大家怎么看待北京的共有产权房？能不能买？

[bluekz]

前因

这么多年在北京飘来飘去，东西南北五六环搬了个遍，实在没有归属感，最近萌生了买房落地的想法。

预算和价格

算了算，卖掉老家旧房的话可以套现 150 ，因为之前有贷款记录，所以要 60%首付，这个价格到六环边上也是 60 平以内，不临地铁，小区老旧，户型奇葩，典型“老破小”。

共有产权房

最近目光看到了政策房“共有产权房”上，没了解过的话，大致就是：“国企占有你房子的一部分产权，你占有剩余部分”，相应的，你只需要出你占有部分的房款就行，就能便宜很多。

我看到的优缺点

最近的几个盘中有个“通成家园”，通州台湖，马上通地铁，靠近亦庄开发区，首付也还拿的出来，但是心里对“共有产权房”还是没底，不确定敢不敢买，自己总结了几个心中的优缺点，大家看看有什么想法？或者有什么建议给我提一提吗？

优点：

• 1.便宜，买个大两居或者小三居都还轻松。
• 2.有自己的房住了，宽带也敢一次交五年了，电脑也敢买台式了。
• 3.这个项目离地铁还挺近，通勤可以接受。

缺点：

• 1.基本只能自住，出租要去指定平台（尚未搭建），优先租赁符合保障住房人群，并且收益要按比例与国企分配。
• 2.新规我们无法赎回国企那部分，永远无法把房子转化为自己的，子女继承须有资格等。
• 3.五年内不能卖，五年后国企有优先购买权，国企放弃回购的，只能在指定平台卖给拥有购买共有产权房的人员，转让的受众很小，越小的受众，就代表越难出售。

疑惑

令我出奇的是，这种房子在北京并不热销，弃购率很高，以这个“通成家园”为例，这都是第三次选房了，大概还只选走三分之一，我感觉大家似乎对这种房子并不买账？

大家不买的原因都是什么？

自住只是噱头，炒房才是刚需？

有什么是我没看到的？

未来

我没有北京户口，未来可能落不下来，可能最终会因为孩子上学等原因会回老家省会，如果房子无法出租 /出售，感觉还是有些痛苦的，但是没房的感觉也很痛苦，我该怎么办！

流通性还是我最大的痛！

欢迎大家提意见 /叫醒 /打击 /重锤

耐磨不生气。

[labnotok]

中国当下租售比反映的是 房屋的产权（及其绑定的社会资源）值钱，居住价值不值钱
从这一点看老产权不能买。

但是另外一种角度是单纯和租房比较，如果你觉得由于房产税和其他政策影响，房租价格未来会大涨，则老产权也是有意义的，等于个人在对赌房租市场走势，这就取决于个人的判断了

[bluekz]

@bluekz 看到了，那个房子，我目光所及的年代，我是上不起车了。

[fx777]

想在北京待一辈子，我觉得可以买。如果拿不定这个主意，就再考虑吧

[bluekz]

@sagaxu 说实话，当年毕业选择来北京而不是去上海，我这几年常常后悔。
可是沉默又很高，去上海重新积分 /缴纳社保，又感觉从头开始心有不甘。一声叹息～

[bluekz]

@sagaxu
还有交的朋友，自己和媳妇儿的工作，一切从头，有点怵。

[bluekz]

@labnotok
我也是有点感觉，房子住的本质在房地产行业似乎被看的很轻…轻的程度让我有点费解…
我是有很大部分的"自住"需求的，所以有点不喜欢"老破小"，又有点贪图尽可能多的"流通性"，似乎是有点贪了，不过这也是几百万的生意…感觉也值得谨慎吖🌚

[bluekz]

@fx777 我倒是愿意呆，北京不给户口，基本决定了我没办法呆一辈子。
也是我踌躇"流通性"的本质原因。

[aphorism]

1 、共有产权房就是 70 年长租的房子，无法自由流通，可以出租，但总的来说，不是完整的商业房。不过总体来说，人民币换北京的长租房也没啥问题，因为说起来这两者都不是特别有价值的东西。

2 、如果你无法落户北京而导致孩子上学存在问题，那么在京购房无法帮你解决这一问题。孩子的人生确实很重要，比人民币和长租房都重要。

3 、从学校毕业后来北京并不错，错误在于你把北京作为终点站而不是中转站，一个中国人正确的迁移顺序应该是： 遂平县——>驻马店市——>郑州市——>北京市——>香港——>新加坡——>澳大利亚——>加拿大——>美国。这是一条自由秩序递增之路。

[mohulai]

台湖那边去转过吗，有点过于偏僻了吧。通地铁了去望京 海淀估计也得俩小时起，离地铁近不近根本就没啥意义啊。
亦庄里面有些可交易的保障房价钱也还行，面积小了点但是周边环境真的完爆台湖，地铁上班通勤至少能省半小时，但我依然感觉有点远。

[bluekz]

@aphorism
家里兄长移民已经让我爸常常暗自叹息，感觉我要是投靠过去，我爸我妈非气出毛病。🌚 感觉自己没有多大野心，常常凑合，实乃路人甲。

@mohulai 目前马上通的这节到十里河，换乘到望京一个小时应该可以。海淀(特别是西二旗之类)就可能无法接受了，找工作只能考虑亦庄，朝阳，最多望京。

[autoxbc]

付 20% 可以考虑，付 80% 不是扯淡么

[bluekz]

@autoxbc 我们提到的 80%，不是付 80%，是占比 80%，这部分总价你仍然可以贷款，30%或者 60%按你自己情况来。

[Tyuans]

看周围比我岁数大点的，或者有孩子的陌生人，甚至同事。留不在北京的真的不建议把孩子都放在北京上学，然后会老家高考，我觉得就是赌，赌未来孩子参加高考时所谓的北京的优势没有。在北京学出来的孩子去河北河南浙江这种内卷大省真的不行。我觉得现在就是卖房的天天吹北京的教育好之类的，你在北京考是，有优势，题简单。

我高中很差，来了个南方转学的同学，他在南方混不下去，他自己说的，基本就是班里倒数，但也是学的，只是没那么努力没掌握方法。来我们班不说杀疯了起码秒一多半人。

并不是所有人的孩子，在北京上学读书，最终都能考好的，北京也有差学校，也有恶略的环境，也有校园霸凌。都考虑清楚，甚至孩子小的时候看那些北京的同学家里富有，不会自卑么。会，我小学时看那些同学们家里大房子，新装修我也住老破小我也羡慕。谁能想到 20 年之后我姥爷这老破小比他们那会儿的房子还贵。。。而且这么多年了。。。他们的房子也破了。。。但是自卑是实实在在存在的。

[bluekz]

@Tyuans
北京上学的话，目前的想法想办法天津落户高考[T﹏T]
至于家庭条件…唉，我小时候更惨，现在只能尽力而为了。
老家不能提供计算机相关行业工作，孩子放老家怕留守儿童对孩子成长，对父母心情都不好，可能还是倾向于带身边了。
大城市虹吸效应太强了。

[ruandao]

这个不就是保障性商品房吗？

[yangwcool]

同北京已经上车。楼主把情况分析的很清楚 ，研究的也很仔细。

我们情况比楼主复杂点。首先家里有娃了，已经不适合四处租房了；其次媳妇买房愿望强烈，双方父母也很支持，我反对也没什么用（我和楼主想法差不多，考虑更多的是未来脱手的问题）；第三是我们排号位置比较靠前，选到了不错的户型，算是个好机会。（实际上弃选的大部分是东西朝向、纯阳面等不好的户型。好的户型连 1 、2 、顶楼都没了）；第四是我们公积金贷款额度比较高，再观望的话政策可能调整，再加上房价上涨，再无上车的可能了。

好在老家离北京不远，将来打算媳妇回去陪娃读书，我留在北京还房贷。。。

这就是我们的宿命吧。

[yhrzpm]

@yangwcool 我也上车了共权，马上就交房了。是有点后悔了

[Knights]

1 大家不买的原因：
大家没有不买，只是愿意接受以上优缺点，且以该价格买入的人少于供应的房子数量

2 自主只是噱头，炒房才是刚需：
在我看来从来没有所谓的刚需，只有愿不愿意以该价格交易的人

3 户口、流动性的问题：
本质上就是预测未来，人口减少的背景下，远期看户口政策一定会放宽，问题是这个远期是多久无法预测，你和你的孩子等得起么？
共有产权房以后能不能自由流通是政策问题，只有天知道

[sagaxu]

@bluekz 天津没有高考防移民政策？一般在哪高考，初中起必须在哪读。你现在去上海还来得及，唯一风险点在于等你有购房资格的时候，房价是不是涨了很多。既然你兄长移民了，我觉得你可以投靠，父母也过去混华人圈，在他们看来两个孩子也都在身边，总比国内异地强吧。

@Tyuans 北京上海一小半人考不上高中，不同学区高中录取率差异巨大。外省好小学初中读下来，到高考时未必比北京上海的差小学初中吃亏，我读的那个初中，985 录取率就比大部分北京上海初中高。

[bluekz]

@ruandao
@Knights
现在看它比普通商品房来说有一种"上车无悔"的感觉。

跟#38 楼老哥 @Knights 说的一样，它愿意购买的人群少于房子数目，感觉未来很难出手，我甚至不介意稍微亏一些，我目前很担心"完全卖不出去了"，目前新房都有剩余没人要，何况未来我的二手。

户口未来未知的情况下，我其实感觉我最终燃烧完自己回老家的可能有还挺大，实在不敢寄希望于"政策开恩"🌚