最近买了套房，因为业主没有收到银行的尾款，给我发了律师函。。。

[naix1573]

前边的流程基本比较顺利，最后是在 5 月中旬左右过户完成，业主交房，合同也是这么写的。

现在的情况是银行那边的尾款还没有放款，业主急用钱，但是合同里是没有写尾款的时间的。然后现在业主给我发了一个律师函的电子版，纸质版的下周发过来。

因为我是第一次买房，也是第一次收到律师函，不知道这种事该怎么处理，请教各位大佬，给大佬递茶。

以下为律师函：

https://i.loli.net/2018/06/19/5b28665124ca9.jpg

https://i.loli.net/2018/06/19/5b2866ec26b1c.jpg

https://i.loli.net/2018/06/19/5b28670a391c7.jpg

[linuxchild]

@sumu 扯，放款是银行放的。一切按照合约来。

[likuku]

法院通知你应诉的传票的确不能怠慢，律师函嘛…呵呵

[LimGaibiang]

@naix1573 法院怎么判我可控制不住。但是如果你上述提供的证据都是真实有效的话，那法院可能会这么判。
问题关键在于你们的合同约定钱款的给付时间以银行实际放款时间为准，而没有约定银行的放款时间。
第一，法院如果认为这是一个附条件的合同条款的话(条件是银行放款)，如果银行迟迟不放款，那对卖家来说利益受损过大。一般不会这么判。
第二，法院可能认为存在合同约定不明的情况，没有约定具体的银行放款时间，合同存在漏洞，合同漏洞填补，所以法院会判你在合理期限内交付房款，合理期限的确定其实也是根据银行的实际放款…没有太大的差别。这么判可能性大一点。
第三，如果你在申请贷款的时候恶意不提交或拖延提交资料导致银行迟迟放不了款，那法院还是很有可能判你违约的。

[naix1573]

@LimGaibiang 恩。。。我个人认为我按照合同履行义务，没有违约行为。如果他非要起诉我，我就应诉好了。谢谢老铁

[JQiuss]

律师函倒是不怕，如果担心，你就找律师给你回应一个正式版的律师函过去，这样相当于有一个应对的证据。说万一哈，万一打起官司来，律师函也是重要的证据。

按照你的合同信息，应该 4.15 前去办理了贷款申请，那么就等银行机构放开时间为准了。

这种情况其实要逼一下中介机构的合作银行，多逼逼有用，哈哈哈。他们都是合作关系的，你懂的。

搞到法院就麻烦多了，我的二审还在进行着，快一年半了。

[h4wklee]

拿着律师函到银行去让他们想办法快点，办房贷肯定是直接和经理谈的，直接和他讲。
当然用处说实话可能不大，最多让你的顺序提前一下，政策不让放款银行估计也没辙

[zjvbqla]

银行认识人的话可以催催，银行有配额的，配额内可以先给你也可以给别人！

当然中介也有可能认识银行相关的，

中介也不想打官司的。

你可以让中介想想办法！

[henryshen233]

卖家好惨

[Mavious]

@naix1573 看来各地不同。我这儿是：
草签合同，买家交定金-->网签合同，买家交首付-->过户，卖家取首付-->等待银行放款（等待时间可长可短，各凭本事催银行，长则半年、短则一个月）-->银行通知放尾款-->多方齐聚房子内，交房、交割水电->卖家取尾款。

我做过卖家，我决不能答应过户就交房。
这样买家一身轻松装修去了，才不会帮你催银行（管我鸟事？又不是我付给你钱！）
苦逼的是卖家，没完没了催银行。
有时候贷款紧张，银行可以拖半年（没错，经理告诉我，2 月份的贷款，6 月份还在排队。因为额度大，银行每次放出的额度都兜不住，只好等着）。

这边买家已经装修好等入住了，卖家还在等尾款。
这半年的利息损失、房屋无法出租的租金损失，卖家凭什么承担。

即使是“过户，卖家取首付”这一节，当年也和中介争论许久，因为中介希望过户后一周再给卖家首付，这一周只计活期利息。我作为卖家，坚决反对。最后变成第一天过户第二天取首付。

合同每一个步骤都是商量着来的，只要符合 law，怎么写都可以。和当地习俗无关，只与愿不愿意利益让渡有关。
有单纯的卖家愿意交割利益给买家~那也没啥~人家单纯么~

[Mavious]

我感觉我那次卖房，犯得最大的错误就是，对于贷款买家，应该不议价或涨价（换句话说，全款买的价格可议），因为贷款会平生很多波折，需要浪费我精力应对，累得很（每周电话问候银行经理，旁敲侧击排队情况）。这笔精力损失要从房子议价时折算进去。
如果是公积金贷款，更要狠狠的涨，公积金的手续更复杂。买家要搞低息贷款，得了好处，却平白给卖家带来无尽的麻烦。

[Mavious]

忘记说了，律师函不可怕（前面人已经说了），但楼主作为买家，有催促银行的义务。

你已经得了“好处”，也是银行的大客户，你说话的分量比卖家更足量。
尽量获取自己在批贷队伍中的名次，并告诉卖家，让卖家知道你也在努力促成放款这件事。双方合力催银行——还有中介，人家人脉更足，说不定有方法呢。

你的举措会安抚卖家的。双方好好谈，这件事能顺利解决的。

话说回来，因为卖家自己蠢，提早交房，丢失了拿捏楼主的最后一道屏障，所以，楼主即使死猪不怕开水烫，啥事也不做，卖家也没有权力硬逼着楼主怎么样的。
这件事上，楼主占据主动权。

[naix1573]

@Mavious 兄弟，你这卖房是搞的心力交瘁啊。当初签订合同的时候，就该考虑的全面些，合同是对双方的约束，谈判时就应该认真对待。

[naix1573]

@Mavious 别说我是银行的大客户了，之前我给银行的客户经理打电话，他都是直接挂掉，不接的 你敢信？

[Mac]

啥？尾款占大头？还过户了？这卖家也心太大了。

[manzhiyong]

公平来讲，楼主可以补偿卖家自交房开始扣除合理期限，至银行放款间的房屋租金，租金按照当地平均月租金计算即可。

[Felldeadbird]

过来人给楼主支教。 先看我之前发的 /t/383065 和 /t/377211
楼主签的合同 比 我之前的好。 至少 没有写明 尾款的日期。而我的是有注明尾款日期。而且合同是有歧义的。

因此，楼主不用担心 对方律师函。 目前还没到起诉阶段，完全可以放心。 楼主要做的话就是。
1. 证明是银行那边没放款。 就是证明你在银行那边，贷款是资格符合的。
2. 同贷书 自己拿一份。 因为这是证明银行批准你贷款的资格证明。
3. 只要自己本身没有任何问题，完全不需要惧怕对方。

当然，处于友好的协商，最好就是跟业主协商一下，适当补偿一点利息。记住，补充协议必须注明： 给了这次利息，业主必须等待银行放款为主。
因为楼主你是没有过错方的。 对方起诉你，也没卵用的。

[Felldeadbird]

补充一点，因为不同中介定制的合同 都不同。 因此，花点小钱，拿合同去问几个律师。 看看律师怎样说。 我当时也问了至少 5 个律师。 大部分都是说，因为合同有歧义，而且当时签合同时，没有录音、证明 ：“业主确实知道 是以贷款放款时间为准的” 。 所以，最终的判决可能会与 法官的理解 有一定影响。

后面在次和业主协商，业主要求签订一份补充协议，内容大概是： 买方在 X 月 X 日 前银行未放款，结清尾款。则需要补偿 X 利息 。并与 X 月 X 日 前 结算尾款。

当时业主这么说，我直接强硬的表态，我们法院见。 当天晚上，业主服软了。 我们支付了 8K 利息。业主不在追究任何，直到银行放款 或者 我们主动 给钱业主。

[designer]

说实话感觉 “业主” 挺可怜的

[uptime]

再补充一下，
出于人情世故，除了做好沟通工作之外，要是银行动作很慢，LZ 最好请卖家吃饭、送些礼物给卖家，作为某种方式的补偿，但不要直接谈钱补钱。
也出于人情世故，避免示弱给卖家，让卖家误会你软弱好欺负的，最好以你老婆的名义来送礼，和开口请两家人吃饭。（传说中的黑白脸）

[WhatIf]

银行没放款就去过户了？ 我记得之前都是放款之后才可以做过户操作