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V2EX 提问指南
19desperado89
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咨询下二手房贷款只有 19 年,但房主及中介未提前知会,告业主胜诉几率多大呀?

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  •   19desperado89 · 61 天前 via Android · 1943 次点击
    这是一个创建于 61 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    我这边现在买二手房,已经签了合同,付

    了定金 3 万。但到了申请贷款环节,在银行

    才发现该房屋的土地使用权限仅剩 19 年,

    但前期中介和房主均未告知此情况,并且中介是按照 30 年给我们计算贷款。现在因为土

    地使用权仅剩 19 年导致我们不能再贷款 30 年。目前我们想要求房主退还定金,但房主要求我们继续交易,否则的话不退还定金。



    合同里写了说买卖双方均清楚产权年限,

    但实际双方以及中介都不清楚产权年限。我们是否可以以此条来说卖方没有披露这个信息给我们,她们也是银行那边说了现场查才知道只有 19 年的。知道这条信息也是和我们同一时间知道的。



    期间都是和中介接触交流沟通,也留有沟通的录音信息。



    目前我们比较担心一是贷款只有 19 年,月供多 1000 。但是紧巴紧巴还能接受。第二个是只有 19 年土地使用权会对我们买房造成什么严重影响?(我们预估的就是在买了房子这 19 年期间那根本没法再卖这套房子了,家里有什么事卖房子变现路子没了。然后就是 19 年之后预估要补地价去续产权,也不知道未来什么政策。补地价现在知道的有一个地方可能需要 4 ,5 万块钱。最后就是房屋价值可能跌的比较狠,这个就感觉难评价)



    请大神们指点下如何争取我们的利益最大化呢(大家签合同一定要多花时间自己确认清楚)?

    1.退定金,终止合同,拿回钱继续看别的房源

    2.继续交易除了上面说的还会有什么不好影响?
    46 条回复    2024-04-24 14:31:23 +08:00
    zhangkai1024
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    zhangkai1024  
       61 天前
    买房子不问房龄么?
    zhangkai1024
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    zhangkai1024  
       61 天前
    其实你问大家房子真的到期了以后会怎么样,这个问题没人能准确的回答你。毕竟产权到期的房子还不是很多,目前来看、以及现有的政策都是说可以花小钱继续续住。

    但是如果房龄太老到期成了危房,这个即便是给你续住,也应该是有其他附加条件,比如加钱盖新的,或者无条件接受搬迁。而且我们每个省、城市的政策都不一样。

    最后作为成年人,中介、卖家和你,你们三方,最应该要确定房龄的是你本人,你居然在这个阶段才知道贷款只能 19 年,首要的责任在于你,因为另外两方没有欺骗你房龄。
    koor
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    koor  
       61 天前
    到期了交土地出让金自动续期,问题不大
    Raynard
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    Raynard  
       61 天前
    你们这个属于合同纠纷,诉讼要严格卡合同条款,合同写了“买卖双方均清楚产权年限”,这条对你不利,法官会问你为什么签合同这么不谨慎。

    你翻翻聊天记录、通话录音之类的,必须要有你问是不是三十年,他们说是三十年的证据。

    如果没有这份证据,继续交易就行了
    netnetuser
        5
    netnetuser  
       61 天前
    1.该房屋的土地使用权限仅剩 19 年
    中介不可能不知道。即便业主不提供房产证(房产证有注明土地使用期限),中介自己也摸清了实际情况。
    中介和业主都说不清楚年限,明摆着欺负未见过世面的人。

    2.退定金
    具体看合同条款,约定的什么情况下退定金,或终止买卖,违约责任等。

    3.扯蛋找渣
    只能找中介渣,是中介未尽责任告知你实际情况。前期是否和中介签过委托协议(按流程,基本上中介都会忽悠买家签),看具体条款,再去 PK 中介过错。
    你可以重点放在银行批贷款上的年限,不要死磕土地使用期限。银行不批 30 年贷款,就买不起啊,客观条件约束在那。你手上的信息是否反应了你和中介透露要做 30 年贷款?如果有,那中介要承担相应的责任。
    netnetuser
        6
    netnetuser  
       61 天前
    #5 为了避免后续折腾自己,别买了。但是矛头一定要指向银行贷款做不到 30 年。中介、业主应该不会硬气,总不能逼着一个不够钱的买家买房吧?
    哼...没钱买什么房?让他们鄙视下罗,你就全身而退,没有掉入深坑。
    s642153378
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    s642153378  
       61 天前
    产权剩余年限短的房子,房价上都有反映。楼主应该没有什么经验,踩坑了。
    中介、房东都是清楚的,具体有没有明确告知就不清楚了
    an0nym0u5u5er
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    an0nym0u5u5er  
       61 天前
    在 V2 问,答案没有法律效力,还是去找个律师问吧
    leo108
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    leo108  
       61 天前
    剩 19 年最大的问题应该是下一次转手的时候,买家能贷款的年限进一步缩短,无形中减少了买家群体数量
    xmumiffy
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    xmumiffy  
       61 天前
    怎么可能不知道 你就是被坑了.
    不过签合同了都没看证,也是心大
    purringpal
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    purringpal  
       61 天前 via iPhone
    先查册,再给定金。不过说什么都是马后炮了,扯皮吧,结果全看各自能力。
    testonly
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    testonly  
       61 天前
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条
    商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
    -----------------------
    你看看上面这条能不能救你吧,你的辩解就是跟卖家中介算的时候是 30 年,但最后银行无法按当时算的贷款出来,跟原来的完全不一样,19 年你无力承担。有点勉强,但可以一博。
    至于其他:
    合同也写了双方都知道年限,即使你有录音也会以签订的合同为准。我举个例说,签合同前 3 天录音里卖家说我不知道年限也没用,因为理论上你可以在签合同前一刻知道了年限才签。
    而且你说都是跟中介谈,那也跟卖家无关了,合同已经成立,就算有错也是中介问题,除非中介又能证明卖家骗了他,否则你只能找中介算账。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       61 天前 via Android
    @zhangkai1024 房龄和土地使用权时间不太一样。房龄按照盖房子的时间算,土地使用权时间按照拿地时间来算。这一点确实没有提前确认清楚。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       61 天前 via Android
    @zhangkai1024 算是三方都不清楚土地使用权的年限。这一个我们是有直接证据证明的。
    alfchin
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    alfchin  
       61 天前 via iPhone
    基本没胜率。
    第一个是产权证上有载明土地性质和使用年限
    第二个是住宅用地到期是直接续期
    第三个贷款方案都没和银行确认过就签约明显是买受人的过错。
    除非你有证据证明对方故意提供虚假信息,否则难赢。
    法律不保护漠视自己权益的人。
    reoah2
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    reoah2  
       61 天前
    中介是真恶心啊,为了这单快速卖掉连哄带骗的
    gauinlee
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    gauinlee  
       61 天前
    总价多少的房子?
    看看定价和总价多少比例? 19 年贷款,你二手再出,接盘的贷款更少,房价也会有影响。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       61 天前 via Android
    @koor 这一个倒是是这样的。主要是贷款年限减少,月供加多,生活质量下降了。还有就是这房子到我这就相当于卖不出去了。
    fe619742721
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    fe619742721  
       61 天前
    我当初买房的时候,中介给我算错了贷款金额,面签当天才发现,让我多出十万首付被我拒绝了,然后我就打链家电话投诉,最后是中介自己赔偿我 1 万,重新按新的金额面签贷款,中介承担多出的 7000 多税费。
    你找的如果是个正经中介,就大胆要求中介解决,还可以要求赔偿
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       61 天前 via Android
    @Raynard 就是我们再问是不是贷 30 年,中介回复是。这一个没有这一条。有的是中介会算一个价格的表格给我们,里面贷款年限写的是 30 年。然后他后面问我们购房方案选择的时候,我们也说了想选总价多少,贷款多少,贷款 30 年,月供又是多少。他那边看了回复的是:那基本没什么问题。这些可以算是证据的吧?
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       61 天前 via Android
    @netnetuser 好滴。感谢你的答复呀。目前只是和中介接触,中介是不强硬,说业主强硬。我们想的是中介即使各种说他们也不知道,反正现在我们就是和中介强调,一直给我们算的 30 年,贷款那天才说 19 年。我们不接受,要退定金。合同我们看了,基本上就是约束买方的,好在中介如果不成交一毛钱拿不到,但是闹到打官司,房主的房子就会被查封,那就卖不了了。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       61 天前 via Android
    @an0nym0u5u5er 问过律师了,签了合同那就很难很难了。不过有证据表明 19 年这个确实是大家都不清楚,不管是表演的还是怎样。因为巧的是刚好业主那边在银行核这条的时候我们也到银行,银行评估人员现场让房主找房管局才确认到的。
    Raynard
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    Raynard  
       60 天前
    @19desperado89 可以算证据,提前公证一下。

    挺折腾的,时间估计要在一年左右,一审完还得等上诉。

    你这个太看法官了,最多判令解除合同,你的损失不会赔你的,律师费 公证费 诉讼费之类的。
    Raynard
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    Raynard  
       60 天前
    @19desperado89 你啥案子问律师,他们都说难,不难的也不接,赚不到钱
    Raynard
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    Raynard  
       60 天前
    @19desperado89 #21 起诉不会查封卖家房子,是要你申请财产保全。
    但目前这个房价下跌的速度,估计你申请保全以后,卖家会起诉你让你赔偿保全造成的房价下跌损失。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @alfchin 房主没有提供这个土地使用权年限的信息,中介也没有提过这个信息。想以这个来去解除合同。
    oppoic
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    oppoic  
       60 天前
    跟房东商量退一部分,行就皆大欢喜,损失一点钱买个教训

    房东不退,那定金也不要了,3 万买个教训(很多房东隐瞒房子重大问题会让买家多交定金,你该庆幸 3 万并不多)

    实在咽不下这口气,就拖着不贷款,跟中介说只能贷 30 年,贷 19 年无法承担月供,可能会断供

    房子特别特别好就咬牙继续上,土地使用年限少没问题,到时候房子还是你的
    derrick1
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    derrick1  
       60 天前
    感觉协商靠谱些

    和业主关系不大吧,除非他此前拒绝提供房产证来欺骗你们
    实在要搞就告中介,毕竟交了服务费
    x7DnVcd9bA706oWp
        29
    x7DnVcd9bA706oWp  
       60 天前
    不能直接告他们合伙欺诈吗?
    x7DnVcd9bA706oWp
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    x7DnVcd9bA706oWp  
       60 天前
    专业的事情还是问专业的人吧,直接找个律师朋友啥的问下
    Yasuo666
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    Yasuo666  
       60 天前
    买房之前中介没有给你算月供吗?当时月供按多少年贷款算的?如果算了那勉强算是一份证据;如果没算,那就按合同走就完了
    cnkuner
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    cnkuner  
       60 天前
    “买卖双方均清楚产权年限”如果是格式合同,打官司可以申请无效。即便不是格式合同,这种重点事项应该要明确,没有明确写明的,会存在订立合同时双方认知不一的问题,可以按符合日常社会公认的年限来确定,即便买方不问,卖方也要主动并写明,不能默认买方知情。
    另外这事主要影响就是贷款年限的问题,其实可以和房东协商,让房东再降一点价格,因为如果打官司,房东这个房子短期内很难出手,对房东不利。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @Yasuo666 算了,按照 30 年算的贷款。后面我们也有发他说方案是总价多少,贷款月供多少,贷款 30 年这样的信息,他回复说基本没问题的。
    19desperado89
        34
    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @oppoic 现在都是中介中间沟通,中介是说房主不同意退定金,态度很强硬啥的,没和房主有联系确认,也和房主在一个群里,是不是有必要加业主联系方式沟通确认呢?
    19desperado89
        35
    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @cnkuner 十分感谢你的解答啊。确实咨询了些律师,一个说是这一条是有些胜算的,因为这个是有足够的证据证明业主,中介,及我们都不清楚产权年限这个重大事项,在银行评估贷款评估人员现场提出疑议,业主才去查询的(一个小区有两块地,写的两个产权时间,这算一个不清楚的证据)。另一个律师说这一句(买卖双方均清楚产权年限)之后是买方不得以不清楚产权年限不履行职责。给的理由是说合同已经明确了,那只能怪我们自己没有确认核实,是买方自己的过错。基本就是没胜算。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @oppoic 这个拖着不贷好像不行,合同有时间期限的,目前就是和中介说贷 19 年无能为力,看这房子他们能谈了降到多少。到我们能接受的价位的话那也就买下来了。
    19desperado89
        37
    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @Raynard 这个打官司会不会查封业主的房产呢?如果会的话对于业主来说更拖不起,房子查封又不能重新卖的话那不是更得不偿失吗?
    netnetuser
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    netnetuser  
       60 天前
    @19desperado89
    不管你信不信,这是其中一个版本:中介和买家说,多付 2 万佣金吧,买家那边我搞掂,现在不卖不成,后面就更难了。你一定要按我的意思去做。
    随后中介和你说业主很坚决,不肯退让。
    你咋选择?

    三方面对面说,你必须坚定地挑明:买卖双方的问题根源都在于中介,中介专业一点,既然不能贷款 30 年,忽悠双方出来签合同,什么意思?
    现在不退定金,这事就一直拖,谁先发起起诉,不重要,那就拖吧。后面这房子就更难卖了。反正你不碍事,和平方式解决最好不过了。
    你再扔出楼上提出来的“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条”,要打官司,你必定赢!

    三方在现场,玩的就是心理战。现场给出结果,结果你不满意就打 110 ,说纠纷。必须让他们知道你是不好惹的。记得拿报案回执。
    19desperado89
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    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @Raynard 刚没看到这条回复信息
    19desperado89
        40
    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @netnetuser 这一招高啊。现在是中介说先约我们谈,说业主在香港,不方便约过来。我们是不是先跟中介谈一次,要求他们务必把业主邀请再一起谈呢?我也觉得业主不在光和我们不太妥的样子。
    netnetuser
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    netnetuser  
       60 天前
    #38 当然也会出现另一种情况:业主主动承担你贷款 19 年的损失,即每月多支付的贷款,相等于降价的金额,以此成交。
    要是这会你还想扯皮不买?道理不站你这边了。
    netnetuser
        42
    netnetuser  
       60 天前
    @19desperado89 #40 现在起,你记得电话录音,现场录音。
    你啥都别信,告诉中介:需要三方面谈,请中介提供时间和地点。至于业主身在何处,太忙,你不需要知道,也不想知道。
    我觉得大伙都点得很清楚了。
    19desperado89
        43
    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @netnetuser 和中介沟通一直都有录音,现在就是涉及调解交流都要有录音需求
    19desperado89
        44
    19desperado89  
    OP
       60 天前 via Android
    @netnetuser 如果能补偿损失的话,那我们可以接受谈判继续交易下去。
    19desperado89
        45
    19desperado89  
    OP
       59 天前 via Android
    @netnetuser #38 楼这一条真的牛逼啊。今天中介给的一条方案就是说,找业主去谈减 2W ,中介方也给 2W 补偿。一共减 4W 价格。
    netnetuser
        46
    netnetuser  
       59 天前
    @19desperado89 即便最终方案的减少的金额为 #41 描述的,成交了,日后你还是会上来吐槽。早知道...
    立场坚定点!
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