房贷要提前还吗

[510908220]

15 年买房贷款了 51 万，好像是等息方式。 我看还了 10 多年了。剩余贷款还有 41W 多。 有提前还款的朋友吗，看要不要提前还一些？

[dongQQ]

有闲钱就提前还，越还越上瘾，可惜我现在没闲钱了，装修、生娃花销太大

[ixcode]

看你有没有其他更好的投资收益，有的话可以不还

[liuchengfeng1]

有 1-2w 就还

[ncbdwss]

有闲钱且不会投资的情况下（纯靠货币或者存银行）肯定是提前还款啊。普通人提前还款就是最大的投资。

[xing666]

先算一下还剩多少利息没还，如果剩的多就提前还，剩得少就没必要了，手里拿点现金心里有底

[folnet]

每年提前还一点

[BeforeTooLate]

千万别还，另外千万别听什么算下自己理财收益能不能跑过贷款利息，压根没搞明白其中的道理。
不过你这种帖子好像过段时间就会来一个，回答的基本上叫你有钱就还，还有的就是会跟你分析下你拿这笔钱投资收益到不了贷款就直接还，哎。

[guisheng]

你不说存款以及还多少对你的家庭有影响，谁能给主意。 估计你这个列出来了你也明白了。

[bequt]

如果已经还完了利息，肯定按期还就算了，现金为王。

[guisheng]

@BeforeTooLate 你只提出来观点，没给出论据。

[Sawyerhou]

有闲钱就还呗，不然每年利息都要大几千。歪楼，还了 10 多年才还了 10 万本金，这是等本吧？

[Sawyerhou]

@Sawyerhou #3 *是等息，我简称记错了，请忽略歪楼部分

[tog]

同问， 等额本息要提前还吗

[cat9life]

问就是还。
逻辑链条：能问说明手里有闲钱、大概率也没有能跑过利息的理财手段

[510908220]

当前还款本金大概 1211 ， 利息大概 1100

[somebody1]

@BeforeTooLate
千万别听他的。
是这样的，经常有人让你不要还。
唉。

[ATKLLL]

上半年还的 每年省 2W 的利息 不香吗

[yiwayhb]

@tog 手里有钱，理财收益跑不过利息，就还；和哪种贷款方式没直接关系

[AnnaXia]

还了几年后发现贷款没还多少，利息那么多，但又不想把自己手头现金拿来提前还，最后研究了一种方案，是缩短年限，缩了差不多一半，提高每月还钱金额，相当于变相提前还了，可以节省不少利息。不过这种方案是适合两人公积金较高的情况，放在那也不知道后面什么时候拿出来，还不如都摊还早点还完房贷

[atuocn]

不必还。存钱跑不赢房贷利率也不必还。房贷是你能拿到的最低成本的资金了。

你可以算算，如果你还掉，然后按每月房贷钱存起来，按存款 1 年期利息复利，你会发现最后，正常还款的还款总额，比你还掉后的存款总额高不了多少。

然后资金在手，可以抵御风险，可以用于低风险理财。

[streamrx]

要

[lebcvu]

不是，为啥这么多人说提前还。都已经还了十多年了，前期还的利息多。现在还已经不划算了。等额本息不是本金越还越高吗。

[EvanQu]

https://www.bejson.com/mortgage/tqloans/
自己算算把
这是提前还贷计算器,可以看看省多少利息
前期提前还还是很省利息的,大几十万的利息,看的上头 哈哈哈

[Rickkkkkkk]

不还

钱不只有利息，还有时间成本。

[helloworldgo]

现金放手里多点更好吧，供不起了现金就转出去

[erichen86]

还掉，留个几百几千缩短年限慢慢还，抵扣个税

[rockddd]

@atuocn #20 请教一下，不是杠哈，我是真没想明白你们说的抵御风险，具体是抵御什么风险。

因为以我的认知里，如果短期需要用钱，立刻用钱可以申请闪电贷之类的各类大银行秒到的信用贷款，如果是一周内用钱，由于提前还款了，房子可以二次做抵押贷。

这么算下来，真没算明白为什么要把钱拿着搞收益远低于房贷的低风险理财。

[Cheons]

不还，手里有钱人才有更多的可能性。

[yu65112233ga1ac]

还。留一点，抵扣个税和提公积金。

[EvanQu]

@EvanQu 如果提前还 那就选 月供不变,减少期限,是最省利息的

[Cheons]

有个心态，稀缺。
手里有钱与没钱对这个状态影响很大。

[fredweili]

我没能力理财做到和房贷一样的利率，所以就提前还，别的没考虑

[fredweili]

@BeforeTooLate 然后呢，解决方案呢？嘴上过瘾没用，还是银行上班的吧

[bennyfu]

你现在能挣钱，提前还了，四五十岁就没债务了，你在体制外四五十岁不一定有工作了

[atuocn]

#27 没事。各有各的方式。

房贷的利率应该是市面上最低的，公积金现在才 2.6 。由此产生的持有成本，算算并不高。还掉以后，再想获得这么低成本的长期资金就不容易了。

复利是乘法游戏。初始资金很重要，1%的收益，100 万和 10 万的绝对收益完全不一样。手上有 100 万，即便是低利率的收益，也比你慢慢存起 100 万的收益高。

仅提供一些不同的想法，总之是利率游戏，自己按自身情况算算是否合算。每人都可以按自己的理解理财。

[xFrank]

@atuocn 请教下，存钱跑不赢房贷利率的情况下，你是怎么算出提前还款不划算的。

[coverme7]

我这这样想的，如果每月房贷 < 出租金额，则不需要还了。如果 每月房贷 > 出租金额 则还一下。

去年我自己还了 40 个，现在房贷 4200 ，房租每月出租 4700 ，就不用管它了。

[javaCoder]

你这利息都快还完了，提前还不还的没啥必要了

[Aruforce]

@xFrank 他可能在买什么高收益的基金吧？或者总额很大打算做资产的抄底？

[gam2046]

我没还，我觉得现金流比较重要。

我目前的利率是在 3.2%，假设按我存银行获得利息是 1%算，实际产生的息差就 2.2%

我如果选择提前还款，未来很长一段时间内，我的流动资金会很受限，而目前房产变现并不容易，如果真的要急用钱，不管是房子打折出售，还是借网贷，其损失远超这 2%的息差

[reHuo]

19 年中贷款 92w ，现在有钱就提前还，目前还剩下 58w 贷款。

[Gilfoyle26]

我的回答是，有钱就还，因为你不是随时有钱，等你没钱的时候，发现还有房贷的时候是真的绝望。

[cabing]

看你能赚的钱能超过贷款利率吗？超过就不还，超不过就陆陆续续的还啊。

[rockddd]

@atuocn #35 部分明白，但是困惑的点是最后一句“资金在手，可以抵御风险，可以用于低风险理财”，抵御风险这件事不用多讨论，没有留现金也有很多手段抵御。

可以用于低风险理财，这件事不是和你说的“才 2.6”的利率相悖吗，如果低风险理财的利率不能很好的覆盖利息，那么再怎么算也是亏的才对。

[ryd994]

@EvanQu #23 这种计算器都是只算帐面金额，不算时间价值。没什么意义。
首先，通胀，几十年后 1 万块钱的意义和今天的 1 万块钱是不一样的。几十年前的万元户，如今比比皆是了。
其次，机会成本，你说你不想承担风险，可以，那至少也把银行存款利率或者国债利率减掉。
@rockddd #27
闪电贷的金额有限，如果是几十万几百万呢？几万似乎并不多，然而反复多次累积起来就是几十万了。
二次贷并不能保证审批成功，比如说，家人重病，你忙着照顾家人，忘了还信用卡，多了一次逾期记录。又或者你这时失业了。没有工作的情况下二次贷款还会那么顺利吗？你始终要依赖银行的审批手续能及时放款。
相比不提前还贷，那就是现金存在银行里，用钱不需要审批。就算房贷逾期了，那也是之后才需要处理的问题。最重要的是要用钱的当下，你有钱可用。

[bk201]

看你手上多少钱了。手上钱多可以还，手上钱少留点钱吧

[bennyfu]

经济下行期，你不理财，财不离你

[crayygy]

@Gilfoyle26 换个角度想想，除了房贷还有别的地方需要花钱，提前还了房贷，手上没有现金流，等到别的地方需要钱的时候怎么办呢

[dosmlp]

已经还了十多年了就没必要提前还了，省不下多少利息，要是刚开始还能省下不少利息

[rockddd]

@ryd994 #45 OK ，看你洋洋洒洒写了一大篇，我们逐条慢些聊。

1. 闪电贷的额度是 30 万，一般人应该也不会只用一家银行，所以我认为 50 万的授信额度是完全 OK 的。

2. “如果是几十万几百万呢”，交流是有上下文的，我在回复的层主是给 OP 提供建议，然而很可惜，OP 只欠 51 万，所以在这个帖子里 超过 50 万的金额不在讨论的范围里，几百万那是另一个话题了。

3. 二次贷为什么不能保证审批成功呢，其实短期失业和闪电贷这类快贷是没关系的，渡过难关临时周转是真的方便，你真用一次就知道了，没有你所谓的“手续”。至于忘还卡..有点难评，那东西都是全自动还的。

而长期失业，现有的贷款很显然是更需要处理的问题，更会压垮人。

4. “现金存在银行里，用钱不需要审批。就算房贷逾期了，那也是之后才需要处理的问题。最重要的是要用钱的当下，你有钱可用。” --- 这句话我认为是唯一暴露出你的观点的一句，前面都是借口。

你们的核心宗旨已经不是经济账了，是想看着卡里的余额找安全感，从经济上是亏钱的，但是亏的这部分钱可以当作一种新型的“保险”开销。

人生都是不一样的，这就是为什么这类话题永远有两种不同的观点的原因，当注定这辈子不会有绝境的时候，自然关注的重点是算经济账上了，不太能感同身受你们的思维也是很正常的，反之也成立。

[felixlong]

@dosmlp 为什么这么多人不知道房贷利息咋算的？利息只和你现在还欠银行多少钱有关系。和你以前还了多少一毛钱关系都没有。

[tags]

不管等息还是等本，每天的利息只跟你还欠的本金有关系。每天 3.2% / 365 * 1w * 41 就是 35 元利息。年化 3.2% 的 0 风险封闭式理财，看你买还是不买。

[94]

如果是首套房，那么提前还清了。你就少了这辈子唯一一次的房贷专项扣除。
一般是视经济能力换掉部分的本金，不缩短贷款年限，减少房贷开销，同时享受到减税政策和低利率贷款。

[pyre]

前不久刚盘算过一次，提前还款本金，累计能节省还款金额 50%左右的利息（目前是 18 年/总年限 20 年，lpr3.2 ）
上个月还了 1w2,等额本金,目前直接体现出来就是每个月月供少了 100 块

肯定有人跳出的说还不如我跑理财赚得多，
我更倾向于稳赚不赔的 50%收益不香吗（虽然说的有点夸张了还有通胀之类的乱七八糟因素）

打算后面接着还几万，可以交通银行 app 不能连续每个月申请提前还款
建议有想提前还款的朋友一次多还一点，我要再等 2 个月再去 app 里还（不想跑异地线下）

[eratpfus7]

@guisheng #10 他意思是不是以后钱的购买力和现在的不一样，以后的钱不值钱

[h122]

去年已经还清了，谢谢，现在想想当时应该剩下个几万慢慢还的，这样还能抵税。

[eratpfus7]

@AnnaXia 有房贷不是可以抵个税吗，如果保持年限不变，提前还款的话，相比要还的利息会不会划算点

[back0893]

@eratpfus7 以后是多久呢?10 年还是 20 年?

[lekai63]

@atuocn 我很赞同你。

所以目前虽然家里可以全部清掉了。但还是保留了大约百万左右的现金，可惜低风险只能放货币基金，考虑是否自己入一点国债得了（直接买底层资产）

[ayaseruri]

我只知道：上海提前还贷需要提前两个月预约，每天下午两点在建行 app 上抢额度，线上额度单次不能超过 20w 。线下额度需要提前三个月或投诉网点才能给到额度。

[dosmlp]

@felixlong 是的，你说的没错，还了十多年，还款进度已经过一半了，本金才还了不到五分之一，这时提前还本金依然能节省大量利息

[BeforeTooLate]

@guisheng
@somebody1
@fredweili

我本来不想再回复的，因为我觉得解释了你们也不一定能理解，有时候金融就是反常识

1.首先已经还了 10 多年的等额本息，意味着已经支付了绝大部分利息，再提前还款节省的利息很有限，自己去算算。

2.你有提前还款的资金，一定先考虑机会成本啊。其实 OP 可以优先考虑想想把商业贷款转公积金，那么公积金利率更低 2.6%，不过现在商业也低了，就是不知道十年前的利率多少. 另外我不知道为啥会有那么多人觉得理财达不到年均 2.6%呢，我的理财也就定投下纳指，沪深，红利，债基等，时间线拉长 5 年，10 年，15 年再来算算平均看

3.最近 5 年中国总体是通胀的，最近 5 年，20 年到 25 年通胀率平均下来每年通胀率是 1.1%+，那你贷款实际利率就要减去这个通胀率，当然你也可以觉得以后会通缩，尤其是 23 ，24 年通胀率在 0.22%，但是你有钱在手，即便以后真通缩了又能怎么样，随时可以还，这叫有退路莫着急。


end：说实话提前还贷主要价值也就是所谓心理安心和没负载压力了吧

[catch]

没必要 提前了

[micean]

能问这个问题的，自然理财的收益远小于房贷利息了，那答案必然是提前还

[fengYH8080]

@lebcvu 你这个逻辑是错的，无论什么时候提前还都是一样的。前期利息多只是因为借的本金多，每一天的利息都是剩余本金 * 日利率。每个月还贷隐含了减少本金的操作，所以才体现出来本息借款的场景下本金越还越高。有的本金只产生了一个月的利息，有的本金产生了 30 年的利息。

[boringwheat]

@fredweili #33 最关键的其实是第一点，已经还了 10 年的等额本息提前还款纯纯给银行白送钱。

[fengYH8080]

@lekai63 现在国债也挺低的，前两年买了 3 年和 5 年的都有 2 点多，现在都是 1 点多了，跟房贷利差 1 个多点。倒是红利股票有惊喜，每年都有 4 个点以上的分红。

[somebody1]

@BeforeTooLate #62
论坛讨论，就是发表自己的意见，互相帮助，但是得有理由。

你可以讲，但是得讲清楚，而不是讲一半，一副你不懂，我懂，听我的没错的样子，这样子讨论谁也不乐意跟你聊啥。

就好像你的第一，你自己算算吧，咱既然懂这个，打开个网页计算器，稍微算一下，不难吧，为啥不能把论点支撑好呢。

你可以不说，但也别说一半，就很垃圾信息。

[BeforeTooLate]

@510908220 可以提供下你目前贷款利率还有贷款年限，我可以精确帮你算算省多少利息
@guisheng
@somebody1
@fredweili 再给你完完整整的算一笔，你看看还要不要提前
我只能假设倒推了：等额本息、年利率约 3.1%–3.3%、剩余年限 5 年
如果提前还款最多节约的利息是 2.7–3 万元，再换算下，如果用这 41w 换未来 5 年省 3 万
相当于年化收益 ≈ 3 万 ÷ 41 万 ÷ 5 ≈ 1.46% 近几年通胀：≈ 0–2%，银行稳健理财：2–3%，国债/大额存单：2%+

[JSONstringify7]

我还了，原因就是每个月扣 1000 利息给银行，很难受，现在每个月只扣几十了。幸福感提升不少。

[BeforeTooLate]

@somebody1 相比无脑推提前还款的就不是垃圾信息吗？

[somebody1]

@BeforeTooLate #71
不是哦，人家正经有论据的，比如 2 楼的那个，你能不能到这个投资收益。还有些没有论据的属于大多数人的做法，就用不着这样做。

[BeforeTooLate]

@somebody1 2#不是明显就错的么，简简单单的还算下，你现在还觉得对啊。你看我 69 楼的算法，即便按投资角度也不能算你贷款的利率啊

[BeforeTooLate]

@somebody1 算了，我主要看这种问题下面无脑回复有钱就还太多了，我也不是装什么 B ，就是想 OP 不要一时脑热就还了，就这样吧，我的错。

[Lexin914]

还，钱不多这两年就可以提前还的差不多了，留点贷款到时候抵税用

[somebody1]

@BeforeTooLate #73
你这就是带入错角度了，你懂投资，你可以投资到这个比例，但是大把人不懂得，你又不会手把手教，人家投资也可能踩雷啊，可能赔钱啊。对于不擅长的东西，采取保守的、稳妥的做法也很正常啊。

[atuocn]

@rockddd #44

其实主要是手上有初始资金和没有初始资金的区别。假如你有 100 万现金，你能有一个低风险的收益，他是固定用 100 万去复利的。但是你还掉，你需要慢慢攒起这 100 万，开始的时候复利产生的绝对值是很低的。另一方面，你正常还贷的话，借贷本金也在逐渐减少，利息也在减少。而你一直持有资金，是不断在利滚利。

所以即便投资收益低于房贷利率的话，还是有可能跑赢房贷的。或者相差无几。结合自己的情况算算。

[lekai63]

@fengYH8080 哈哈哈 是的呢。 还是吃分红靠谱一些～

[leega0]

同意楼上的回复，你既然提了这个问题肯定提前还房贷啊，因为你不知道你的钱能不能发挥更大的作用，真正能拿钱当机会成本的不会有提前还房贷的顾虑，例如那些炒黄金白银的人。

[BeforeTooLate]

@somebody1 不用投资，其实 41w 大额存单就行，你看我算下来他现在提前还节省下利息换算成利率才 1.46% ，这个我觉得不需要任何理财都能拿到的。2 楼说的其实是误导的，是拿你投资能不能跑赢贷款利率比如 3%，但实际不是和这个利率比的。

[R18]

难以置信在这里还有人会说 “已经支付了绝大部分利息”。不论你何时还款，你支付的利息多是你占用的本金所产生的全部利息，不是“绝大部分利息”，更不是未来的利息。银行不会今天就把明天的利息收取了。

[roding]

@fengYH8080 #65 对啊，只要欠着还是要付利息，和还款方式有什么影响，钱在手上没有收益真心不如还掉，利息是实打实的节约了。

[huang86041]

我这几年都在还,每年 2-3 次,建行的. 还款线上要预约,很难约有额度,线下电话约要排队. 还完还有 3 个月还是多少的冷却期,最早几年要 6 个月,过了这个时间才能再提前还. 还款额到现场可以减少,不能超过预约的金额.
提前还都选的缩期. 目前差不多和公积金时间一样了.再减少点等公积金能覆盖了,就暂时不还了.
这么说吧,只要银行目前还设卡在还款上,我觉得提前还应该还是划算的.

[wu67]

按你给的数字粗算, 你当年贷了 51 万, 现在还了 9 万 8 本金 20 万左右利息, 剩余 41 万多本金待还, 这 41 万未来 20 年会产生 17 万左右利息.
你自己算如果手上有钱, 你有没有信心拿手里的钱盈利出十几万咯.

温馨提示, 41 乘 (1.02 的 20 次方) 就比 60 大了. 每年需要百分之 2 的收益, 前提是你手上真的有 41.

[liquid207]

不还是给别人提供年化 4% 的理财产品；还了相当于是给自己购买了 4% 的理财产品。

[BeforeTooLate]

@roding
@fengYH8080
我觉得说前面还了大部分利息不是语义上正确，但其实也是可以这么说的，具体到 OP 情况直接拿计算器算不就行了，现在马上还省了多少，除以甚于还款年限，算出利率是最直接的答案
我根据 op 有限信息推算下
1.贷款 51w
1.等额本息
2.利率 4%
3.贷款 30 年
还剩 20 年，用这个 https://www.bejson.com/mortgage/tqloans/算一下，现在提前还 41w ，节省利息是 18.3w ，也就是 20 年平均到每年 9000 多点，通胀按 0.2%算，也就是只要你的理财达到 1.9%就行了。

[jadeborner]

@ryd994 这话说的，闪电贷的金额有限也能贷款 30~50 万，而楼主也就还掉 41W ，差多少啊？

[systemGuest]

@Rickkkkkkk 你不要那么直接讲出来，知道的人多了对你又没好处，让他们都提前还，钱才好更容易贬值，时间越长你越赚。

[somebody1]

@BeforeTooLate #80
你发表了很多，但是对我哈，完全没有说服力，你可能是对的，因为我完全没办法理解你的计算，所以我也没办法说你错。

但是我不会选择你的这个意见，我还是会部分提前还款，然后部分存定期，实际上我也是这么做的，部分定期的考虑是为了应对风险。

[R18]

@BeforeTooLate 你先搞懂怎么算利率，再展开你的高谈阔论。你算出来约等于 1.46%， 这个也约的太多了。

[BeforeTooLate]

@somebody1 行吧。逻辑不是很简单么，现在你提前还节省了多少利息，这个利息除以你的贷款剩余年限，就是你拿着提前还的金额理财收益率的底线，高于利率你就赚钱啊

@R18 你再说什么，约等于 1.46%是我推测他按 15 年贷款年限算的，我后面补充了 30 年贷款年限，换算下来是 2%，你自己拿现成的计算器算一下不就知道了

[R18]

@BeforeTooLate 你只算了 41W 可以节省多少利息，没计算本金会按月提前返回你手里，这部分也会产生收益。其实你没必要自己计算这个利息，因为提前还款的 IRR ≈ 贷款年化利率。

[pavlos]

有钱就还，现在存款利率太低了

[kely]

两个基础点：
1. 每月的利息 = 你还欠银行的本金 * 月利率，你每月占用多少钱就收你多少利息。
2. 在第一条的基础上，可以发现 等额本金 和 等额本息，本质上只是每个月归还的本金不同，从而引发每月利息不同，表现出月供数额差异。

我建议是保留一定的应急资金后，多的部分可以提前还。
换个视角看，不要受房贷欠钱影响，本质上是你每月有结余的钱，现在只是在给钱找个去处，类似存款或者买理财而已。
1. 提前还贷是一种 3.2%年化（注意会随 lpr 下降）的不可赎回的长期理财。
2. 可以活期存款或者货币基金，都是可随时赎回的，风险小一点。
3. 也可以拿来买其他的比如股票等也可以随时赎回，不过风险大一点。
你站在理财的角度，合理配置资金就行。提前还款会很爽，不过遇到风险容易跨，比如失业或者家里老人生病等要用钱的时候。当然借消费贷也可以，不过消费贷的利率 较你 存货币基金还房贷利息等效的利率 要高，且也有不批、不及时、归还期限的风险。

还有几个要提醒下：
1. 尽量还满 20 年，因为个税抵扣福利，所以缩期或者提前结清要注意下。
2. 提前还款降低月供，最好不低于公积金月缴存额，公积金不太好取。

[BeforeTooLate]

@R18 你是对的。我回复你后发现自己错了。

[felixlong]

@BeforeTooLate 你的计算是在偷换概念。你这 41W 每个月不需要拿一部分去还贷款？怎么可以用它去计算复利。即使用最简单最朴素的观点想一想：银行以 4%的利率贷出了 41W, 而你拿 41W 去买 1.9%的理财产品。你的收入却比银行高？这钱凭空哪里来啊。

[remarrexxar]

有用公积金摊还吗？算一下提前还到月供和每月入账公积金基本相等。这样每月不再需要为了房贷消耗现金流了，也能最好的利用公积金，反正正常也提不出来。维持房贷每年还能抵一部分个税。

[alex357]

没想太多，我是选择提前还，减少月供，每月可支配金额多了挺爽
个人唯一觉得不提前还的情况只有等额本息后期，还的基本都是本金

[xman99]

有空余存款，建议预留应急。尽可能提前还，这是我感人见解

[QlanQ]

10 多年的话，看你的 贷款方式了，如果是 等本，好像就没有必要了
有个 房贷精灵什么的，能算出 多久之后就没有必要提前还了