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V2EX  ›  程序员

[2019 加杠杆买房] 终于要度过第一阶段了,分享一下吧...

  •  
  •   SoulSleep · 53 天前 · 7742 次点击
    这是一个创建于 53 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    前情提要: https://www.v2ex.com/t/595308#reply10 (担心年底前无法放款,导致无法及时还钱) https://www.v2ex.com/t/584967#reply54 (决定买房的分享)

    今天顾问通知准备放款了,110 万;经过这么一次超级加杠杆,特别是在 19 年下半年楼市一片哀嚎的氛围下,虽然比较辛苦,但是感觉生活有一个更大的奔头了...


    城市:青岛

    收入:

    目前我们两个人税后收入(包含公积金):30-33 万,每年增长 10%左右

    负债:

    买房前(总计 39 万):

    35 万纯公积金贷无感知,4 万车贷( 1 年)

    买房后(总计 229 万):

    银行:145 万房贷( 30 年 110 万,14 年 35 万)+4 万车贷( 1 年)

    首付借款:30 万( 6 个月还清),20 万( 2-3 年还清),30 万( 5 年内还清)

    现金余额:几万吧


    首付借款基本都是至亲给的,不牵扯复杂人情

    在买房前,用 Excel 拉了为了 3 年的收支计划,详细的算了几个阶段的收支压力,才决定加这个超级杠杆

    第一阶段( 2019 年底前):年前放款成功,然后年底还掉一笔 30 万的首付借款 √

    第二阶段( 2020 年):明年年底还完车贷,释放部分压力

    第三阶段( 2022 年后):买上车位( 10-15 万左右),攒够钱买上家具,入住


    第一阶段每月还贷:1 万 2,收支平衡

    第二阶段每月还贷:9K,攒钱还债

    第三阶段:没法算,平稳保障房贷;慢慢还掉首付借款

    接下来的压力,努力工作,开源节流,保障老婆、暂不存在的孩子的生活;自己能节省点就节省点


    立一个 flag 吧:

    5 年左右,结清短期债务,买辆 GLC 级别的 suv,好好生活

    第 1 条附言  ·  52 天前
    补充一下吧

    首先风险意识问题,可能每个人的意识都是有区别的。虽然我也有,但可能不如一些人那么高。

    风险肯定是有的,我也有一个习惯,做事前做最坏打算,做了最坏的打算后我觉得只要能保证房贷按时还清,借款都可以暂缓;这几年的生活目标变成了尽自己最大的努力尽快还债 3 年也好 5 年也行。紧急程度全看我要不要脸了,相比来说目前我还是挺要脸的,欠别人点钱就容易睡不着。

    收入涨幅问题:

    确实有点让人觉得不靠谱,那就立个目标吧,明年俩人奔 40 万,希望到时候可以继续和大家分享我这个逆势而为的穷逼活的怎样....

    加油吧
    97 回复  |  直到 2019-10-22 08:48:58 +08:00
        1
    wwwap   53 天前   ♥ 1
    thumb up
        2
    jiangyx3915   53 天前   ♥ 9
    每年增长 10%?是不是太乐观了
        3
    huyan3280   53 天前
    情况跟你差不多,也才卖掉唯一的房子重新买了一套房子,之前两个人公积金还房贷都有余额,相当于没有房贷,前不久把房子卖了,交了个首付换了一套,房贷高了几大千。
        4
    dolphintwo   53 天前
    你这还没赶上我乎平均水平啊。。。不好意思走错片场了。。。
        5
    ddugujiujian   53 天前 via iPhone   ♥ 1
    可以的,前几年闭着眼睛买了 2 套崂山最便宜的房子,买不起学区房啊。
        6
    SoulSleep   53 天前
    @jiangyx3915 #2 老婆是体制内,10%没问题,我最近几年的收入增长在 20%以上,我现在 28,当然会越涨越慢,这个在算的时候还是以当前收入保持不变去推的。


    @wwwap #1


    @huyan3280 #3 我首套没法卖,还得 5 年才可以卖....所以强行加杠杆了


    @dolphintwo #4 ..........................很多人要为了房子奔波上半生,某乎是资本主义!
        7
    SoulSleep   53 天前
    @ddugujiujian #5 羡慕你~
        8
    janxin   53 天前
    收入不错啊在青岛
        9
    exploreXin   53 天前
    年少有为 ~~
        10
    hirasawayui   53 天前
    假使我年少有为不自卑。
        11
    zushi000   53 天前 via Android
    恭喜啊!体制内真好
        12
    mooyo   53 天前
    假如我年少有为不自卑。
        13
    w2er   53 天前 via iPhone
    实名羡慕,楼主强大
        14
    Leigg   53 天前 via Android
    23 就上车了,三十年贷款,还了一年了,工资都用来还下个月的,压力 jr 大,有想卖的打算了,过得有点艰难,没时间提升自己。
        15
    cat9life   53 天前
    同青岛 加油
        16
    SoulSleep   53 天前 via iPhone
    @cat9life 慢慢熬 加油了

    @Leigg 我是 27 第一次上车,28 第二次上车 压力超大
    @w2er 决定前连续一周凌晨三点起算可行性,算明白了告诉家人 借这笔钱

    @zushi000 老婆是体制内,我是某上市公司
        17
    dabaibai   53 天前
    青岛一个月 3 万 那岂不是爽死了
        18
    SoulSleep   53 天前 via iPhone
    @dabaibai 对于我们这种近两年上车的人来说 不如那些 15 年之前买,两口子加起来 1w5 的上班族舒服
        19
    byfar   53 天前
    杭州今年买的,可是我没女朋友。
        20
    userdhf   53 天前
    泻药,刚到半人马座,还没下飞船,利益相关,匿了
        21
    wamson   53 天前 via iPhone
    恭喜啊,我也想有钱
        22
    Myprincess   53 天前
    12 年月固定开支 28K-35K。不含吃住费用。用信用贷了 15 万还不上的路过。你的风险意识太低了。你需要预留较多的资金,你那几万真得不够。出现问题一次就会被放大。除非你的收入是来源于固定的收入,那可以操作,如果只是工作上的或是股票上的。要注意风险。
        23
    humor66   53 天前
    GLC 40+万,首付 3 成或 5 成,才 20 来万,很轻松啊
        24
    zhoulouzi   53 天前
    兄弟牛逼
        25
    o00o   53 天前 via Android
    兄弟了解青岛的澳柯玛公寓吗?说是前几年几千块钱一平,办出大证之后直接上万一平了。最近在关注类似的楼盘
        26
    x86   53 天前
    深圳周边上了车等放款呢
        27
    SoulSleep   53 天前 via iPhone
    @o00o 不了解啊 公寓很难说的 风险太高
    @humor66 先努力还债吧 房子 车子 女人 一样都不能差了
    @Myprincess 谢谢 风险的事上车前有人说过了 确实怕意外,计划买保险受益人是老婆 双方父母自给自足,基本问题不大 收入只算工资,外快浮动太大一年有 2-6 万吧
        28
    jimmyczm   53 天前
    这几年不考虑生孩子的吗。。
        29
    yangxin0   53 天前 via iPhone   ♥ 1
    胆子肥啊...我收入比你们多很多都只敢买月供 1 万的房子(不欠款)。万一市场不景气你们这个家就散了。
        30
    alexmmog   53 天前
    110 万贷款担心个毛毛,随手就还了,一个月才 6000
        31
    justrand   52 天前
    能长期保持 10%的收入增长真的是牛 B。
        32
    justrand   52 天前
    首付借款:30 万( 6 个月还清)。现金余额:几万吧
    老哥,你们年收入 30 左右还包括公积金,这个每个月还 5 万,怎么操作啊
        33
    youxiachai   52 天前
    实现财富自由,就靠这波了..
    有我国,兜底,不会像日本挤破泡沫,可以慢慢横盘...
        34
    hkingstu   52 天前 via Android
    up up up
        35
    Chingim   52 天前 via Android
    @justrand 同疑问,刨去公积金每月入账 2 万现金,要还 5 万的债务?
        36
    SoulSleep   52 天前 via iPhone
    @alexmmog 这应该是关键 所有负债中 必须要还的就是这 6000 其他的都可以在最难的时刻暂停 所以我打算上这个车 然后拼命尽快还钱
    @jimmyczm 考虑生 计划在 1-2 年内 这部分算上了
    @yangxin0 家散不至于 欠的钱都是双方老人的 最恶劣的情况 这部分暂缓还掉 其他的房贷 断供风险极低
    @justrand 长期算不上 7 年来没有低于 15%过
    @justrand 因为借的钱没用上 自己再赚点 凑凑就还了
        37
    SoulSleep   52 天前 via iPhone
    @youxiachai 我有点这个想法 毕竟固定资产 不是花掉了
    @Chingim 看我回复吧 这 30 一个是借款没用上 另外可以提公积金余额 再加点其他的 凑够了
        38
    dearmymy   52 天前
    @jiangyx3915 看到这个我也笑了。。每年百分之 10。。。
        39
    Raynard   52 天前
    老哥加油
        40
    SoulSleep   52 天前 via iPhone
    @dearmymy 可能你年纪大了 已经很久没涨薪了吧 笑吧
    我有信心最少保持这最难的三五年没问题
        41
    dearmymy   52 天前   ♥ 3
    @SoulSleep 为我态度道歉。不过还是说说。你对你债务跟收入都太乐观了。这几年发生些意外你会很难受。你这工资在青岛不低了。并不是你技术提高的同时工资就要提高。买房工作都要考虑历史进程啊。平时留意下 plane B 吧。还有我只是开了个小破公司勉强度日而已。
        42
    jakezh   52 天前
    看来我大青岛还是保守
    现在一种流行观点不是:
    >house ownership 是给 80 年代的人兜售的观念吗
    >因为那时候出行不易,换工作不易,人口流动性小
    >都 9102 年了,年轻人还不如租房,随时拎包想走就走的旅行,WFH。。。
        43
    wangfei324017   52 天前
    楼主加油

    有小孩了没
        44
    zuokanyunqishi   52 天前 via Android
    表示没想那么多就上了车,😂,上了车,就努力搬砖吧
        45
    czhfrank   52 天前 via iPhone
    @jakezh #42 我大清自有户籍制度国情在此,对于医疗教育等的影响,建议了解一下。你提到的新概念怕也不过是兜售给买不起房的穷年轻人的自我安慰吧😂
        46
    jakezh   52 天前
    @czhfrank #45
    这个说法我第一次是从湾区一年薪$500k 码农那儿听到的
    后来多次听到一些人提起这个说法
    不过都是老外,大部分中国人还是安土重迁的思想严重啊
    我们的下一代应该也没这么严重的情结了
        47
    czhfrank   52 天前 via iPhone
    @jakezh 美国人一张水电账单即可做公办入学证明,这能比吗?中国到大学都要高考移民呢,两个世界……

    不光是思想情节问题,真是国情😂
        48
    decemberpei   52 天前 via iPhone   ♥ 1
    说句不好听的,楼主完全没有危机意识。但是也 28 岁的人了了,并不能算是初生牛犊。祝你好运吧!
        49
    zhangxs1989   52 天前 via Android
    @wangfei324017 你这句话有点扎心了吧
        50
    maddot   52 天前 via Android
    楼上各位别替楼主担心了,丈母娘可以送三十万,想想吧
        51
    SoulSleep   52 天前
    @wangfei324017 #43 还没有...那不说了 “暂不存在的孩子的生活” 请问老哥,娃娃一个月三四千块 能养活不....
        52
    yogogo   52 天前
    一年 30w,这是不包括吃喝看病人情世故的费用吗?
        53
    Myprincess   52 天前   ♥ 3
    @SoulSleep 要做容灾方案,我能给你的建议是,你目前是高负债。至少需要 24 个月的还款额,这些钱你一分都不能动。你还有小孩,老人需要赡养。我最早就是因为感觉贷款 10 几万就像贷款几百块一样。随便都能还。我之所以出问题,就是出在一个应收帐款上。因为应收帐款不同于固定。那怕一点点机率都会造成。我是吃过这个亏才告诉你。现在已经满 5 年了,应该黑名单消除了。我跟你一样,也是属于很激进性格的人。但是我现在老实多了。
        54
    KuroNekoFan   52 天前 via iPhone
    ……房价我觉得还得跌 /横几年吧
        55
    sarlanori   52 天前 via Android   ♥ 2
    大家都别替楼主担心了,楼主借的外债都是可还可不还的😂
        56
    SoulSleep   52 天前
    @Myprincess #53 谢谢你,花钱一定要谨慎、有计划了;我现在是上班族,相比来说固定收入比较稳定,除非出现下岗潮。plan B 这些年一直在积累一年也只有三五万,有了这个压力后我就告诉给项目的人要加大力度了,这个就当是自己的甜点,不敢把这块收入当做预算。小孩是计划内的,老人还好,大支出不会有,几乎无负担。


    @KuroNekoFan #54 我可以说是刚需吧,不指望赚钱


    @sarlanori #55 一定要还的,早晚要还,我考虑的是最坏的打算是暂缓要还
        57
    pegasusz   52 天前
    等楼主明年一个更新
        58
    subpo   52 天前
    债多不压身吧。
    我 15 年的时候一分钱没有,问银行借了 40 万首付,贷款 70%上了车,空手套一套房子。
    当时觉得亚历山大,现在想起来,洒洒水啦~
        59
    toyye   52 天前
    在青岛怎么做到 33 万的
        60
    Enyokid   52 天前 via Android
    可能楼主还是出于房价缓升的角度考虑,不然其实推后一年半载做这个决定似乎不会有什么影响,特别是学位这方面。不过有些事也是心一横就说做就做了,考虑太多反而无益。加油!
        61
    subpo   52 天前
    看来楼里的人大部分人还是太保守,这么多劝楼主的...拿死工资怎么才能财务自由啊。
    我背了比楼主更大的债,工资也就稍微高一点点,15 年高杠杆的时候工资大概只有楼主的二分之一不到。
    现在还准备攒个 200 万去日本借 800 万买楼呢,要不是去年雷了 30+万,说不定已经拿着一套小的吃租金了。
        62
    chenyu0532   52 天前
    @SoulSleep 哇,老哥。。同事青岛的,敢问买的是哪个盘么。。你们夫妻这收入在青岛挺高了。。
        63
    jiangyx3915   52 天前
    @subpo 高杠杆在泡沫时候才有用,在平缓时期流水供不上相当于找死
        64
    subpo   52 天前
    @jiangyx3915 #63 道理是这个道理,就我知道的,苏州房地产 10 年到 15 年上半年横盘了 5 年,园区从 6000 涨到 1 万 5 只用了 1 个月,从 1w5 涨到 2 万只用了 1 晚上。平时不准备,泡沫期赶不上的。连庄家都要在横盘期慢慢吸筹
        65
    ScepterZ   52 天前
    青岛不是收入很低么,很厉害啊
        66
    LeeSeoung   52 天前   ♥ 1
    @subpo 15 年的行情跟现在的行情能比?得了便宜还卖乖。
        67
    s1th   52 天前 via iPhone   ♥ 1
    之后有大规模失业潮,波还没到,中美一直在拖,最后早晚大门要关,高杠杆小心
        68
    subpo   52 天前
    @LeeSeoung #66 站在 15 年的时间点上,谁能知道现在的行情......
        69
    pudgedoor   52 天前 via Android
    @subpo 兄弟你怎么能空手借 40 万首付的?
        70
    macha   52 天前
    我昨晚开车的时候突然想到,这些年大家涨的工资都去了房地产。难怪通货膨胀没有那么夸张。看起来好像每个月多了不少钱,但是大部分都贡献给了银行。其实手头可支配的收入也没有涨多少。
        71
    sunzhanpe   52 天前
    @subpo 老哥,去日本买房要啥资质呢?听说利率很低,比较感兴趣
        72
    Zeonjl   52 天前 via iPhone
    万一房价腰斩会不会出现空降兵潮?
        73
    fqzz   52 天前
    @Zeonjl 到那会指不定谁跳啊
        74
    BigDogWang   52 天前
    西安收入和你差不多,有房有车没有贷款,我在考虑要不要学一下楼主
        75
    hslx111   52 天前
    感觉楼主买房不是刚需,既然你能每年 10%的增幅,那你觉得房价这 5 年每年能有 10%的涨幅吗?如果没有,为什么不过段时间再买房呢?
        76
    justrand   52 天前
    其实看到上面几个人说 10%这个点,疑惑的是,青岛这个城市的工资应该是有个天花板的,不像北京上海,现在楼主工资如果在当地已经很不错的话,10%的预期很乐观,不知道是楼主职业关系还是什么,后期的增长点在哪里,还是说楼主工作在同行业背景下还远没有到天花板。
    另外楼主有一个很大的优势,丈母娘和自己老母亲应该不需要楼主操心,并且可以提供可观的经济支持,这点其实就够了,要是我是楼主也上车啊。
        77
    maxlzz   52 天前 via Android   ♥ 2
    这种帖子看多了,总感觉引诱人接盘。
    买房上杠杆再售,对普通人来说,是最容易致富的事情。
    前提是,在危机来临时,央行选择放水而不是收紧银根。98 年来央行放了多少水,房价也就涨了多少。

    现在还能放吗? gov 一直再整顿股市,梳理利率通道,严控非标,吸引外资。股市比楼市有潜力吧。再说楼市跟股市没啥区别,操盘人,操盘手法,监管人一模一样。

    横盘后只会有两种选择,上涨,下跌。

    楼市上涨,98 至 07, 09 至 13,15 至 18。咦!股市好像就是前脚后脚的赶脚,好像啊。

    看宣传口径,多年前,以房地产为支柱经济,几个月前,什么金融市场的

    看钱是谁给的,想富裕,就得听话,做他们要做的事情。拿刀拉另说
        78
    jiangyx3915   52 天前
    @subpo 谁都认为自己不是最后一个接盘侠,只能说好自为之
        79
    AndroidEngineer   52 天前
    每年增长 10%,呵呵,你比巴菲特还牛
        80
    v2student   52 天前
    其实你这暂缓一年,应急的钱就出来了,以后的日子也宽裕很多,不过我这么说也是判断一年后房价绝不会涨
        81
    dearmymy   52 天前
    @subpo 拿 15 年跟 19 年没得比,环境变了很多。
        82
    scgy5555   52 天前   ♥ 1
    我觉得应该马上开展副业了,我买房的时候计算每个月还能余下 3k,现在实际每年负债 1.2 万
    生活成本也在提高,10%的涨幅看似美好,一旦大环境变化开始停滞,整个生活状态容易崩溃


    所以立刻马上开展副业
        83
    Voyager76   52 天前
    @scgy5555 这不是正在开展吗
        84
    wayixia   52 天前
    生活很有奔头就对了, 钱慢慢赚慢慢还。
        85
    wawehi   52 天前
    兄弟,看着你这个计划,感觉还是挺辛苦的,不知道你住进去的那天,会不会大哭一场,连续多年高负债的生活不是很好受的,还是祝你幸福快乐!
        86
    Felldeadbird   52 天前
    楼主两公婆收入非常高呀。我在广州两公婆年收入才 20W-22W 左右。
        87
    welkin   52 天前
    不明的为什么楼上好多位对楼主每年收入增长 10%左右 的信心存嘲讽的态度?
    税后收入 30 万两人一年,平均 15 万一人一年。假定以 15 万为基数并连续 5 年增涨 10% ,如果没算错 5 年后会到差不多 24 万一人一年,这收入对于一个有上进心的且努力的人来说,一点都不稀奇呀!
    楼上拿巴菲特做对比的童鞋,似乎不太合适,因为基数不太一样,从 1 到 2 和从 1 百亿到 2 百亿的难度似乎并不一样。
    当然,几十年都增长 10%左右比较难,因为后期的瓶颈会随基增大而增大。
        88
    suikatw   52 天前
    我也在青岛生活过很久,羡慕 LZ,两个人在这个年龄税后到手 30+ 已经碾压 99%的同龄人了。这个工作收入水平,对于家在青岛的人来说,比 BAT 100w 税前的 offer 都还要好很多,我如果能找到这样的工作我就不呆杭州直接回家了。
    LZ 家底殷实,双方家庭都能支持,上杠杆的后果承担得起(大部分贷款都是家庭内部),并且解决的学区和交通也是刚需,绝对不亏。
    现在杭州 89 小户型 非常一般的学区和交通 总价都要 500w 以上了。对比下来感觉青岛好实惠。

    LZ 现在 28 岁左右的话,收入增长 10%并不是值得吃惊的事情,要看具体行业。比如互联网行业,我相信 IT 大厂基本上每年普涨再差也有 5%,算上晋升和股票,前 5 年大多能做到每年收入增长至少 20%,后面会因为有天花板效应,个体差异会很大。
        89
    suikatw   52 天前   ♥ 1
    我身边有一个很好的朋友,他的第一套房子就是利用家庭资源超高杠杆拿下的,17 年买入,当时首付自己出了 10 万,家庭和亲友借了 60 万,银行贷款 180 万,又花了 30 万买了两个车位。现在他 90 万的车位+首付贷款都还完了,每月 8k 的房贷也都良好,房子也又大又好,成就感非凡。
    这种超高杠杆,对于我们这些岁数的人来说可能是第一次如此规模对家庭资源的认识和调动,也涉及复杂的计算和思考,LZ 发帖子的动机并不是征求意见,而是分享这件大事完成的喜悦。我也希望我能够做好这么一件大事然后发个帖子出来,恭喜 LZ。
        90
    chenyu8674   52 天前   ♥ 1
    送 LZ 两句话
    1.还是建议在未来计划内考虑下投资暴雷家人大病这种真正的金钱黑洞,与之相比收入下降甚至失业都算不上风险
    2.你们夫妻的收入水平算上所在地因素的话已经超过 90%V 友了,部分评论看看就得,相信自己
        91
    CeresLC   52 天前
    同将要加杠杆买房,而且还是单身,将来要一个人还贷。初步估计加上银行贷款一共外债 200 万左右。目前收入 30 多万,但是压力很大,很怕将来收入跟不上还贷,所以生活都开始紧缩。
    准备买完房后给父母和自己都买上保险,尽量减少一些风险吧
        92
    yywudi   52 天前   ♥ 1
    楼主牛逼
    我说一下我自己的买房过程,坐标苏南县城乡镇.属于一线打工仔,现在的家庭年收入税后约 25-27w(不包含公积金,纯到手).

    06 年本科毕业工作, 11 年结婚,买了乡镇拆迁安置房 24w+装修,约 40w. 基本是借的亲朋好友,一家 2w3w 凑的. 15 年还清.
    17 年娃要上小学了,买了市区学区房, 140w,首付 70w(其中 40w 是老丈人卖了一套拆迁房给的),夫妻公积金共贷款 70w. 摊还之后每月多出 500,基本没影响.
    19 年初买了一套改善房, 230w,商业贷款 140w,首付 90w(其中约 50w 借款,换掉部分还有 35w), 每月还贷 1.1w+

    谁让我生了 2 个儿子呢......
    鸭梨山大
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    helloworldwelc   52 天前
    大家都别替楼主担心了,楼主借的外债都是可还可不还的😂
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    godgc   52 天前
    我觉得你很强
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    aabbcc   52 天前
    经济规律,经济规律,经济规律。
    没有什么事能逃过经济规律,别以为国内可以例外;

    海南岛房产泡沫了解下,这国家并非没有过破泡沫历史; 08 年,美国次贷危机传递过来,国内同样危机重重,当年房产就是等着崩盘,N 多地区就在当年也是大幅波动下跌明显,当年一是因为对面 QE 效果显著,二是主要是国内刚好遇到移动互联网大潮,才续命成功,要知道当年,N 多的人(比如金融银行相关)早就吓得半死。你不知道,只是因为你太年轻,二是当年时间太短暂。

    还有中等收入陷阱了解,尤其致命。别以为再过些年,下一步就是踏入发达国家,N 多国家跨不过中等收入陷阱,打回原形。
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    KuroNekoFan   49 天前
    @SoulSleep 我不知道是不是理解错了,主贴里面不是说买的 2 套吗
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    SoulSleep   48 天前
    @KuroNekoFan #96 emmmm...我们这个地方限购 2 套,安安稳稳买两套的大把大把的,投资的 可不是 2 套这么点~

    我的一套是婚房,没去住,二套是学区房,为了未来上学才买的
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