上午刚买了套房，可以分享些行情

[Lavventura]

聊房价的时候，一般是按照标价的 5%去谈，比如 400 万，就奔着 380 万聊。
虽然说高层买高不买低，但也看下自己喜好，比如我恐高，房子阳台又都是飘窗，所以买了 7 楼。
高层比如 25-30 层的，会有两个设备层，一般集中在 4 楼和 13 楼，看房的时候问清楚，设备层可能会有些噪音或什么的，但也有人比较喜欢，因为楼下的层高会多 20 公分左右。

小户型就注定不会有太好的朝向，北方一般讲究正南正北，但多梯多户的高层，基本不可能，所以一定要一面冲南，或者东南，尽量不要选择西南，北京的夏季时间比较长，四月底就开始能热到 10 月，朝西会很热。

完全不冲南的户型，如果不是预算紧张，建议谨慎入手

购买资格：

这里只介绍一下外地在京社保&纳税满五年的情况。

⚠️⚠️⚠️ 请大家一定要重视在京连续的社保缴纳，哪怕低一些也不要断，纳税如果曾经断过两个月之内的，可以视为连续，但不得超过 2 个月，社保不允许断缴或补交，很严很严！

连续的 60 个月的算法，不要陷入误区， [举例] 并不是 10 年 7 月-15 年 7 月，其实 15 年的 5 月底 6 月初就差不多了，可以视为第 59 个月的时候就可以买了。


北京市社保网站的查询记录一般是延后两个月，即 7 月只能查看到 5 月的，建议大家在即将满 58 个月时候就开始看房，同时找一家中意的小区中介，要求他们提交资质验证，验证需要提供身份证、户口本个人及首页、北京市居住证（一定要办，且提前办），验资可以提交多次，没有什么影响，验资结果一般第二个工作日就能出来，是住建委反馈给链家的。

买房的时候除了各种周边环境、地铁、小区等硬性条件要看之外，也需要留意房子之前是自主还是出租过，很明显，自主的一般房主都会保持的比较好，不着急装修或准备回回血再说的话，可以交房之后整体保洁一遍，直接入住。终归这年头简单买套家电，1 万多也足够了。 家具可以拿宜家和淘宝的先过渡。

呃 有点偏题，想说的是，如果已经结婚，并且有孩子的买家，一定要注意，原来房子的学籍问题，国家要求 6 年一个周期才能有一个学籍（相当于真实成长期）

简单理解就是，你如果目前没孩子，买了这套房，哪怕卖家今年刚给自己小孩办了入学，你也不会受影响，因为等你有了孩子且上学肯定不止 6 年。

但如果房主刚给自己孩子用了，且你的还在已经超过两岁了，那就主要注意了。

购买的流程：
（所有流程建立在买家北京市购房资格审核通过）

1、签约：双方现场在中介的干预下谈好价格，直接签合同。
2、支付定金：定金没有固定价格，视卖家要求，但也可以视买家情况商量，比如 10 万，直接转账。如果订单分多笔，另外的金额可以打到链家的担保账户，一般是 7 天内。
3、网签：中介一般当天开始连夜给你准备网签资料，等待 2-3 天出结果，这一步不需要你出面。
3.1、这之间可以找你公司负责公积金的同事提取你账户你的所有钱，一般当天提交，当天晚上或第二天就可以收到钱，但中介一般会跟你说 7 个工作日，实际不用。
4、面签：中介让你选择公积金和商业贷款的银行，一般都会选择工资卡所在行，但中介会推荐交通银行，因为交行营业部在东三环，招行在石景山（中介也不愿意折腾吧）但没关系，都是听买家的，然后定时间，中介和买家一起去面签，所有材料由中介出面准备，买家主要去现场签字，且只需要去一趟。
5、缴税：中介和你去地税局纳税，满五唯一就是 1%的税。
6、过户：房屋过户手续，领取产权证，用户办理房产抵押，工本费 80，住建委收。
7、放款：中介去递送新的房本，银行开始安排放款
8、结案：卖家收到银行直接转账的贷款，至此交易完成。

想到了一点，再补充一个：

（其实这个我是持怀疑态度的，因为到现在我也没查询具体信息）

据中介说，北京，四环和五环能贷款的额度是不一样的，越往外越低，比如四环外可以带 250 万，五环外就只能 210 万，所以看房子，不要只考虑总价，目前来看，四五环的一居，总价看起来不会差很多的，但确实五环外小区会更新一些，面积也会稍大一些，但首付有限的前提下，差出来的几十万的贷款，往往四环的会更合适。

另外两点我个人在挑房子的想法是：

1、四外-常营 黄渠附近差出来 10 几公里，这是实打实的距离因素。
2、越靠近市区的房子升值空间越大，也更加出租。

感谢 136 楼 pricesong 提供的信息。

我帖子里提到的任何关于绿中介的内容，均代表我个人的选择，关于中介服务费的问题，也建议大家货比三家，采取各种方式为自己争取最大的优惠。

其中，在 2011 年，北京市有关部门确实下发了，关于降低住宅买卖服务费标准的通知，要求 500 万以内不得高于 2%，但在 2015 年，北京市发改委再次发文，废止了上面当年提到的三份文件。

这也间接的导致了目前某中介 2.7%服务费的收费标准。

[Lavventura]

北京，未婚，买了个一居，没钱，但不论位置还是户型，感觉最终还算满意。

今年直到目前，都还算是北京适合下手的时间段，有名额的刚需，建议考虑好就下手·~

[Jevan]

行情分享不错，就是只有有钱的人才能看到，我是用了特别的方法才看到的。狗头

[arthead]

位置，单价

[Lavventura]

@arthead 6 号线 十里堡站，单价 6.3 万（实际交易没那么高）

[clearbug]

@Lavventura 一手还是二手？

[y051313]

十里堡哪有一手啊

[Lavventura]

@clearbug 当然是二手，别说四环内，五环内有几个普通人能买得起的新盘...

[taby]

十里堡位置可以了，除了 CBD 噱头，还有大悦城配套，去红领巾桥打球也方便。

[hellojay]

多少平米的

[Lavventura]

我接触到的几个点（可能有些是我孤陋寡闻了）

聊房价的时候，一般是按照标价的 5%去谈，比如 400 万，就奔着 380 万聊。
虽然说高层买高不买低，但也看下自己喜好，比如我恐高，房子阳台又都是飘窗，所以买了 7 楼。
高层比如 25-30 层的，会有两个设备层，一般集中在 4 楼和 13 楼，看房的时候问清楚，设备层可能会有些噪音或什么的，但也有人比较喜欢，因为楼下的层高会多 20 公分左右。

[Lavventura]

@taby 嗯，三号线地铁预计明年底完工，往三里屯、东四十条也更方便。

[Lavventura]

@hellojay 63 坪，套内 48，没办法，四个电梯，公摊太大😭

[Lavventura]

关于户型：

小户型就注定不会有太好的朝向，北方一般讲究正南正北，但多梯多户的高层，基本不可能，所以一定要一面冲南，或者东南，尽量不要选择西南，北京的夏季时间比较长，四月底就开始能热到 10 月，朝西会很热。

完全不冲南的户型，如果不是预算紧张，建议谨慎入手

[likaci]

@Lavventura 炫特?

[Lavventura]

@likaci 似的

[belin520]

朋友上星期撸的小米的限价新房，单价 5w，80 平 2 房，400w 总价。

[poplar50]

总价多少啊

[Lavventura]

@belin520 小米员工吗？有附加条件的吧？

[Lavventura]

@poplar50 37x 万

[barrelsoil]

感谢分享！

[oppoic]

估计看帖的大部分都是以为是十里堡(bao)，其实正确读法是十里堡(pu)四声

[zixianlaiye]

一室都这么贵了，跪了

[superpeaser]

好歹也上个两室吧

[nvioue]

看来是四惠上班的大佬了 羡慕

[fe619742721]

中介费几个点？有谈下来点吗？看了多久啊，最近买房是个不错的时间点，首付多少？

[belin520]

@Lavventura 网签前不能离职
限价房，5 年不能交易，无其他卖身条约，好像在北五外

[qiayue]

套内 48 平米，合理规划一下，可以做二室一厅一厨一卫。
客厅 10㎡
大人房 12㎡
儿童房 8㎡
厨房 8㎡
卫生间 6㎡
以上面积是随手一写，去找设计师，会有更合理的规划
小是小了一点，但是五脏俱全

[1002xin]

一线不用想啊，直接上就行

[qiayue]

随便上链家找了一个，62.76㎡，套内不包含阳台 47㎡左右，小两房大客厅
按照他这个设计，我楼上写的厨房和卫生间都大了，实际不需要那么大



所以你们别看不起小户型

[rolexman]

我 17 年 12 月份买的时候,报价 560,上来就喊 540,卖马上买,不卖拉倒,20 分钟签合同.精装全给我了,刚装 1 年,新买的家店
买房这事就跟找媳妇一样,喜欢就上,能砍价(彩礼)最好

[wand]

@Lavventura 这个公摊比例在南方算正常，一层 4 个电梯的话是有 8 户？

[tairan2006]

自己一个人住的话（或者两个不要孩子的话），其实 40 多平够大了

[cubecube]

@wand 不止，貌似十几户。据说这小区有福利，楼主单身的话

[cubecube]

@qiayue 你想多了，能不能改关键看窗户多少，你这个本来就是两居室设计的不一样的

[hippies]

听说以前听说满小区外围，现在应该满小区网红吧，朴树以前也买了这的房子

[WeberXie]

主要是首付啊，老哥首付多少？

[qiayue]

@cubecube 没窗户的房间也比没有房间好

[lixonxp]

大佬说的像买菜一样啊

[Lavventura]

@zixianlaiye 是的，开间会稍微便宜一些，东四环外，这个价格都差不多

[Lavventura]

@superpeaser 呃，我也知道好歹上个两室，但钱不允许好歹多个 几十万，慢慢换吧。

[Lavventura]

@nvioue 其实是东直门附近，女友在朝阳门附近，还算方便。

[Lavventura]

@cubecube 以前这盘和西城的荣丰 2008 都住很多特殊服务业，但目前好很多了，刚需小两口比较多，楼下都是带孩子的。

[Lavventura]

@qiayue 我稍晚也贴一个户型图。

[Lavventura]

@1002xin 现在的时间点，买家还可以挑挑捡捡，比之前没得聊价格好多了。

[Lavventura]

@fe619742721 因为我没接触其他中介机构，直接朋友介绍的链家，链家目前对外统一报 2.7 个点，讲讲价能谈到 2.5，再低的话，可以试试看，一般不会低于 9 折。

我前前后后看了一个多月吧，其实也就是四五个周末的其中一天，因为工作在东边，所以只看了北边和东边，总共六七个小区，东边最远看到常营，北边最远到新龙城。

[HENQIGUAI]

客厅这么大也太浪费了吧，要是我就改成开放工位

[laoyuan]

膨胀了，居然敢和神盘荣丰 2008 相提并论

[Anshi]

可怕。。一居室快 400w 了。。。 恭喜楼主。。。

[charzluo]

我是 618 上的车，在亦庄上班，买在天宫院，保利春天里，两居 84 平，2 梯 4 户，人车分流，对小区和环境都挺满意，出门就是地铁，上下班也有班车。当时也砍掉了 20 左右，最后 340，混合贷很划算，中介低了一点，现在在走流程。

[newComingBoy]

恭喜楼主，在帝都有了自己的家，弱弱问一句楼主来京几年了。

[Lavventura]

@newComingBoy 实际是第九年了，但中间也犹豫过，回过一次老家，社保断了几个月。当时没有意识到社保连续的重要性，后来很后悔。

[Lavventura]

@charzluo 羡慕本身工作就远离市中心的，我也很想买相对远一些的新楼盘，大面积，可惜不想每天太长时间的通勤。

[raptor]

作为喜欢睡懒觉的人觉得还是西南好，日照时间长，又不会像东南那样天刚亮就被太阳晒醒。

[Lavventura]

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户型图

[Lavventura]

户型图

[superleexpert]

@charzluo 找的哪个中介啊？

[superleexpert]

@Lavventura 链家中介费的点儿还可以谈的吗？傻了。。

[StvSun]

这还真不太好改两室

[mentalidade]

客厅好大，都可以隔一个房间出来，不过那样客厅就看不到阳光了

[Lavventura]

@superleexpert 链家的话，基本没法谈了。北京都这样，认了吧，而且我建议不要找链家之外的，专业度好不好不说，你从中介费省出来的钱，对方从过户过程中一样能套出来，到时候有苦说不出，恶心不恶心。

[GeekCourse]

感觉厨房门口那块地有点浪费，可以先住着，等有需要改改户型

[secsilm]

@Lavventura 你社保断了后来是补上的吗？

[joesss]

下班回家吃过饭可以从晨光北区东门出去，去铁轨溜溜弯..

[tourist2018]

膨胀了

[Lavventura]

@secsilm 重新又攒了 5 年

[Lavventura]

@GeekCourse 目前是考虑，将来放个双开门的冰箱

[aino]

这种贴，我也敢点进来看！

[chrischeng]

请问下楼主，现在商贷利率多少呢？还有就是如果想用组合贷的话，有什么讲究呢？需要房东同意吗？还是完全自己决定就行。谢谢了

[kkkkkkkkkkkkk]

刚买了酒仙桥的，全朝西，而且是四楼临街（噪音大）

唉，没办法，谁让我穷呢

[Lavventura]

@chrischeng 北京商贷大概是 5.3，因为本身有上浮 10%，其他城市政策不定，目前组合贷没什么问题，卖家一般都可以等，因为现在放贷效率更好的，快的话一个月就能办完，之前要 2 个月好像，能组合贷当然建议组合贷，公积金的贷款利率实在是太划算了。

[kkkkkkkkkkkkk]

@chrischeng 目前商贷利率上浮 10%， 组合贷就是下贷款事件略微长点（据说最近都还挺快的）， 公积金按照缴费年限算，比如交够 5 年+1 个月，可以贷款 60 万

[txhsj]

@Lavventura 南京链家报价 2.4，可谈到 8 折

[chrischeng]

@Lavventura 非常感谢，谢谢楼主:)

[chrischeng]

@kkkkkkkkkkkkk 非常感谢，谢谢层主:)

[jackdo20]

@kkkkkkkkkkkkk
老哥，问一下酒仙桥的单价到多少了

[hxtheone]

@chrischeng #68 组合贷放款时间会比较长, 如果房东急需现金周转的话可能会不同意, 放款速度不同银行会有区别, 我是工行, 5 月 10 日面签提交申请, 7 月 10 日放款, 刚好两个月

[kkkkkkkkkkkkk]

@jackdo20 晶都国际的均价大概 5 万多点吧，因为我买的全朝西，而且是四楼临街（噪音大），没燃气等，所以算下来 4.6 万多

[yangyaofei]

问一下,补缴的是真的不算么....还有没有纳税记录完全不行?

[snal123]

首付多少啊老哥

[charzluo]

@superleexpert 链家，省事

[charzluo]

@Lavventura 确实是，不过行业也确实没法固定位置，能早上车还是早上车，租房是真的亏

[dai640]

mark，有很多参考意义

[qycxy]

最近也想买，总价 500 内不知有没有推荐的地方，在观测回龙观、立水桥、天通苑

[af463419014]

恭喜楼主喜提新居,分享很有用
再咨询下现在首付需要多少百分比呢,虽然规定是 35%,但是要按评估价算
不知道现在评估价会比实际成交价相差多少

[cabing]

太贵，家里也没有 6 个钱包，买不起啊~~

[hantsy]

@Lavventura 分摊太大了。

[Lavventura]

@qycxy #83 北边注意，很多楼盘是两限房，看着总价低，但问清楚交易的首付和税费，我知道的比如立水桥的合立方、溪城家园，霍营的旗胜家园，都是两限房。 纯商品房可以看下龙泽的新龙城，挺大的社区，离地铁也还行吧，稍微绕一点，500 可以买个不错的两居。 我之前去看过，但我不太喜欢那片位置，太远了。

[AndroidEngineer]

家再好，只是临时住所，只有那个小盒子，才是你永远的归宿

[Lavventura]

@yangyaofei #78 不算，不行。

[Lavventura]

@af463419014 #84 评估价看房子，我的评估价是交易价的 90%左右，已经很高了，所以贷款额也比较高。首付一半都是 35-50%，40 左右就能交易，放心吧。

[Lavventura]

@hantsy #86 😢，是的，但没办法~

[graceday]

最近我也在买房，目前正在和业主谈，下周签合同。目前最担心的是银行现在房贷政策缩紧，审核严，额度紧张。

[Lavventura]

@graceday #92 把整个问题抛给中介，不要瞎想，让他们出对策。

[battlefield]

求问下二手房可以把全部公积金余额提出来当作首付吗？

[Lavventura]

@battlefield #94 可以，网签通过后，让你公司负责公积金的同事提交材料并提取，几天可到账。

[Lavventura]

@joesss #63 也住那附近吗？ 一直想看看那铁路，最终还是忘记了

[Lavventura]

@charzluo #49 刚去看了眼你们小区介绍，确实挺好的，羡慕。

[battlefield]

@Lavventura 谢谢解惑，我最近也在琢磨上车，这几天看了些类似 https://bj.lianjia.com/wenda/xiangqing/249198.html 的说明，不少都明确说没办法用公积金当首付，所以一直很忐忑，不知道是否是我的理解有偏差，比如是不是需要垫付什么的。我问得更具体明确点：假设我有 80 万现金，公积金余额有 20 万，是能买首付 100 万的二手房的对吗（金额就打个比方）？

[mnsw]

交定金的时候，是中介费一起交了么？
你中介费怎么算的啊？

[th00000]

说的不错, 补充几点:
1. 北京根据距离确实是存在贷款额度不一样的情况, 五环外网签最高价格是 370, 所以根据一套二套确定贷款额度, 高于 370 的部分都是首付。
2. 缴税, 满五唯一都是 1% 是不正确的, 应当是 89.999999999 平以下是 1%, 高了根据面积划分层次。
3. 公积金提取, 公积金提取很快一到两天, 但是公司一般情况下会在一个月的统一一天去提取本月所有申请的公积金, 且公积金不支持个人提取, 所以不确定几天, 公司给力当天给你提了那就最快。