物业公司，业委会与业主大会相关的问题

[mrls222555]

物业公司，业委会，业主大会相关

大家好，我想问一下各位的物业服务合同的内容，请留下省份，地市级别，如果有物业服务等级，也请写下。（有的城市住建部门会规定物业的服务等级来建议定价），是否成立业委会并定期召开业主大会，是否按照规定公示公共收益账目，或者直接给业主分红公共收益。 目前我所在的小区正在召开业主大会，所想到的。现在在国内只有通过业主大会才能够监督业委会（流程冗长，不能及时的阻止业委会的行动，需要至少百分之二十联名），如果建立一个业主监督委员会类似的制度，是否能够进行及时的监督？（业委会在小区中的权力太大了，没有及时的制约力量）

物业服务合同类型

1. 酬金制：物业公司按照合同约定收取一定比例的酬金，其余用于物业服务。
2. 包干制：物业公司收取固定费用，盈亏自负。

问题

• 哪种合同类型更有利于业主？
• 物业费用是否应该透明？
• 业主如何参与物业费用的决定过程？

业委会与业主大会

• 业委会职责：业委会有哪些职责和权力？
• 业主大会：业主大会的决策流程是怎样的？

问题

• 业委会如何代表业主的利益？
• 业主大会的决策是否公正、透明？

希望各位能分享自己的观点和经验，一起探讨如何建立一个更加公平，有效的小区治理的相关的方案。谢谢大家。

[mrls222555]

@htxy1985 是的，业委会的人员两面受气的情况也存在不少。业主与业委会从选出到反目，我都很惊诧。其实大多数仅仅是利益分配而已，如果从制度上解决这个利益分配，公平，公开，我觉得问题能解决一大半。当然，我的想法比较浅显，欢迎你反驳我。
@seatifa 有点那个意思。但是很难搞的动。消极派业主连签字都不敢，谁都不想往前使劲了。

[mrls222555]

@netnetuser #39 首先说明，我不是体制内的，也不是维护那个阶层。just 自嘲罢了。
@gsc #40 感谢你的分享，我对这位作者感到佩服，能够想到并执行下去，并且可持续，我从内心希望他们能够走的更远，更宽。

[seatifa]

@mrls222555 是的，我在交房之前的维权就能看出来了，一盘散沙，大部分人都只想缩在后面摘桃子，几位带头的勇士被叔叔反复请去喝茶之后心也凉了。反而是物业入场之后收集业主意见跟开发商沟通完多少做了点事情。

[lihaokey]

我们家物业在 2006 年就找了个傀儡业委会主任，跟物业公司签了合同。后来，为了涨价，又让这个业委会跟物业公司签了涨价的合同，包括把公共收益给物业公司，14 年开始收高层的电梯费（小区的多层和高层物业费本来就有差距，大概在 1 平米在 4 毛，14 年开始跟业委会搞了个补充协议说要收带电梯业主的电梯费）。我们当时就没有交，然后大概在 20 年左右人就把我们告了，最后法院两次审理都说我们败诉，强制执行了 5000 多电梯费。

后来我们找到依据，业委会根据管理条例，最长 5 年，5 年后那个破业委会主任的签字，都没有法律效力了。我们就去法院把当时的签字的业委会，其所谓的主任告了，结果人法院初审打回，不受理，现在在等二审。

反正经历这个破事，我能告诉你的是，很难很难，哪怕你占理，取证困难，打官司法院推诿，去纪委反映基层社区不作为推诿扯皮。

[htxy1985]

@htxy1985 你的意思是你行你上是吗？感觉你就是业委会的吧，虽然我理解你的难处比如所谓的为爱发电什么的，但我不认可你这个你行你上的逻辑，普通业主当然有指责业委会的权利，而业委会当然要代表业主的利益，如果你觉得指责的不对你可以反驳而不是简单说一句你行你上。

[szkjlpf]

@mrls222555 即使物业什么都不管也关不了的，你想想吧 一个普通规模的小区一年物业费也得小几百万，维修基金一千万起步吧，小区里的广告位，车位，空地之类的都可以改车位，地下室空地都可以拿来卖，物业费电梯费垃圾费清洁费车位费，各种维修费你即使不交物业费他们照样挣钱，你不交费还可以用电梯扣门禁不让你回家，最后起诉你交物业费物业基本还是能赢，另外维修基金在消防安全等重大问题情况下不经过业主也可以动用

我家那边有个小区从交房就开始换物业，各级 zf 部门的阻力经过了 10 年才换掉，10 小区基本也被薅的差不多了可能是油水不多了才走的吧，估计 10 年捞几千万没问题

为什么换不了物业？因为开发商、物业，社区，街道办，甚至帽子叔叔，和更上一级的人都站在业主的对立面从小区里吸血，基本都是对方的人你拿什么斗

[mrls222555]

@seatifa #43 感谢分享。这个事情让人心凉。

@lihaokey #44 感谢回复，你的案例对我很有帮助。希望贵小区越来越好，改革成功，重新选出真正代表业主利益的业委会和认真负责的物业。

@htxy1985 #45 建议你也看一下楼中朋友所分享的 [《业主攻略》工具箱] ，真的很有帮助。

[mrls222555]

@szkjlpf #46 现实的阻力固然很大，但是我依然选择相信制度，毕竟这也是普通人唯一的合法方式了。你的分享对我很有帮助，希望你的小区越来越好，能够真正改革成功，联合业主，选出适合自己小区的发展方式。

[htxy1985]

@mrls222555 刚看了，确实很有建设性意义。

[lihaokey]

@mrls222555 去年选了新的，目前在关注中，发布公告说是第二届。但是目前没看到跟物业方面有什么动作。选之前都去社区看过，社区找了个代理人当业委会主任。如果他擅自做主签合同，我们肯定会找法院起诉。因为所有合同必须过业主大会。

[crazytudou]

之前小区一伙人在各个群里窜来窜去拉人头要成立业委会，刚开始还觉得好，后面发现有个女的我竟然有加过微信，是物业销售，真是*马无下限啊，再后面有人站出来说成立业委会，我懒得出声，那带头业主就是在小区门口干房产中介，平时在业主群里活跃得很。

[zomco]

OP 其实是在探索一条中国基层民主道路。关于如何设计和建立方案，政治课本都有详细讨论。

[ospider]

@crazytudou 其实恰恰说明大家对业委会的关注不够，才能让中介找到寻租的空间。

[mrls222555]

@ospider 我居然被 ban ip 了。不知道触发了什么规则。刚打了几行字发出去就敏感话题了。。算了。。看破不说破吧。

[xiaoshan5733]

本来写了很多，想想还是长话短说吧。我是去年加入小区物管会的，期间也做了不少事，结论就是吃力不讨好。这个月刚把业委会成立，我们物管会也完成使命解散了。小区成立业委会非常有必要，只有成立了业委会，才能监督物业工作，小区业主是没有权力监督物业的。至于召开业主大会，我们物管会召开过两次业主大会了，是聘请第三方公司做的，可以确保流程合法。

[xiaoshan5733]

换物业以及物业续签都需要召开业主大会的，需要全体业主表决，业委会没有权力直接续签。作为业主需要多关注这些事情，甚至物业合同都要仔细看看，有问题要及时向社区街道反映

[xumng123]

城市的镇村组

[mrls222555]

@xiaoshan5733 感谢回复，对我很有帮助。看来你们的业委会与业主都明白自己的权力与责任的分界线。

[ccc008]

楼主想着提高物业费用，换掉物业。本意是好的：高的物业费可能能换来好的物业公司。但是楼主到头了一定会被其他业主骂翻。因为物业公司都差不多，很多事情不做不是物业公司不作为，而是细分下来有些属于开发商的责任，有些属于业主公共资源。所以换了一更贵的物业后会发现改善不大。然后业委会被骂。我们小区现在就是这种情况了，换了物业，业委会反而被骂到全部退出解散了。

[ccc008]

举个例子：有些设备比如监控机房，里面设备是归业主所有的，里面设备过了保修期坏了。物业说是属于业主的设备，买新的需要业委会掏钱，业委会就公示通过小区公共收益的钱买设备。公示期间没人关注，买来就有人骂了，某多多上要便宜多少多少，怎么不某多多买。有人骂这钱该物业出，为什么是业委会出。各种意见。不花钱不办事还好，一花钱一办事就是骂声。