小产权房购买建议

[luny]

坐标南山南头家乐福附近，旁边是在建南山医院，住了 10 年的统建楼，房东要卖，作价 180 万，周边的商品房在 6 万以上。如果买了，基本只能自住，卖掉的可能性极低。或者等以后的拆迁，可能需要 5 年、10 年。大家给点意见。

[sailei]

小产权 等于 zf 不承认产权，建议别碰

[Felldeadbird]

你不应该问 买不买。而是应该问自己，180 万没了。你会怎么样？多久可以赚回 180 万。

[coderluan]

购买建议就是不建议购买。有人做套你这钱就赔了，不赔你也就只能住着，永远别指望转正，更别想着拆迁。

[aleofan]

建议暂时给不出，但是蛇口小产权拆迁是转正的

[yunying]

你都能拿出 180w 了。你可以拿来去宝安做首付买套 2 房啊。

[fancy111]

之前我也看过，但是太不靠谱了。 小产权国家现在都没有承认，当时拆迁补偿的都是根据户口来的，你买了就算拆迁都不一定能拿到那么多钱。

[Mist0]

买正规红本商品房

[Raynard]

小产权不受法律保护


很多地方就是拆迁的时候，原房主在把房子要回来

还不如签个 20 年的租房合同

[youjian]

拆迁的时候房子赔偿是给原房主，除非和当地社区 /村委 签订合同约定好此类情况。

[Geo200]

180 是一次付清的，我记得小产权是贷不了款的，有这 180 万首付你都可以在南山买一套 500 万房子了

[joyhub2140]

我是不会碰的，这种房子，gov 不承认个人产权，没有法律保障，只要遇到一次倒霉，180w 就打水飘了，法.官.大.人.也爱莫能助。

[wangcen123]

我也是想买，毕竟价格便宜太多了。不过缺点是 gov 不认可，必须全款。还要考虑是村委统建楼，还是开发商集资，还是普通农民房，如果是第一种相对风险较小，因为有村委保障。

[kaedea]

闭着眼买

[qiayue]

贪小便宜吃大亏

[w2er]

请问楼主，平均多少钱一瓶

[memeda]

不能贷款不能抵押的房子没任何价值

家里人包装办卡，买宝安、光明

[cominghome]

能拿出 180w 真心建议买商品房。大部分人买不起房都是没首付，只要房价不崩，贷款其实也就苦前几年。

[amwyyyy]

这价格不建议，买套稍微远一点点，面积小一点的商品房好很多，以后还能卖掉。

[fen]

拆迁的时候赔偿是给原房主的（本大队人），LZ 慎重，就算签协议也违法。

[love]

买一手小产权都要掂量掂量，买二手小产权这是豪赌了

[vsean]

常兴新村？

[justinquan]

对于普通人来说，公寓和小产权一律别碰

[luny]

@vsean 田厦村的统建楼 ，和常新新村在一起的

[luny]

@wangcen123 是田厦村委的统建楼，95 年的房子。

[won]

LZ 别听那么多悲观主义，往乐观了想，ZF 肯定会让小产权变成大产权的，也许一两年内深圳就有希望。条件可能是 180w 再让你补 400-500w 就可以转正拿大红本

[luny]

@wangcen123 是村委的统建楼，要去村委会去办，去公证处公证

[pilgrim_kevin]

村委过户，签见证，盖村委公章的，可以。这种统建楼，只要有经过村委的手续还是可以的。而且现在比较完善的交易协议里也会有关于将来拆迁补偿怎么处理的条款。不要听楼上老多没碰过小产权的朋友们的嘴炮。真正高风险的是只有纯私人买卖协议，或者某个人或公司手续不全私自开发的房子。小产权是灰色地带，不单纯是 ZF 承认或不承认的问题，本身作为财产，买卖合同也是受合同法保护的。

[pilgrim_kevin]

拆迁补偿回迁的话，就变成红本了。只是可能跟原住民存在补偿标准的差异。这个受拆迁补偿政策和标准的左右，不受原产权人的左右。说白了，看村里和开发商或 ZF 谈的条件是什么样就是什么样。

[love]

@won 买小产权的都是没钱的，你让人补这老多。。。那和没政策有什么区别？

[pilgrim_kevin]

@won 没这么夸张，呵呵，实际上这种老统建楼更有希望的是城市更新，拆了给你补偿新房子，就变成红本了。不用补啥钱的，除非你要额外的面积，花钱买。

[Nadao]

@pilgrim_kevin @luny
建议找这位兄弟买了长租给你，win-win.

[pilgrim_kevin]

@Nadao 大兄弟，我只是告诉你们一点事实，至于要不要投资当然还有很多其他考量，现金支出比较大，也得看自己的现金流，算资金成本、投资回报这些。各人有各人的考虑，我只是告诉你们只要懂得规避一些真正的风险点，小产权房并不是不可以买，有钱当然可以买红本，问题是南山区现在均价十来万，有心无力怎么办。风险当然有，但是谁都不是闭着眼睛做事吧。如果照你们说的这样，哪里还有现在这么大的小产权房市场啊。存在必有存在的道理。

事实上，我还真的有两套小产权房，北京通州有一套，南山区有一套，不好意思不出租，我自己住的。

楼主如果真的认真在考虑这件事，不妨可以跟我私聊。不敢说懂，但是可以提供一点实际的经验参考。

[darmau]

深圳有过多次小产权补偿的先例。

然而你要知道，城中村房东可不是傻子。

[Nadao]

@pilgrim_kevin
所以我才提出这个建议呀，楼主明显不太懂，还有担心。

而你又懂行，你可以排除其中的风险，然后赚取当中的差价。

这不是很好吗？

[dik88chen]

能拿出 180 万建议找合适首付的商品房买。可以优先看看那些小面积的学位房
以前小产权是 100 万左右的可以买了 20 年租赁权。现在性价比不高了

[pilgrim_kevin]

@Nadao 我在给楼主提建议，你非扯上我让我买是啥意思没太懂？我给他的建议仅供参考，只是参考而已，你对我提的建议内容有不同看法直说就好了嘛，不用这样。

[pilgrim_kevin]

@Nadao 我对你的这种交流方式很不适应。有事说事，我也不至于要用买他这房来证明我的观点，提供参考而已，每个人都有自己的思考能力，爱信不信嘛。

[optional]

小产权有天有地的可以买，套房没意思。

[julyclyde]

@optional 有天有地，是指那种正经农村的独门独院吗？

[optional]

@julyclyde 就是一栋都是你的。 独门，院子不一定有的。

[humor66]

我就在南山医院附近， 你说的家乐福，我也常去，你说的小产权房是家乐福后面那一堆？

[julyclyde]

@optional 谢谢。原来你讲的主要还是产权问题。我误解成外形问题了

[ohao]

买小产权是完全没有意义的事
因为在国家层面根本没小产权这个概念，不受法律保护的完全靠人素质吗?
你去文书网 搜索下 多少因为小产权这种打官司的

还不如商住公寓，40 年起码是自己的

[JasonFW]

我也在想要不要买一套商住公寓，就担心以后小孩上学

[belin520]

楼上的一看就不知道楼主讲的是深圳的小产权，建议的都没有错
但是中国有 2 种小产权房：
1. 深圳的小产权房
2. 其他城市的小产权房

了解之后，你就会问楼主：是跟村委会签合同吗？是的话，买，等拆迁转正。

[Nadao]

@pilgrim_kevin

我这个方案是无论你说的对与错对于楼主都是有保障的，值得推荐的方案。

对于你，如果这个项目真的这么好，你也真的懂行，那你也可以从中赚一笔。

我这个建议有那里不对吗？ 为什么你会有伤害到你的感觉？

[pilgrim_kevin]

@Nadao 中国的语言博大精深，我只能这么说。楼主是开宗明义寻求建议，我所做的也只是给他一点参考。如果你是诚心这么建议我，不好意思，我没这个需求啊。我又不缺房子，也没这个打算，为何非要建议我买？我有寻求这样的建议吗？或许你借我 180 万我可以考虑一下？

[pilgrim_kevin]

@Nadao 再说了我有说他这个房子多么多么好吗？我只是针对所谓小产权房的风险给出我一点实际的参考建议而已。

[Nadao]

@pilgrim_kevin
我是建议楼主找你，没有建议你找楼主。

你找我借钱，我会直接回绝你，因为我没看到什么好处和保障。

[pilgrim_kevin]

@Nadao 我可没觉得你伤害到我，只是我跟人交流，不喜欢拐弯抹角，话里藏话，有看法直说就好。再说了你这建议也是莫名其妙，感情把楼主的风险转嫁给提建议的人？哈哈。我没有对他这房子做任何评价，我都不知道那房子是啥样怎会建议他买不买。我只是说手续经过村委的，没有楼上几位说得那么夸张的风险而已。在广东珠三角这边，小产权房交易实际上也是一个相当可观的市场。

[pilgrim_kevin]

@Nadao 你倒是挺会玩文字游戏的，看出来了。你建议楼主找我我难道就不是当事人啦？呵呵，你上面这个回复倒才看出你的观点来了，“因为我没看到什么好处和保障”。你有观点直说就好了，不用非得别人拿 180 万来证明他的观点。

[luny]

@pilgrim_kevin 私聊

[luny]

@pilgrim_kevin 谢谢，建议很实在

[wangcen123]

@pilgrim_kevin 请问开发商统建楼可以买吗？没有历史遗留，没有产权证的。

[HunterPan]

我住的村委统建楼，可以 5000 每平转正的，但是房价已经很高了，和商品房差不多。地址宝安

[arthas2234]

深圳小产权房据说已经不拆了，因为拆不动了
以后都以翻新为主，请三思

[julyclyde]

前几天看河北的景区里面，正规别墅也被拆迁，还不赔钱
感觉花钱买那个证实在是没什么用

[ccoming]

@arthas2234
小产权不是就怕拆么？拆了没有赔偿，或者只落到原房东那。
如果不拆的话，那不就是 180w 买了永久产权的，好像更不亏啊？
现在的商品房，也就 70 年。之后到期也照样拆不起，顶多给翻修续命。

[pilgrim_kevin]

@wangcen123 不太了解什么叫开发商统建楼。

[pilgrim_kevin]

@ccoming 小产权房拆了没赔偿，这个是误导，不是的。违法建筑被拆了没赔偿，小产权可不能跟违建划等号。房子是你的财产，拆了一定有赔偿，只是赔偿的条件不好说。

[ccoming]

@pilgrim_kevin
哦哦，这样，前面可能不严谨。
那也是小产权怕拆，不怕留。
如果没有户口和学区房的烦恼，小产权买得过吗？

[pilgrim_kevin]

@ccoming 现在深圳大把的旧改棚改，拆的很多都是农民房，你为什么觉得小产权怕拆呢？为什么怕拆？不太懂。去平湖，沙井那些地方看看吧。华润操盘的沙井金蚝小镇，拆建占地 140 万平米。

[arthas2234]

@ccoming 深圳很多人买小产权都是赌拆迁的，拆了给红本，以前很盛行，很多城市更新项目

[pilgrim_kevin]

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1598880422027614177&wfr=spider&for=pc

[Nadao]

@pilgrim_kevin

就像你问我借钱我的回答一样。我没有拐弯抹角，话里藏话，你自己想多了。我说的就是字面意思，楼主不懂，你懂。楼主转嫁风险给你，你也从中赚了钱，我这个意见害了你们吗？
风险转嫁是坏事吗？那保险公司都是傻的？ 你们都可以选择的，又没有威迫。

我也没说这个项目好不好，我是说“如果”这个项目好你可以赚一笔。

什么文字游戏，这叫严谨，明明就是你自己不看清楚还玻璃心。

[pilgrim_kevin]

@Nadao OK，玻璃心不玻璃心的不说，我再把我的观点给你复述一遍：我从跟帖的一开始就没有对其他东西置评，回应的其实是关于村委小产权房的风险问题。我至始至终没有对楼主这个房好不好，该不该买没有任何一个字的置评。所以我现在告诉你，你对他的建议也好，什么也罢，涉及到我的，曲解了我的意思，好像我在建议楼主买这个房，没有，我只是告诉他楼上有些说的风险不准确。既然曲解了我的意思，我当然要较这个真，不管你有没有其他意思，OK ？那么从现在起，也请你不要再 at 我好吗？我也不想买房，也不想赚这个钱，多谢好意。

[pilgrim_kevin]

其实楼上也有几位朋友稍微了解一点，对村委房跟我有类似的观点。所以，总不能挨个给他们也建议一下吧。算了不说了，不在一个频道上。

[Nadao]

@pilgrim_kevin
OK 的，没问题。 不 AT 你了。

[bin456789]

商品房是用来炒的，小产权房是用来住的 /手动滑稽

[kvenux]

博旧改还是有闲钱再搞吧
优先首套

[cnbattle]

不建议，某地当地的 zf 签的文件现在都不认了

[ybh8341]

别买

[song100e]

不建议

[HenryWang0723]

不是棚户区还想什么拆迁？国家钱多了没地方花吗。门口修修路种种树美化一下还是靠谱的

[pilgrim_kevin]

http://bbs.szhome.com/30-50016-detail-175653761.html

[ryansvn]

那些告诉你村委有章可以的不要信，你搜下北京香堂，那个不要说村，连镇里的章都有，结果自己看看

如果就当是住个几十年够本当作租房，其实是划算的

[flankechen]

如果我，还是选远一点也可以，贷款上个商品房吧，现在贷款成本也这么低，180W 做首付，可以宝安远一点搞个 80-100 平了，以后转手也会容易点

[pilgrim_kevin]

楼上的不抬杠哈，仅供探讨：有句话叫做：深圳的小产权房，和非深圳的小产权房。信不信的，咱们能不能多拿点事实案例说话，深圳大量的旧改项目，本地产权人和后购买的产权人补偿是一视同仁的，请查白石洲这些案例。一行有一行的游戏规则，不都是野蛮人。小产权房法律上是灰色地带，但是现实中是个很大的市场，也是有游戏规则的，不是都乱来的。

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1598880422027614177&wfr=spider&for=pc 。

至于信不信的，独立思考，各自判断吧，我还是建议大家多以实际案例来证明自己的观点。小产权房作为灰色地带，确实存在很大的地区差异，受当地的政策政令影响很大，也有很多有地域特色的历史遗留问题。今天刚有朋友找我说打算在上梅林买一整栋农民房，2.8 万 /平。晚一些有空考察了再跟各位报告相关信息。

[ming7435]

这种房买它干啥，受政策影响太大，恐怕砸自己手里

[Arainc]

@pilgrim_kevin 老哥太 6 了

[wx18026243977]

多少平。看单价。可入手。别担心。我买过一套。转手后赚 30w 。现在还在涨。地段好就好

[luny]

@wx18026243977 单价 2.25 万，还有点还价的空间，位置算是不错，2 条地铁都不到 500 米，不过确实存在后面拆迁补偿证明的问题，感觉政策变化会比较大。

[speculatorA]

@Nadao 是个人都看的出你的评论有点阴阳人了，不诚心就不要立牌坊。 @pilgrim_kevin 也只是提供相对应的意见，没有对 LZ 项目提供针对性定义，不要给他带上买房转租赚取利益，或是帮忙处理 LZ 项目等无谓的话，不懂行就看看就好，辩论能力用在自己真的懂得垂直领域，而不是看到跟自己认知有偏差就骑马就上。

[Nadao]

@speculatorA
我也是提个建议，怎么还分诚心不诚心了？

这么复杂和多猫腻的东西是说一两句可以说得清的吗？ 找专业人员才可能最大防止风险。

你又提了什么诚心的建议给楼主？

[speculatorA]

@Nadao
建议 P 买了长租给 LZ 算什么建议？ 一 P 没有买的需求，二 LZ 没有租的需求，你这句话评论出来不就是在阴阳怪气？
‘这么复杂和多猫腻的东西是说一两句可以说得清的吗？ 找专业人员才可能最大防止风险。’这话是没错，但你第一句话并不是在建议这个。
我又为什么要有一个诚心的建议给 LZ 了，你是 PM 吗 /笑哭

[whirl]

楼主，请告诉我具体的信息，我有意购买 。多谢。

[whirl]

建议楼主不买商品房的话可以买这套，当然前提是不能太破旧。
目前能租多少钱？

[Nadao]

@speculatorA

我没诚心给建议是阴阳人？那你是不是？


我第一句的建议不是就找专业人员收钱诚担风险吗？
而且我说叫楼主去找的，我是对楼主阴阳怪气吗？至于 P 兄接不接这个单关我事吗？
楼主都没说什么你说什么呢？你是 PM 吗 /笑哭

[Nadao]

建议楼主要找的不是成功的案例，而是中招的案例。

[speculatorA]

@Nadao
网络词汇阴阳人事指讲话阴阳怪气，我直接说你有问题，没有拐弯抹角。
你认为你第一句是这个建议，那就是吧。
讨论辩论争论可以挑对方问题，但不可以给对方加需求。
要模范句式前把逻辑理清。
你永远是对的。

[Nadao]

@speculatorA

我不是问你什么是阴阳人，我是问你用什么标准说我是阴阳人。你当然没有拐弯抹角（我又没说过你这个），你是直头直脑。

我表达就是我字面的意思，表面如一。我也多次和 P 兄解释，P 兄也接受我解释。
问你怎么阴阳怪气你又说不出来，你怼什么。你的理据在那里？

怎么你理解的讨论辩论争论就是挑对方问题的？为什么不可以给对方需求？
我就是在给楼主提建议，辩论？争论？提需求？

发帖就不回复主题，怼人又怼不出所以然。 开始又说有问题，最后有说我是对的，到底你想说什么？

上个论坛有必要拐弯抹角吗？又不范法，你又不知道我是谁。喜欢怎么说就怎么说，当然你要说得有理。

[whirl]

@luny 你说的这个房子是不是 80 平的顶楼？ 8 楼顶楼的话就有点鸡肋了。
之前我买过一套小产权，感觉还行吧。不过还年轻的话，尽量买商品房吧。

[pilgrim_kevin]

@speculatorA @luny 谢谢。我也不是什么专业人士，只能以我自身所知的一些有限经验提供一些相对比较实际的建议而不是空炮。因为处于灰色地带，小产权房的情况确实相对比较复杂，但肯定不是完全无序和野蛮的毕竟哪一行都有其规则，需要具体项目具体分析，风险只要在可控范围内也未尝不可。广东这边历史遗留和既成现实的小产权太多，ZF 也没办法 /不可能一棒子打死的。说实话就跟比特币一样，尽管政府并不公开承认合法（尤其是不会承认是合法货币），但是法院的判例还是支持其数字财产的认定，买卖是受法律保护的。现在深圳的集体土地已经全部收为国有，市区已经不存在过去意义上的农村集体土地（宅基地）了，所以在这基础上的房子的性质认定也很复杂。具体情况具体分析吧。

对于楼主这个房子，我建议一是看房子本身位置和质素，二是问清楚交易手续，协议是什么样的里面有没有关于可能的拆迁补偿如何处理的条款，是否在村委（股份公司）做产权过户登记或者交易见证盖公章（确权，这意味着在这基层 ZF 单位给你做了确认），是否将原始产权证明移交给你（集资房安置房很多有集体土地所有单位制作发放的使用证的，二手交易可能不会变更这个使用证，但是起码你应该能拿到手里），房子本身有无其他牵扯的问题（出租抵押之类的）。比如我见过的交易协议，里面有非常清晰的条款：在乙方使用期间，本房屋如遇到政府或开发商拆迁、征收，该房屋的补偿款归乙方所有，具体以政府或开发商补偿方案为准。

另外就是基于财务和投资方面的考虑，毕竟占用现金较多，也要核算一下资金成本以及潜在的回报率，这个各花入各眼，自己合计吧，毕竟银行的大额存单 4.1%左右的年化，自己合计下划算不划算。话说以南山的商品房房价，如果位置和房子本身还可以，周边租金水平高的话，两三万也算白菜价了。

[pilgrim_kevin]

另外，也可以咨询中介，但是不可尽信，因为中介的潜在驱动力是促成交易，并不是特别关注风险甚至有时候会忽略风险，无助于你规避风险。但是中介毕竟是干这行的，对其中之道肯定比普通人了解得更多更仔细，可以从他们那获得一些信息。

[pilgrim_kevin]

另外楼主说在南头家乐福附近，那应该是大新附近这一片了，我个人认为地段还是可以的，附近的农民房也要逐步旧改，你也可以留意一下旧改的相关信息。这地方租金应该不低了。

[pilgrim_kevin]

题外话，我自己在南山区有一套回迁安置房性质的房子（也算小产权），未来可以补地价转红本。不过我这个原始产权登记人就是我，算是一手业主，我自己觉得毫无风险。

[mtrec]

利益相关 手上有深圳小产权房 建议跟 p 老哥一样 买了等拆就对了 别管要几年 回报值得的

[speculatorA]

@pilgrim_kevin 感谢，这段话能帮助很多在深圳的老铁。毕竟商品房价格太高了，上车难度实在太高了，小产权房是可以作为上车落脚的地方。

[429463267]

@luny
@pilgrim_kevin

深圳小产权选房问题，求科普和意见
https://www.v2ex.com/t/669846#reply0

这是我发的求购贴，最近打算入手一套。麻烦两位老哥引导一下，谢谢。

[pilgrim_kevin]

@429463267 我回了。不过我的意见不仅仅从小产权房本身考虑的哈，小产权本身只要擦亮眼睛，盯紧交易手续，村委统建房风险不大。但是你的基本情况我还是不建议买小产权，要考虑的东西还比较多。