北京商住两用房能买么？

[xiaoyu9527]

4.5W 一平

55 平+55 平 200 多 W

好处 单价 2.2W 左右 东五环外 以目前的家庭条件 大约 3~5 年内能够实际还清 其实贷款利息还能承受 出租的话价格还可以

坏处 不能落户 不好卖

大家怎么看？

[haaro]

强烈建议不要买。有些理由这里不能说，但是真的，老老实实买住宅，不要重蹈别人的覆辙。

[xiaoyu9527]

@haaro 说一下到底是什么原因呗？如果不方便说可以私信给我。

我目前考虑的主要原因就是未来 5 年可以不用被赶。 另外我自己有公司 如果要做点业务的话也算可以开个小办公。

房子增值的角度自然是没有。 所以其实感觉还是出于自住的角度。

[Mikey]

@xiaoyu9527 你只算了这些钱在银行的利息，你没算团结湖的房子目前虽然 6.5 万的价钱，但持有后的持续升值空间。归根到底，一线城市的房产热相当一部分不也是投机吗？国外很多国家的租售比维持的很好，那也是对应的房子升值空间不会像国内这么恐怖。

[Mikey]

@xiaoyu9527 我的个人了解是：如果你有 1000 万，意思是这 200 多万的支出对你来说并不构成其他投资的资金占用，买了就买了，但也做好不好出手的准备。但如果你拿出全价拼凑的钱去买一套商办，很有可能就无法再翻身了。并且以后对本人户口和子女教育都会有连带问题。

[xiaoyu9527]

@Mikey 我目前这样想的。2015 年以前我当时觉得北京的房子已经非常贵了结果到了 2017 年我发现我大错特错了。4 环外都能涨到 6W+。
但是我仍然认为北京的房子肯定是有顶峰的。而 2017 年应该就是。所以未来应该缓慢下跌 当然现在已经从 6W+跌到 5W 出头了。

但是商户两用民水民电的房。除了落户是大问题以外。其他总体来讲还算不错。因为以后这种房应该政策上来说也不会再有了。 所以理论上应该至少不会下跌（当然我不知道是不是现在已经是山顶）

当然不管怎么算 200W 现金丢银行租的房子肯定是要远好于 LOFT 的。

这是我目前十分不想买的主要原因。

但是我父母劝我买。 而且钱 70%~80%应该都是他们出的。

[zhangxs8964]

前几年的政策，个人买不了了，必须公司

[xiaoyu9527]

@Mikey 家庭就是中产 200W 就是家里的全部现金了。 以后可能有一套老家的房子拆迁。 补偿估计顶天也就 40W 左右。

但是家里因为都是事业单位的。 所以养老肯定没问题。 除了我这里老人们应该也没有特别大的开销（除非生病什么的）

关键其实我现在在西安那边有房子还是学区的。 唉在北京这边真是苦逼不如回去呀。

[xiaoyu9527]

@zhangxs8964 我现在有公司

[Mikey]

另外，我给你整理几点去年 326 北京针对商住房的限购举措，你看看合不合适：

1. 新的商办房禁售个人，且最小销售面积 500 平米(防止个人注册皮包公司炒)
2. 二手商办房产可以转让给个人，但购买人必须满足京籍或者社保限购条件，且不能贷款，只能全款
3. 商业银行全面停止对商办房的贷

简单解读一下：如果你能买到 500 平米一下的分割单位说明其本身就已经违规了；你转手只能卖给企业和达到购买要求的刚需人群，但达到刚需要求的人群中会有多少会买商办呢？（无法贷款、浪费名额等等）；死循环。

[derrick1]

买不到正常住房吗?
一定要买商住两用的?

感觉商住的还是挺危险的, 不知道出什么政策

[xiaoyu9527]

@Mikey 我有一个链家的老乡也不推荐我买。觉得政策只会日趋严格。唉。 年底再说吧。 到时候看在北京发展成什么样子。 如果年底的时候没有准备回家。 可以买一套过渡一下。 至少 5 年内不用担心业主来烦我。

我目前的看法是如果年薪 50W 到 80W 买一套 240W 的 LOFT 就完全可以接受。 即便未来卖不出去只能出租。

但是如果收入水平很低当作唯一房就真的不行。

另外我想问这个占个人的住房指标么（不贷款的情况下）

[Mikey]

@xiaoyu9527 我家里和个人情况跟你差不多，去年差点可以买，但突然政策调整，个税达标的限购要求从每年一次纳税变成了连续 60 个月，我突然就断档了（中间辞职回老家休息几个月）现在也只能等到明天夏天重新有名额。

说句可能打击你的话，北京的房子没有顶，目前短暂的下跌只是政策性的强压和调整，你再等个 1-2 年看看？ 你再联想联想北京这两年的大力清除人群，你觉得房价有可能降麽。

[xuelaistar]

@Mikey 阅读理解负分。。。这说的 500 平时新的一手。。。存量房没有这个限制。。。
北京存量商住其实特别特别多，搞太狠要闹事的，目前主要是限制资格和贷款，
什么拆下水啊，500 平啊都是针对新建的。。。

[Mikey]

你对照这个看吧，虽然是 16 年的，但基本包含你关心的一切。

[xiaoyu9527]

@Mikey
@xuelaistar

我目前的看法是像北京像素这种民水民电的房应该不太会跌。毕竟民生民电 但是我有同事住在西山国际城那种商水商电的感觉就差一些。

我目前就是觉得想提升自己 如果年薪稳定 50~60W。 买一套倒也无所谓。

如果年薪没有 30W。 甚至不如回家吃草。

希望各位 V 站研究房地产的大佬们给给建议。

当然执行都得到年底了。 我今年 8 月份正式满 5 年。

[Mikey]

都快满 5 年了，你为什么不踏踏实实拿 200 万作为首付，买个相对小点的普通住宅呢？ 有多少家庭还根本无法拿出 200 万的首付。其实首付问题可以解决，每个月的贷款真的还好，起码你还有公积金可以抵消一部分，如果按照单人每个月 4000-5000 的公积金来看，年收入 30 万省着点花可以接受啊。如果你是结了婚可以两个人共同公积金+还贷，也就跟租房差不多啊。何况这你普通住宅升值潜力肯定也比商办强太多了，政策方面也有很大优势。

[xiaoyu9527]

@Mikey 我公积金一个月只有 900+900。 而且以后还不知道跌不跌。 所谓 30W 并不是工资拿到 30W 很多是私活儿。
我目前在北京的工资是没有任何动力让我继续留在北京的。税前公司不过万。 基本全是靠私活儿才勉强维持住了 30W 的数字。

但是我的思考万一没有这些私活儿以后就打算随时走人回西安。 如果发展大了甚至可以开一家公司来运营。 而如果首付 200W 买一套小住宅 对于我的私活儿来讲没有帮助。 另外还把我套在北京了。

如果 1 年赚 50W 4 年买一套 200W 的房子 即便不住回报率也有 4% 这种情况下。 我即便 5 年以后 接不到私活儿 回西安谋生也是没有任何压力的。

但是如果买个 500W 的民宅 回到西安去 要不亏几十万卖掉 要不租金回报率仅有 1%~2%。 就我内心好难接受呀。

当然谈内心的原因就俩

1.我觉得适合居住至少得 80 平米左右 至少得有个小的办公区

2.80 多平米的民宅买不起

[Mikey]

那你这不是刚需啊，你还是拿钱做其他投资吧。别折腾商办了。

[xiaoyu9527]

@Mikey 80 平米的房子至少有空间可以做点我自己想做的事情之类的。我现在单位的活基本上就是没钱也不忙。

[xiaoyu9527]

@Mikey 所以我开始也说了。不是特别刚需。。。主要原因就是不想被赶。