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zhuigancc
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在北京有 400 买房还是租房

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  •   zhuigancc · 25 天前 · 5354 次点击

    买房 vs 租房决策分析(北京市场案例)

    我从心理层面经济层面拆解买房与租房的差异,结合北京具体数据测算性价比,具体分析如下:

    一、心理层面分析

    从居住体验的情绪价值与潜在风险出发,两者优劣势显著:

    • 买房核心优势:拥有“归属感”,能提供明确的情绪价值,无需受外界因素干扰居住稳定性。
    • 租房核心优势:无需操心房价涨跌,不承担资产波动风险,居住灵活性更高(如换工作可就近搬家)。
    • 租房潜在烦恼:受国内租赁市场规范度影响,需面对多重问题——找房耗时、搬家成本高、与房东/中介扯皮(如克扣押金)、租房普遍装修简陋、不敢购置高价值家电(担心搬家损耗)、无法对房屋进行个性化改造(如刷墙、打柜子)。

    二、经济层面分析

    核心判断逻辑

    买房是否划算,关键看:买房月度净成本 < 租房月度净成本
    需特别说明:

    1. 买房月度净成本不含月供的本金部分——本金属于可变现资产(未来卖房可收回),仅计算“贷款利息(实际消耗)+ 首付理财收益(机会成本)”;
    2. 租房月度净成本简化为月租金——暂忽略中介费(通常为 1 个月租金)、搬家费等小额/偶发杂费。

    1. 核心测算参数(北京 100㎡房源案例)

    基于“总房款 600 万、10 年等额本息、首套房”框架,利率按北京现行下限调整,具体参数:

    • 房款与贷款:总房款 600 万,贷款 200 万( 100 万商贷+100 万公积金贷),首付 400 万;
    • 利率水平:商业贷款年化 3%、公积金贷款年化 2.6%(北京首套公积金长期贷现行下限);
    • 其他固定项:贷款期限 10 年(等额本息)、首付理财年化 5%(单利,保守估算)、房屋面积 100㎡(税费/日常开销测算基数)。

    2. 买房月度净成本分步测算

    买房月度净成本 = 房贷月度平均利息 + 首付机会成本(月度理财收益),具体计算如下:

    ( 1 )第一部分:房贷月度平均利息

    按“10 年等额本息”计算,公式为:
    总利息 = 总还款额(月供×120 个月)- 贷款本金
    月度平均利息 = 总利息 ÷ 120 个月

    贷款类型 本金(万元) 年化利率 月利率 10 年总月供(元) 10 年总利息(元) 月度平均利息(元)
    商业贷款 100 3% 0.25% 9,656 158,720 1,323
    公积金贷款 100 2.6% ≈0.217% 9,146 97,520 813
    汇总 200 - - 18,802 256,240 2,136

    ( 2 )第二部分:首付机会成本(单利计算)

    将 400 万首付视为“若不买房、用于理财”的资金,其月度收益即为买房的机会成本:

    • 计算基础:首付金额 400 万元,理财年化收益率 5%,计息方式为单利;
    • 计算公式:机会成本(月)= 本金 × 年利率 ÷ 12 个月;
    • 计算结果:4,000,000 元 × 5% ÷ 12 ≈ 16,667 元/月

    3. 经济分析结论

    ( 1 )买房月度净流出成本

    买房月度净成本 = 房贷月度平均利息( 2,136 元) + 首付机会成本( 16,667 元)≈ 1.8 万元

    ( 2 )与租房的性价比对比(假设未来 3 年北京房价不变)

    • 纯经济账对比:若每月花 1.8 万元租房,居住品质远超于600 万房款的自住房——在北京,1.8 万元/月租金可租到价值 1000 万+的房源(地段、装修、配套更优);
    • 叠加情绪价值:若认为“买房的情绪价值”每月值 0.5 万元,则只需租 1.3 万元/月的房子,整体性价比仍不低于买房。如果想省钱也可以租 1w 的,哈哈
    54 条回复    2025-09-03 17:38:00 +08:00
    8355
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    8355  
       25 天前
    租房才是最爽的
    新房的时候怎么都好,过了 5-8 年就会逐步出现各种小问题,就算你家没问题小区也会有,电梯损坏啊,邻里噪音啊啥的太常见了,物业保洁不好,环境变差等等都很常见。
    租房可以用高额的违约金和长租月约束房东的租金上涨和违约成本,还有就是你把租房成本想象的太高了,只要你有足够的预算基本上都没问题,这里不好马上搬走,最多亏个押金。
    越是高端的小区房东相对越好沟通,只租空房子,这种价格房子家具家电自己带,随便用,不用担心提灯定损。
    1 年超 20 万的房租中介都会帮你谈的,中介费打折是一方面,你提的要求就是圣旨,他会去 pua 房东的。
    zhwithsweet
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    zhwithsweet  
       25 天前
    反正我租的小区,跌的价格够我租 10 年了
    chenpei466
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    chenpei466  
       25 天前
    你这完全没有考虑影响最大的因素啊
    peteretep
        4
    peteretep  
       25 天前
    如果打算结婚的话,买房是不能逃避的, 算再多经济账都没用。
    wangcongming
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    wangcongming  
       24 天前
    租房,等到一定时间离开北京是最好的
    zhuigancc
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    zhuigancc  
    OP
       24 天前
    @peteretep 结婚还好吧,租房结婚的也有很多,尤其一线,有娃上学确实需要考虑,但如果不要求顶级学习租房也能上
    zhuigancc
        7
    zhuigancc  
    OP
       24 天前
    @chenpei466 主管因素因人而异,客观因素才好对比
    Jim2Chen
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    Jim2Chen  
       24 天前
    小孩教育,咋整
    Lanayaaa
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    Lanayaaa  
       24 天前
    同北京,除了小孩上学,其他所有情况确实租房划算
    YFZZ
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    YFZZ  
    PRO
       24 天前
    无论买车还是买房,核心是愿意为“所有权”付出多少成本。

    如果仅仅考虑“使用权”,肯定是租更划算,无论是租房还是租车,甚至可以延伸到其他更多事务……
    但没有所有权,就无法进行一些个性化定制,也没有“归属感”。

    所以关键还是衡量为了所有权所付出成本自己能否接受。
    zsqduke
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    zsqduke  
       24 天前 via iPhone
    租房,然后买 TSLA ,5 年后翻 20 倍再买房不迟🐶
    lanshee
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    lanshee  
       24 天前
    搞不定户口就租,搞得定就买.
    zhuigancc
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    zhuigancc  
    OP
       24 天前
    @Jim2Chen 马上面临入学迫在眉睫只能硬上,不着急的可以等,等租购同权政策的落地,有些城市是有试点的,租房上学,《住房租赁条例》于 2025 年 7 月 16 日由中华人民共和国国务院公布,全文共 7 章 50 条,自 2025 年 9 月 15 日起施行,这个只是租购同权的开始,未来结合生育率下跌,应该还有政策继续放开,但不知何时
    fruitmonster
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    fruitmonster  
       24 天前   ❤️ 1
    上午 280 ,下午 400 ,跑 v2 来让我们这些小喽喽出谋划策,大拿, 都是大拿
    hillmanpick
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    hillmanpick  
       24 天前   ❤️ 1
    有 400 我会去洗脚 399 ,剩一块钱去小卖部门口坐摇摇车
    zhuigancc
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    zhuigancc  
    OP
       24 天前
    @fruitmonster 以北京只是举例,经济性上讨论计算一下租房和买房,其它换做其它城市也是一样的,把上面核心参数替换一下就行
    waye121
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    waye121  
       24 天前
    @zhuigancc 有娃上学就量力而为的买一个吧
    自己房子装修好点
    居住体验能好很多
    pulutom40
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    pulutom40  
       24 天前 via iPhone   ❤️ 3
    北京呆了 8 年了,下个月走了

    每个月房租 6300 ,一年 7 万多,8 年房租已经 50 多万了,居住体验垃圾的一批,早上装修打电钻,晚上小孩摔椅子,每天用的都是房东买的 N 手家具

    自己想买点家具家电吧,搬家不方便,空间不合适,这个房子合适,下个房子可能又用不了了

    除此之外,住着住着,房东要卖房了,孩子要结婚了,不好意思赔你一个月房租,你赶紧走吧,要不就是刚租一年,合同到期不续租了,你再去找个房子吧,北京租房中介费都是租客承担,换个房子直接损失一个月房租。这都还是遇到不错的房东,再给你来点提灯定损啥的,去他大爷的吧

    现在有自己的房子,喜欢的家具电器想买就买,再也不用忍受垃圾二手家电了,也不用担心被房东赶走了,这些带来的体验提升,房子跌多少都无所谓,住得舒服就行了
    gaodq
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    gaodq  
       24 天前
    房价不涨现在肯定是租房划算
    75S3CWXNN0VQ84mg
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    75S3CWXNN0VQ84mg  
       24 天前   ❤️ 1
    租,我曾经是房东,优质的租客我不喜欢换的,所以租客的居住体验比较稳定。

    啥叫优质租客呢?市场价,工作体面,一家人整租。
    75S3CWXNN0VQ84mg
        21
    75S3CWXNN0VQ84mg  
       24 天前   ❤️ 1
    有很多优质房东,差不多也是一样的标准,市场价,工作体面,这种房东可能比较忙,不会在意房子多租几百块,更希望多一事不如少一事。
    zhuigancc
        22
    zhuigancc  
    OP
       24 天前 via iPhone
    @waye121 有娃确实应该考虑,不能只想自己,但没娃的话短期内租房居住品质不会比买房差,因为现在的很多房子租得起买不起,买不起的房子一般情况是要比买得起居住体验要好的,包括位置,周边配套,交通便利程度等,至于室内装修你自己买房子装修也是花钱,我租别人的房子组个装修好的,愿意为好装修多掏钱也不吃亏吧
    zhuigancc
        23
    zhuigancc  
    OP
       24 天前 via iPhone
    @pulutom40 肯定得同一个城市对比,拿北京租房体验和其它城市买房对比也不合适,你说的那些租房烦恼其实就是租的太便宜,6000 在北京租房真不高,租金翻一倍试试,还不行翻两倍(翻两倍并没有超过我上面算的买房成本),如果你觉得这个价的房租高,那可能是挣得太少,并没有恶意,为什么这么说,上面计算的是 600 万的房子,在北京 600 万房子只是一般水平,文中其实隐含了买房 or 租房的选择人群,是限定了当前有能力买房的人,是有选择的那批人,如果达不到这个条件,就根本没有买房这个选项
    yangyaofei
        24
    yangyaofei  
       24 天前
    如果考虑住的话,而且可以接受五环外的话,每年都有一些共有产权的房子,挺便宜的,没什么价值, 但是住的话还不错 300 万应该就够.

    有恒产者有恒心, 有了娃更是,如果一个人或者两个人其实无所谓, 真的生娃成家的话建议买一个, 心理上和租房以及父母一起住有很大的区别
    yangyaofei
        25
    yangyaofei  
       24 天前
    还有, 我觉得后面还是会实际通胀大于利率, 所以还是能贷款不用现金, 现金还是换成其他现金等价物升值更好一些.
    yangyaofei
        26
    yangyaofei  
       24 天前
    有一个 bug, "买房月度净成本 = 房贷月度平均利息( 2,136 元) + 首付机会成本( 16,667 元)≈ 1.8 万元" 是完全不考虑房价上涨啊...我觉得长期来看, 房价至少也要在实际通胀附近吧
    zhuigancc
        27
    zhuigancc  
    OP
       24 天前 via iPhone
    @yangyaofei 后面结论分析有假设短期 3 年房价持平,因为即使当前租房也不等于放弃未来长期买房的选择,长期房价怎么样真不好说,有个专家不是说过房价短期看政策,长期看人口,个人认为长期还要看国家经济发展吧,我们在未来能否正真走出中等收入陷阱,能否实现产业升级,ai 人工智能新能源机器人能否抓住机会突破性垄断性地位,居民收入水平继续增长,不能看平均,得看中产那部分人,经济发展这也是支撑房价的重要因素,而我个人对未来 10 年经济发展比较悲观
    zhuigancc
        28
    zhuigancc  
    OP
       24 天前 via iPhone
    @yangyaofei 国家需要温和通胀促进经济发展,不然大家都把钱放银行,没人投资了,过去房子是抵御通胀的很有用的资产,未来房子还能否抵御通胀保持怀疑,其它资产呢 黄金,大 A ,纳指,加密等
    cosmos601
        29
    cosmos601  
       24 天前
    你这 5%理财收益也太多了吧
    zhuigancc
        30
    zhuigancc  
    OP
       24 天前
    @cosmos601 放眼全球,价值投资,不买个股,拉长周期,别的不好多说
    yangyaofei
        31
    yangyaofei  
       24 天前
    @zhuigancc #27 10~30 年的房贷, 看 3 年太少了吧. 经济发展我觉得, 如果发展不好通胀的水平应该比发展得一般或者还行要高吧...

    #28 蓄水池就那几个, 不是股市就是房市, 房市不让,只能是股市, 否则只能通缩到死. 我不太相信加密货币, 更倾向于 黄金和股市. 大 A 看大哥的想法,纳指看美债(是否崩溃)和大美丽法案(怎么玩)这两个了
    zhuigancc
        32
    zhuigancc  
    OP
       24 天前
    @yangyaofei 现在买房 vs 当前租房&3 年后再看是买是租 ,未来可能和日本一样,经济发展停滞,通缩螺旋,也能和阿根廷、巴西一样恶性通胀(不过我觉得这种情况不太可能在我国出现,国情不一样,我们对经济的掌控能力应该更强,应该不会走到这一步),可能会走日本那条路,但应该不会要 30 年那么久,没准 10 年就走出来了
    jimrok
        33
    jimrok  
       24 天前
    北京现在不用考虑上涨,要上涨必须要租金收入能覆盖我的房贷才可能。也就是租金收入-房屋维护费用-税费后的收入 大于等于我每月背债的支出,房价才能企稳,按照目前这种跌幅,两年就能把你首付跌没。
    jsq2627
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    jsq2627  
       24 天前
    说点我买房后的苦恼
    1. 恒大暴雷时期买的房子,虽然顺利交房但是房子质量比较差,遇到楼上卫生间漏水、我们卫生间给楼下漏水、楼上空调机位漏水、各种莫名其妙的墙面潮湿、反碱脱皮
    2. 在成立业委会前,物业摆烂。业委会成立后物业服务好了很多
    3. 区域电容量不足,电网暂不允许装新能源车充电桩
    4. 刚需小区,入住率很高。对比刚入住时,现在水压下降很多。小区门口很拥堵,孩子上幼儿园摇号竞争激烈(我寻思出生率下降为啥还这么难摇号☹️)。
    5. 买房时候偏保守,住久了觉得面积太小(套内 83 平米)。当时比较悲观,但是这几年实际上自己收入稳定上涨,早早还清了房贷。后悔没买更大更好一点的房子。现在换房交易成本又太高。
    6. 我所在城市房价整体下跌很多。我自己房子因为是刚优质学区房,价格横盘。算下来现在卖房亏个装修钱和税费。
    410054336
        35
    410054336  
       24 天前
    活着就好了
    yx1989
        36
    yx1989  
       24 天前
    什么时候买房合适呢?我觉得,组建家庭需要买房的时候就买,没必要费尽心机猜测房价走势,买了房才能有个安稳的家。”
    -- 查理芒格
    kfpenn
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    kfpenn  
       24 天前
    大佬果然是大佬,5%的理财收益,太强了
    yangyaofei
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    yangyaofei  
       24 天前
    @zhuigancc #32 额行通胀不可能因为控制力强, 广场协议就有可能啊? 日本自己都不会再次签一个广场协议,这种李鸿章的事儿应该不会干. 我觉得应该是第三种烂法(虽然不知道会怎么烂),也可能就牛逼了呢(哈哈哈哈)
    mbooyn
        39
    mbooyn  
       24 天前
    口袋掏不出 400 块钱的我,就不对你们这些手握 400 个的人指手画脚了
    fenddddddda
        40
    fenddddddda  
       24 天前
    跟我情况差不多,并且我也这么计算过。 最后结论就看是否有北京户口。
    如果买房能落户上学,才有价值...如果没户口,我就不考虑买房了,怎么算都不如租房。
    Eagleyes
        41
    Eagleyes  
       24 天前
    @pulutom40 #18

    1 、能出 6300 房租,月薪起码 3 万以上,如果出 1/3 月薪租房,爽歪歪;
    2 、我租了 10 年从来没遇上房东赶人,最多涨点租金,已经好几年不涨了;
    gongxuanzhang
        42
    gongxuanzhang  
       24 天前
    有多少钱都是租房好于买房
    kepenj
        43
    kepenj  
       24 天前
    有户口,要成家,就买。
    没户口,光打工/不成家,就租。
    zhuigancc
        44
    zhuigancc  
    OP
       24 天前
    @gongxuanzhang 财富自由的人还是更倾向于买房吧,对哪些人来说根本不用算经不经济,只考虑开不开心了
    CodersZzz
        45
    CodersZzz  
       24 天前
    综合一下,去其他城市买房。这样不会背负房贷,生活压力也小,买完房子以后,先在北京干几年,存一定的生活资金,再回买房的城市,这样有存款,随便找个工作压力都不会太大。
    sunchaoylq
        46
    sunchaoylq  
       24 天前
    买房租房都够呛,单间月租一般 1500 起,400 太少了。
    nulIptr
        47
    nulIptr  
       24 天前
    对我和我老婆来说,心态也不一样。
    租房的时候是在老婆公司对面小区租的,老破小一居室,在居住体验上可以说是很差,但考虑老婆走路 10 分钟上班也住了好几年,月租金最早 5800 ,最后 6600 ,跟你说的花 1w+比还是差很多。
    我和老婆双程序员,月收入加起来不算太低,但是在租房价格这件事上还是不能接受 1w 以上的,甚至 6600 我们都觉得不便宜。租了好几年也每自己买什么家具电器什么的。心理上觉得这就是租的房子,买东西搬家也带不走,能凑合就凑合。
    但是我有个朋友就真的和你说的一样,俩人租了个两居室,月租金 1.2w ,自己买家具电器,养一只猫。

    收入的话我和朋友两家其实差不多,消费心态的差异可能是因为我和我媳妇一直想的是快点还完房贷,而我朋友完全不考虑存钱买房还房贷这种事情。。。

    有了自己的房子首先买了 100 寸大电视,10000 块的洗衣机,还有沙发和餐桌。虽然上班时间增加了 40 分钟,但还是非常巨大的提升( ps:不考虑房子降价多少的事实,不自己给自己找不痛快
    iyaozhen
        48
    iyaozhen  
       24 天前
    @peteretep 北京还真不是。买房不是结婚的刚需。甚至上学也不是,但上好学校(鸡娃)的话就是刚需了
    iyaozhen
        49
    iyaozhen  
       24 天前
    @pulutom40 你是一家人住?我现在三环两室一厅也是 6300+,但是合租。

    总体来说租房并没有那么糟糕

    “装修打电钻”、“晚上小孩摔椅子”和租房没关系,甚至租房更方便,实在邻居不行可以换,但买房就不行了(相关帖子非常多)
    “每天用的都是房东买的 N 手家具”,这个得看情况,我现在是老破小,有点破。但也住过新房,北京很多房东都是装修好了,重来没住过。

    “房东要卖房了,孩子要结婚了”不常见吧,很多房东都是几套房,我以及身边朋友没遇到过,都是自己搬家的居多(工作变动什么的)。“被房东赶走”这个表达上夸张了

    租房最大的问题还是你说的归属感,但这个太虚无缥缈了,每个人感受不一样。“房子跌多少都无所谓”说是这样,其实是无招了
    iyaozhen
        50
    iyaozhen  
       24 天前
    @mwuxlcanrh #21 我租过一个,房东在国外,房子直接托管给中介(自如),3 年没涨价。后面是我自己工作变化换了,不然还可以一直住
    iyaozhen
        51
    iyaozhen  
       24 天前
    @zhuigancc #30 稳定 5% 很难的
    EricYuan1
        52
    EricYuan1  
       24 天前
    @zhuigancc #13 这种不知道怎么落实,因为前无古人,一般都是上有政策,下有对策
    yunpiao111
        53
    yunpiao111  
       23 天前
    前段时间租房从 6 楼换到了 2 楼, 房租从 6600 到了 8800, 在北三环这边, 生活质量确实提升了不少, 打算再租三年房了
    axuadm19
        54
    axuadm19  
       23 天前
    真实情况,我朋友东五环的房子从 6 月份到现在已经降价 10%了,目测这两天还有业主在改价。。。
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