在北京有 400 买房还是租房

[zhuigancc]

买房 vs 租房决策分析（北京市场案例）

我从心理层面和经济层面拆解买房与租房的差异，结合北京具体数据测算性价比，具体分析如下：

一、心理层面分析

从居住体验的情绪价值与潜在风险出发，两者优劣势显著：

• 买房核心优势：拥有“归属感”，能提供明确的情绪价值，无需受外界因素干扰居住稳定性。
• 租房核心优势：无需操心房价涨跌，不承担资产波动风险，居住灵活性更高（如换工作可就近搬家）。
• 租房潜在烦恼：受国内租赁市场规范度影响，需面对多重问题——找房耗时、搬家成本高、与房东/中介扯皮（如克扣押金）、租房普遍装修简陋、不敢购置高价值家电（担心搬家损耗）、无法对房屋进行个性化改造（如刷墙、打柜子）。

二、经济层面分析

核心判断逻辑

买房是否划算，关键看：买房月度净成本 < 租房月度净成本
需特别说明：

1. 买房月度净成本不含月供的本金部分——本金属于可变现资产（未来卖房可收回），仅计算“贷款利息（实际消耗）+ 首付理财收益（机会成本）”；
2. 租房月度净成本简化为月租金——暂忽略中介费（通常为 1 个月租金）、搬家费等小额/偶发杂费。

1. 核心测算参数（北京 100㎡房源案例）

基于“总房款 600 万、10 年等额本息、首套房”框架，利率按北京现行下限调整，具体参数：

• 房款与贷款：总房款 600 万，贷款 200 万（ 100 万商贷+100 万公积金贷），首付 400 万；
• 利率水平：商业贷款年化 3%、公积金贷款年化 2.6%（北京首套公积金长期贷现行下限）；
• 其他固定项：贷款期限 10 年（等额本息）、首付理财年化 5%（单利，保守估算）、房屋面积 100㎡（税费/日常开销测算基数）。

2. 买房月度净成本分步测算

买房月度净成本 = 房贷月度平均利息 + 首付机会成本（月度理财收益），具体计算如下：

（ 1 ）第一部分：房贷月度平均利息

按“10 年等额本息”计算，公式为：
总利息 = 总还款额（月供×120 个月）- 贷款本金
月度平均利息 = 总利息 ÷ 120 个月

贷款类型	本金（万元）	年化利率	月利率	10 年总月供（元）	10 年总利息（元）	月度平均利息（元）
商业贷款	100	3%	0.25%	9,656	158,720	1,323
公积金贷款	100	2.6%	≈0.217%	9,146	97,520	813
汇总	200	-	-	18,802	256,240	2,136

（ 2 ）第二部分：首付机会成本（单利计算）

将 400 万首付视为“若不买房、用于理财”的资金，其月度收益即为买房的机会成本：

• 计算基础：首付金额 400 万元，理财年化收益率 5%，计息方式为单利；
• 计算公式：机会成本（月）= 本金 × 年利率 ÷ 12 个月；
• 计算结果：4,000,000 元 × 5% ÷ 12 ≈ 16,667 元/月。

3. 经济分析结论

（ 1 ）买房月度净流出成本

买房月度净成本 = 房贷月度平均利息（ 2,136 元） + 首付机会成本（ 16,667 元）≈ 1.8 万元

（ 2 ）与租房的性价比对比（假设未来 3 年北京房价不变）

• 纯经济账对比：若每月花 1.8 万元租房，居住品质远超于600 万房款的自住房——在北京，1.8 万元/月租金可租到价值 1000 万+的房源（地段、装修、配套更优）；
• 叠加情绪价值：若认为“买房的情绪价值”每月值 0.5 万元，则只需租 1.3 万元/月的房子，整体性价比仍不低于买房。如果想省钱也可以租 1w 的，哈哈

[8355]

租房才是最爽的
新房的时候怎么都好，过了 5-8 年就会逐步出现各种小问题，就算你家没问题小区也会有，电梯损坏啊，邻里噪音啊啥的太常见了，物业保洁不好，环境变差等等都很常见。
租房可以用高额的违约金和长租月约束房东的租金上涨和违约成本，还有就是你把租房成本想象的太高了，只要你有足够的预算基本上都没问题，这里不好马上搬走，最多亏个押金。
越是高端的小区房东相对越好沟通，只租空房子，这种价格房子家具家电自己带，随便用，不用担心提灯定损。
1 年超 20 万的房租中介都会帮你谈的，中介费打折是一方面，你提的要求就是圣旨，他会去 pua 房东的。

[zhwithsweet]

反正我租的小区，跌的价格够我租 10 年了

[chenpei466]

你这完全没有考虑影响最大的因素啊

[peteretep]

如果打算结婚的话，买房是不能逃避的， 算再多经济账都没用。

[wangcongming]

租房，等到一定时间离开北京是最好的

[zhuigancc]

@peteretep 结婚还好吧，租房结婚的也有很多，尤其一线，有娃上学确实需要考虑，但如果不要求顶级学习租房也能上

[zhuigancc]

@chenpei466 主管因素因人而异，客观因素才好对比

[Jim2Chen]

小孩教育，咋整

[PainAndLove]

同北京，除了小孩上学，其他所有情况确实租房划算

[xhslyf]

无论买车还是买房，核心是愿意为“所有权”付出多少成本。

如果仅仅考虑“使用权”，肯定是租更划算，无论是租房还是租车，甚至可以延伸到其他更多事务……
但没有所有权，就无法进行一些个性化定制，也没有“归属感”。

所以关键还是衡量为了所有权所付出成本自己能否接受。

[zsqduke]

租房，然后买 TSLA ，5 年后翻 20 倍再买房不迟🐶

[lanshee]

搞不定户口就租,搞得定就买.

[zhuigancc]

@Jim2Chen 马上面临入学迫在眉睫只能硬上，不着急的可以等，等租购同权政策的落地，有些城市是有试点的，租房上学，《住房租赁条例》于 2025 年 7 月 16 日由中华人民共和国国务院公布，全文共 7 章 50 条，自 2025 年 9 月 15 日起施行，这个只是租购同权的开始，未来结合生育率下跌，应该还有政策继续放开，但不知何时

[fruitmonster]

上午 280 ，下午 400 ，跑 v2 来让我们这些小喽喽出谋划策，大拿， 都是大拿

[hillmanpick]

有 400 我会去洗脚 399 ，剩一块钱去小卖部门口坐摇摇车

[zhuigancc]

@fruitmonster 以北京只是举例，经济性上讨论计算一下租房和买房，其它换做其它城市也是一样的，把上面核心参数替换一下就行

[waye121]

@zhuigancc 有娃上学就量力而为的买一个吧
自己房子装修好点
居住体验能好很多

[pulutom40]

北京呆了 8 年了，下个月走了

每个月房租 6300 ，一年 7 万多，8 年房租已经 50 多万了，居住体验垃圾的一批，早上装修打电钻，晚上小孩摔椅子，每天用的都是房东买的 N 手家具

自己想买点家具家电吧，搬家不方便，空间不合适，这个房子合适，下个房子可能又用不了了

除此之外，住着住着，房东要卖房了，孩子要结婚了，不好意思赔你一个月房租，你赶紧走吧，要不就是刚租一年，合同到期不续租了，你再去找个房子吧，北京租房中介费都是租客承担，换个房子直接损失一个月房租。这都还是遇到不错的房东，再给你来点提灯定损啥的，去他大爷的吧

现在有自己的房子，喜欢的家具电器想买就买，再也不用忍受垃圾二手家电了，也不用担心被房东赶走了，这些带来的体验提升，房子跌多少都无所谓，住得舒服就行了

[gaodq]

房价不涨现在肯定是租房划算

[mwuxlcanrh]

租，我曾经是房东，优质的租客我不喜欢换的，所以租客的居住体验比较稳定。

啥叫优质租客呢？市场价，工作体面，一家人整租。

[mwuxlcanrh]

有很多优质房东，差不多也是一样的标准，市场价，工作体面，这种房东可能比较忙，不会在意房子多租几百块，更希望多一事不如少一事。

[zhuigancc]

@waye121 有娃确实应该考虑，不能只想自己，但没娃的话短期内租房居住品质不会比买房差，因为现在的很多房子租得起买不起，买不起的房子一般情况是要比买得起居住体验要好的，包括位置，周边配套，交通便利程度等，至于室内装修你自己买房子装修也是花钱，我租别人的房子组个装修好的，愿意为好装修多掏钱也不吃亏吧

[zhuigancc]

@pulutom40 肯定得同一个城市对比，拿北京租房体验和其它城市买房对比也不合适，你说的那些租房烦恼其实就是租的太便宜，6000 在北京租房真不高，租金翻一倍试试，还不行翻两倍(翻两倍并没有超过我上面算的买房成本)，如果你觉得这个价的房租高，那可能是挣得太少，并没有恶意，为什么这么说，上面计算的是 600 万的房子，在北京 600 万房子只是一般水平，文中其实隐含了买房 or 租房的选择人群，是限定了当前有能力买房的人，是有选择的那批人，如果达不到这个条件，就根本没有买房这个选项

[yangyaofei]

如果考虑住的话,而且可以接受五环外的话,每年都有一些共有产权的房子,挺便宜的,没什么价值, 但是住的话还不错 300 万应该就够.

有恒产者有恒心, 有了娃更是,如果一个人或者两个人其实无所谓, 真的生娃成家的话建议买一个, 心理上和租房以及父母一起住有很大的区别

[yangyaofei]

还有, 我觉得后面还是会实际通胀大于利率, 所以还是能贷款不用现金, 现金还是换成其他现金等价物升值更好一些.

[yangyaofei]

有一个 bug, "买房月度净成本 = 房贷月度平均利息（ 2,136 元） + 首付机会成本（ 16,667 元）≈ 1.8 万元" 是完全不考虑房价上涨啊...我觉得长期来看, 房价至少也要在实际通胀附近吧

[zhuigancc]

@yangyaofei 后面结论分析有假设短期 3 年房价持平，因为即使当前租房也不等于放弃未来长期买房的选择，长期房价怎么样真不好说，有个专家不是说过房价短期看政策，长期看人口，个人认为长期还要看国家经济发展吧，我们在未来能否正真走出中等收入陷阱，能否实现产业升级，ai 人工智能新能源机器人能否抓住机会突破性垄断性地位，居民收入水平继续增长，不能看平均，得看中产那部分人，经济发展这也是支撑房价的重要因素，而我个人对未来 10 年经济发展比较悲观

[zhuigancc]

@yangyaofei 国家需要温和通胀促进经济发展，不然大家都把钱放银行，没人投资了，过去房子是抵御通胀的很有用的资产，未来房子还能否抵御通胀保持怀疑，其它资产呢 黄金，大 A ，纳指，加密等

[cosmos601]

你这 5%理财收益也太多了吧

[zhuigancc]

@cosmos601 放眼全球，价值投资，不买个股，拉长周期，别的不好多说

[yangyaofei]

@zhuigancc #27 10~30 年的房贷, 看 3 年太少了吧. 经济发展我觉得, 如果发展不好通胀的水平应该比发展得一般或者还行要高吧...

#28 蓄水池就那几个, 不是股市就是房市, 房市不让,只能是股市, 否则只能通缩到死. 我不太相信加密货币, 更倾向于 黄金和股市. 大 A 看大哥的想法,纳指看美债(是否崩溃)和大美丽法案(怎么玩)这两个了

[zhuigancc]

@yangyaofei 现在买房 vs 当前租房&3 年后再看是买是租 ，未来可能和日本一样，经济发展停滞，通缩螺旋，也能和阿根廷、巴西一样恶性通胀（不过我觉得这种情况不太可能在我国出现，国情不一样，我们对经济的掌控能力应该更强，应该不会走到这一步），可能会走日本那条路，但应该不会要 30 年那么久，没准 10 年就走出来了

[jimrok]

北京现在不用考虑上涨，要上涨必须要租金收入能覆盖我的房贷才可能。也就是租金收入-房屋维护费用-税费后的收入 大于等于我每月背债的支出，房价才能企稳，按照目前这种跌幅，两年就能把你首付跌没。

[jsq2627]

说点我买房后的苦恼
1. 恒大暴雷时期买的房子，虽然顺利交房但是房子质量比较差，遇到楼上卫生间漏水、我们卫生间给楼下漏水、楼上空调机位漏水、各种莫名其妙的墙面潮湿、反碱脱皮
2. 在成立业委会前，物业摆烂。业委会成立后物业服务好了很多
3. 区域电容量不足，电网暂不允许装新能源车充电桩
4. 刚需小区，入住率很高。对比刚入住时，现在水压下降很多。小区门口很拥堵，孩子上幼儿园摇号竞争激烈（我寻思出生率下降为啥还这么难摇号☹️）。
5. 买房时候偏保守，住久了觉得面积太小（套内 83 平米）。当时比较悲观，但是这几年实际上自己收入稳定上涨，早早还清了房贷。后悔没买更大更好一点的房子。现在换房交易成本又太高。
6. 我所在城市房价整体下跌很多。我自己房子因为是刚优质学区房，价格横盘。算下来现在卖房亏个装修钱和税费。

[410054336]

活着就好了

[yx1989]

什么时候买房合适呢？我觉得，组建家庭需要买房的时候就买，没必要费尽心机猜测房价走势，买了房才能有个安稳的家。”
-- 查理芒格

[kfpenn]

大佬果然是大佬，5%的理财收益，太强了

[yangyaofei]

@zhuigancc #32 额行通胀不可能因为控制力强, 广场协议就有可能啊? 日本自己都不会再次签一个广场协议,这种李鸿章的事儿应该不会干. 我觉得应该是第三种烂法(虽然不知道会怎么烂),也可能就牛逼了呢(哈哈哈哈)

[mbooyn]

口袋掏不出 400 块钱的我，就不对你们这些手握 400 个的人指手画脚了

[fenddddddda]

跟我情况差不多，并且我也这么计算过。 最后结论就看是否有北京户口。
如果买房能落户上学，才有价值...如果没户口，我就不考虑买房了，怎么算都不如租房。

[Eagleyes]

@pulutom40 #18

1 、能出 6300 房租，月薪起码 3 万以上，如果出 1/3 月薪租房，爽歪歪；
2 、我租了 10 年从来没遇上房东赶人，最多涨点租金，已经好几年不涨了；

[gongxuanzhang]

有多少钱都是租房好于买房

[kepenj]

有户口，要成家，就买。
没户口，光打工/不成家，就租。

[zhuigancc]

@gongxuanzhang 财富自由的人还是更倾向于买房吧，对哪些人来说根本不用算经不经济，只考虑开不开心了

[CodersZzz]

综合一下，去其他城市买房。这样不会背负房贷，生活压力也小，买完房子以后，先在北京干几年，存一定的生活资金，再回买房的城市，这样有存款，随便找个工作压力都不会太大。

[sunchaoylq]

买房租房都够呛，单间月租一般 1500 起，400 太少了。

[nulIptr]

对我和我老婆来说，心态也不一样。
租房的时候是在老婆公司对面小区租的，老破小一居室，在居住体验上可以说是很差，但考虑老婆走路 10 分钟上班也住了好几年，月租金最早 5800 ，最后 6600 ，跟你说的花 1w+比还是差很多。
我和老婆双程序员，月收入加起来不算太低，但是在租房价格这件事上还是不能接受 1w 以上的，甚至 6600 我们都觉得不便宜。租了好几年也每自己买什么家具电器什么的。心理上觉得这就是租的房子，买东西搬家也带不走，能凑合就凑合。
但是我有个朋友就真的和你说的一样，俩人租了个两居室，月租金 1.2w ，自己买家具电器，养一只猫。

收入的话我和朋友两家其实差不多，消费心态的差异可能是因为我和我媳妇一直想的是快点还完房贷，而我朋友完全不考虑存钱买房还房贷这种事情。。。

有了自己的房子首先买了 100 寸大电视，10000 块的洗衣机，还有沙发和餐桌。虽然上班时间增加了 40 分钟，但还是非常巨大的提升（ ps：不考虑房子降价多少的事实，不自己给自己找不痛快

[iyaozhen]

@peteretep 北京还真不是。买房不是结婚的刚需。甚至上学也不是，但上好学校（鸡娃）的话就是刚需了

[iyaozhen]

@pulutom40 你是一家人住？我现在三环两室一厅也是 6300+，但是合租。

总体来说租房并没有那么糟糕

“装修打电钻”、“晚上小孩摔椅子”和租房没关系，甚至租房更方便，实在邻居不行可以换，但买房就不行了（相关帖子非常多）
“每天用的都是房东买的 N 手家具”，这个得看情况，我现在是老破小，有点破。但也住过新房，北京很多房东都是装修好了，重来没住过。

“房东要卖房了，孩子要结婚了”不常见吧，很多房东都是几套房，我以及身边朋友没遇到过，都是自己搬家的居多（工作变动什么的）。“被房东赶走”这个表达上夸张了

租房最大的问题还是你说的归属感，但这个太虚无缥缈了，每个人感受不一样。“房子跌多少都无所谓”说是这样，其实是无招了

[iyaozhen]

@mwuxlcanrh #21 我租过一个，房东在国外，房子直接托管给中介（自如），3 年没涨价。后面是我自己工作变化换了，不然还可以一直住

[iyaozhen]

@zhuigancc #30 稳定 5% 很难的

[EricYuan1]

@zhuigancc #13 这种不知道怎么落实，因为前无古人，一般都是上有政策，下有对策

[yunpiao111]

前段时间租房从 6 楼换到了 2 楼, 房租从 6600 到了 8800, 在北三环这边, 生活质量确实提升了不少, 打算再租三年房了

[axuadm19]

真实情况，我朋友东五环的房子从 6 月份到现在已经降价 10%了，目测这两天还有业主在改价。。。