；别把现金流压得太紧。
- 和银行确认商贷、公积金的提前还款规则、是否有次数/额度限制、是否收取违约金。
- 如果未来可能大幅降低收入或有大额支出，优先选能明显降月供的方案 2 ；如果现金流稳定、追求更快无债，选方案 1 。
一句话：经济性看，先还商贷；现金流看，需要降月供就还商贷并不缩期。公积金部分留着继续享受个税扣除即可。
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