北京换房请教

[w21020]

背景

目前夫妻两，年收入总额税前 75-80 左右，工作比较稳定；南四环一套房，贷款还有 170 万。

需求

想置换房产到东西城，目标价位 800-1000 万。

置换原因（先后不以重要程度排序）

• 1.现在我上班通勤需要 1.5 到 2 小时，媳妇上班需要 55 分钟。长时间上班太累。若换到东西城，上班通勤时间会大大缩短。
• 2.目前房价下行，想着把杠杆抬高可以上车。
• 3.考虑未来需要用到学区，目前还没有孩子，想提前布局。
• 4.考虑未来媳妇怀孕，离单位近减少通勤痛苦。
• 5.置换后交通、医疗、学区属性都可得到很大提升。

想到的问题点

• 1.需要先出手当前房产，手里可剩余现金 300 万。如果购入目标价位房产，每月房贷在 2.5-3W 之间，杠杆儿很高，压力较大。
• 2.800 左右可找到合适的 2 居室，但是在 900-1000 万左右可找到相对合适的 3 居室。我认为 800 万价位的房产贷款压力可以承受，900 往上压力太大风险太高，是否需要拉高到 3 居室。
• 3.看到网上传言，以后无学区概念。

请各位佬帮忙分析，是否有必要置换。

增加一条，目前所有积蓄基本都已提前还款，所以手上没有大额存款，只留了应急和日常开销的，可以忽略不计。

[terito11122]

1 、现在的环境不宜将自己的杠杆抬太高，更何况你手里还有贷款，钱在手里才是真的。
2 、如果要买建议买三居室。
3 、可能未来 5 年后学区房概念会消失，学区好的房子价格会大打折扣。

[Nasei]

就这么点存款敢有买 1000 万房产的想法，那就跟赌博差不多了吧

[XuDongJianSama]

这是赌命啊，欠 1000 万！别看月供，你想想未来 30 年你得还 1000 万，你还能工作多少年

[w21020]

@terito11122 感谢佬。
@Nasei @XuDongJianSama 确实存在赌的想法，1000 万的房子大概贷款六百多。月供 3 万左右，压力很大。感谢佬们骂醒。

[del1214]

没必要

[duanjiong]

换个城市躺不行？ 活得太累了。

[Yanickkk]

要看多稳定了，如果是公务员事业单位那种可以上，国企央企谨慎上，私企勿上

[football]

1. 双方年龄多大了，从事什么行业，考虑下后续的失业风险，这个收入还能持续多久。月供 2.5-3w 如果失业能扛多久，双方父母是否可以提供支持。
2. 建议三居室。不然有孩子以后很麻烦，可能还得换房。可以考虑面积小的三居室，哪怕是没客厅的那种。
3. 北京新买的房子都是多校划片了，学区概念确实在不断弱化。建议优先选没任何学区属性 buff 加成的房子。有朋友花 1200w 买了个名校旁边的房子，结果多校划片划别的学校去了，供你参考。

[w21020]

@duanjiong 没这个勇气啊，换城市的代价有点大。并且换了城市也躺不下。
@yannxia @del1214 get ！

[duanjiong]

@w21020 #9 你这手上这么多， 再加上有房子！ 我都准备赚个 300 万然后原地退休了

[w21020]

@football 感谢佬细致分析。双方 33 左右，金融行业，主要还是担心降薪风险。双方父母默认无支持状态，第一个房子已经支持了。目前也是在优先考虑交通和医疗、商圈等其他因素，学区不要求很好，确实也了解到有很多买了学区后没有划到理想学校的案例。

[w21020]

@duanjiong 300 个不够躺哇，老哥。到哪都不够的那种。

[duanjiong]

@w21020 #11 还是不能有钱，没钱啥都能克服，😄！ 如果自己识别出有风险就千万别贷款那么多，没负债上班都轻松很多，怼老板都有底气了。

[w21020]

@duanjiong 你可说对了，欲望都是一点点积累起来的，以前没贷款的时候横着走，现在怒气上来还得压下去。

[duanjiong]

@w21020 #12 那得看自己消费多少了， 我就等我闺女上大学后，如果我到时候有那么多存款就不干了！

[w21020]

@duanjiong 孩子上大学后情况和现在完全不一样，难的就是 9 年教育，都是为了上个好大学。

[Rat3]

真 NB 啊，俩人年入税前才 75 左右，就敢贷款 600W....

[jokechat]

把自己的房子租出去,距离工作近或者你媳妇上班近(准备要孩子)

租金基本覆盖房租,后面换工作或者什么情况再收回来,目前这经济情况能不上杠杆就先别上

[hangszhang]

你们这工资敢买 1000 万的房子？

[w21020]

@Meld @hangszhang 哈哈，已经醒了。

[w21020]

@jokechat 是个解决方案。

[Torpedo]

建议租房。学区什么的可以等有孩子再说。
太早考虑不太好。后续北京的孩子越来越少了，学区还不一定怎么样了

[dddd1919]

看来是要找那种地处中心房龄十年内面积 100+的三居，这种水平日常开销月均 1w+，有娃再叠 1w

[qiuhang]

你们俩都做金融的了，贷款 600 万得到了什么？以及需要承担什么样的代价(利息,机会成本)和何等的风险，不算一下吗？

[xphy2321]

没太看懂，是现在的房子能卖 470 万吗？这样的话，贷款有点多了，风险太大吧

[LXchienne]

如果确认要换房，先把手上卖了，观望再入，杠杆可以低点，不过工作稳定胜过一切，我们双程序员都不敢看千万的房子

[JZ8ZW193q6W9Awgy]

真的佩服，300 多万敢买 1000 万的房子，贷款六七百万。。。

[w21020]

@Torpedo 嗯，确实是这样的，并且政策后续怎么搞也还说不好。
@dddd1919 各种吞金
@qiuhang 算过了，就是觉得风险太大，欲望不断增强，所以让各位佬指点。有时候当局者迷，过于看中目标。会想当然。
@xphy2321 差不多就这个意思。

[luckyrayyy]

没有孩子不要提前购买学区房，政策影响太大了，我最近看了一些视频，基本都是建议孩子上小学提前两三年开始准备就可以了。确定要换的话还不如换个投资属性的（你相信不会亏就行），孩子上学还得五六年，正好也能换了

[luckyrayyy]

通勤的问题，你把房子租出去，两个人租房子呗，我跟对象俩人的房子现在都租出去了...

[w21020]

@luckyrayyy 感谢佬中肯建议。回去和我媳妇琢磨琢磨。

[alinwu05]

是北京户口吗？外地户口孩子上学几万块就可以搞定了

[zgzhang]

除非能确保未来 20 年你们都能保持这个收入，不然这个杠杆不是一般的恐怖，现阶段理性的考虑方式是，如果明天两个人都失业能抗多久？起码五年，这个程度才相对安全

[zgzhang]

举个我自己的例子，买房子的时候跟你差不多大，家庭收入要比你们高，但是我们当时只敢贷款 200 个，这还是建立在公积金账户里的余额可以抗 3 年贷款的前提下

[poorLi]

靠自己冲 1000 的房子，感觉这个收入是不是不够啊

[fe619742721]

现在提前布局学区房，未来暴雷的可能性很大。
出生人口减少的趋势已经非常明显了，看去年北京幼儿园的入园和离园人数就知道了，未来几年学区房的格局存在重大的不确定性，非常不建议为了布局学区这么早提前入手。
说白了，你所谓的布局学区，本质上还是相信学区永远涨，学区更保值，娃都还没有，上什么学校现在还不在你的考虑范围内。
建议你等 2 年，等这一波上学高峰过去，等学区房交易格局确定了再出手，避免学区变动导致的暴雷

[lwldcr]

太猛了 换我我是不敢

[NoString]

没必要，如果两人是体制内 80+且双方父母皆有退休金可以考虑上 1000w 的。其余情况不用讨论了，超出你的能力范围了，私企 80w 在环内买房的使命就是给 200-500w 老破小接盘的，剩下太吃经济了。

[IsA26hN4DcQDS7Z9]

能不能梭哈得看双方长辈，长辈如果有高额退休金，可以

房子总价极限是家庭 稳定 年收入*10

[w21020]

@alinwu05 有京户，要不也不用这么折腾。
@zgzhang 是的，有时候钻进这个情况内就把风险一直弱化，过于理想化追求目标
@poorLi 不够。
@fe619742721 学区也是因素之一，换房后通勤等其他因素也考虑了一下，就是想着能不能一步到位，省的将来折腾。
@lwldcr 心有多大舞台就有多大

[w21020]

@NoString OK ，感谢佬。
@Raynard 学习了，这个公式我记下了。

[emSaVya]

33 岁 搞金融的这个税前收入有点难崩了 银行柜台也算？

[w21020]

@emSaVya 兄弟，金融也不都是中金哇。

[lylnuaa]

建议小学、初中教育上民办 省下买学区房的钱

[guanhui07]

不建议

[painter]

不建议上这么大的杠杆 你门虽然现在工作稳定 但是三年以后呢 现在的经济情况谁也说不准 如果到时候情况有变 但是你每个月的 3 万的贷款是不变的 到时候压力太大 生活都没法继续，别说再有孩子了
人任何时候 包括比较顺的时候都要有危机意识，另外轻易不要负债 何况几十年这么大的负债，仔细考虑下吧

[YVAN7123]

将自己的房子租出去，或者卖出去。
买一个老破小小小小 ， 租出去。
自己租一个房子

[jasonchen168]

800 万买 2 居。。。租房吧，失业了拿着现金回家躺平

[Ethan212]

不愧为京 ye ，日常单位都是万起

[zhouqian]

以租换租

[fivesmallq]

1. 工作有多稳定，未来新的工作在更远的地方怎么办，未来 2 个人都失业了，还需要通勤位置好的房子吗？
2. 北京的房价下也没那么快，未来不可知，这个杠杆太夸张了，你想想贷款 600, 要还多少。顶得住吗
3. 学区不懂，其他楼层有回复

医疗提升还好吧，未来老了周边有个还可以的医院就行了，不用追求顶级的，交通是个蛋疼的事儿，但是没办法，有个朋友买的顺义的房子，之前在望京上班很近，现在去大兴了，你说咋弄。

[MENGKE]

去看看那些跳楼的程序员大部分都是因为啥跳的

[hellomsg]

收入百分之 50 用来还贷，我觉得这个比例还行吧

[w21020]

@painter 感谢佬中肯建议。
@YVAN7123 嗯呢，列入方案列表。
@jasonchen168 现在是躺躺不下，站站不起来。
@fivesmallq 世事难料啊。
@MENGKE 瑟瑟发抖。
@hellomsg 众多楼中，你是唯一支持者。

[leonlx]

我家情况和楼主差不多，家庭收入高一点点，年龄大一些，最后买的 750 左右的，全下来快 800 。供参考

[fredweili]

换房理由非常充分啊，各个方面改善了生活，去干
还有未来需不需要老人住家接送孩子，如果需要的话，考虑小三房，强化功能性放弃一部分舒适性
还有可以边卖边看，有人接盘了就立马下手，或者看到中意的了降一些价格促销
杠杆的问题就是个人的风险偏好了，自己考虑好，未来谁也拿不准

[w21020]

@leonlx 老哥，两居还是三居，过来人给点选房经验。感谢老哥。
@fredweili 支持者加 1 ，哈哈，回去和老婆从长计议一下。还是感谢佬的建议。

[fxxkgw]

房子如果装修不是太好或者太新 可以租出去 然后你们离近一点的地方租个更好一些的
这样只要很少的投入就能提高生活质量
买房压力有点大 家底不厚或者饭碗不是太牢固的那种不太建议

[fredweili]

@w21020 还告诉你一点体会，大部分人面对买房卖房的决定都是喜欢逃避，容易拖延
敢于做决定的背后就是要为决策负担责任，房价的波动放到钱上数额是很大的，家里一定要有人能做决断

[w21020]

@fredweili 是的，我和我媳妇就是目前在犹豫，我们行动力还是可以的，其实主要还是我媳妇，行动力拉满，说干就干。
@fxxkgw 嗯呢，已列入方案列表。

[jackerbauer]

哈哈，人都有多大胆，地就有多大产，哥们，支持你，上。

[ibinary]

前段时间有个金融女跳楼了.上海的. 当时也是买的 1000w 的房子.建议不要给自己太大压力.赌就没必要.合适最好

[lichdkimba]

收入这么高租房不好吗？本来的房子租出去或者偶尔去住几天

[GT7]

op 的财富已经富过 V 站 99%的屌丝了（包括我），为什么不去西城问问同富的大爷大妈叔叔婶婶哥哥姐姐们。

跟我们说的着吗？

[jerry10086]

先想想如果失业了，你们的存粮能支撑多久的月供

[dyc12389]

这点收入就能上 1000 万的房子了吗。会不会风险太大了。

[Stop]

净资产就三百万，还是别上一千万了。六七百万差不多了。

[tracebundy]

房贷换成经营贷到是可以上车，还是要自己分析，毕竟很多人是没有能力在一线买房，何况置换，建议没有什么参考性

[ming1455]

你对未来和自己的预期过于美好了
经济蓬勃发展的时候，加杠杆，可以试错
经济下行的时候，去杠杆，保现金流，有余钱可以做资产配置，但不要做任何有风险的投资

[TomVista]

不影响孩子上学的前提, 东西城长租比较好.

[leonlx]

@w21020 海淀三居老破小。不只考虑了学区，也考虑了媳妇我俩上班方便。我的感觉是楼主如果买的是学区，不急的话可以等等，但是要一直保持看房贴近市场。后面孩子少了老破学区房价格能不能撑住不太好说。

[w21020]

感谢各位佬的建议，每一位的建议我都会认真听取。非常感谢。

[w21020]

@leonlx 非常感谢大哥，我再研究研究。

[nanrenlei]

老老实实待着吧，别换了，现在经济下行，动不动裁员降薪的，而且你这杠杆太高了，如果买了房降薪或者裁员后你们这个家庭要一地鸡毛了

[Rickkkkkkk]

你两的工作是那种不可能被辞退的，那就买。只要有稳定的收入，房贷不是问题。

如果是私企工作，那不要买。你可以设想一下没工作，一个月要还 3w 的痛苦

[heerake]

如果双方还年轻这个收入可以强行上，但是已经 33 不小了这个收入上 700w 贷款太难了。日常的消费习惯也很难一下子缩减到低水平。
孩子出生后的花费也不会少。

[vipfts]

@XuDongJianSama 要我我肯定要买的, 以后北京的房子只会更贵

[jingrui]

加杠杆能接收 降价 20% 就可以冲。

[jchnxu]

@jokechat 我也是这么想的。

其实搞了自己的新房装修好那种快乐只有几个月。生活该咋样咋样

现在这个租售比租房是很划算的

[easing]

wc ，比你高不少都不敢这么上杠杆，胆太大了

[75S3CWXNN0VQ84mg]

你老婆上班通勤 55 分钟，还好吧。

你确实比较痛苦，但是负债 1000 万只会痛苦一百倍。实在忍不了 1 个半小时的通勤，你就换个工作吧。。。

[fiht]

我和你差不多，昌平有房，在城里租房住。工作日在城里，周六日回家住。

体验不错，一年几万块钱就搞定了，不用考虑 1kw 的事情，感觉轻松很多

[shunia]

类似情况，正在看租房。

买房的话你这杠的太多了，吃饱了撑的。别信那些破营销话术，杠杆不是给普通人玩的。

你俩这年收入只能抗住月供 1.5 万以内，多了风险高到批爆，手里会几乎没有流动资金，一旦生孩子、生病就玩完了。再一个一旦工作接续不上压力也会巨大，小心到时候卡到你屎都拉不出来。

[superzzy]

给你分享一下身边的例子：同事和她老公也是置换的房子买的北京西城-爱民里小区-75 平的学区的房子，全部下来花了 1300w ，他们两口子的收入税前差不多 200w ，年前 4 月份他老公被裁了，目前我们公司也要裁员，她也大概也不一定保住自己的位置，之前特别阳光热爱生活的人，现在天天唉声叹气，他老公到现在没有找到工作，目前都靠她和之前一些积蓄，压力山大啊！而且孩子也不好好学习，在班里倒数，这姐姐也后悔了，说她和他老公透支了将近 5 年的时光去买这个房子。

[wangyzj]

可以改善住房，但杠杆不要太高
500-600 可以

[w21020]

各位建议已呈阅老婆，等我们从长计议，再次感谢各位 V 友。

[mytsing520]

建议现房保留，日常通勤就租房。这几年手上得囤现金储备

[cocong]

手里可剩余现金 300 万，这还不是大额存款？真的是穷死富的富死。

[xqk111]

有这收入，再租个房不好么，多存点流动资金

[carrotliang]

北京全力建设通州，通州支持完还要支持雄安，三环以内感觉没啥发展了

[w21020]

@cocong 大哥，我的意思是要卖掉现有房产，手上有 300 ，目前基本没有现金流。

[TerranceL]

1345 租房可解，2 如果今年是低点才有用，学区好像也可以通过租房获取，或快要上小学了再买也不迟。最后还是看你对未来房价走势的判断了。最简单的 1000 万的房，按过去两年的趋势，每年跌价 5%（ 50 万），能否承受？

[nicebird]

羡慕啊。 大家加油。

[abcfyk]

从评论里看得出来，大部分 V 站网友都没有买过房，默认就是买学区房“保值”、“投资”的逻辑。

但是还是有些网友的意见是中肯的：
1 、杠杆不要太高，按 75 的年收入，贷个 3,400 都比较舒服，再高就不建议了，特别是当前经济形势不太明朗
2 、你现在 买房的决策 总的来说就一条： 离单位近，上下班方便，提高生活水平；
3 、至于“学区房”其实你现在根本不需要考虑。 我小孩 3 岁了也还没考虑，真正需要考虑学区房是 4 岁~5 岁左右开始

但是，考虑到你的收入支出，以及家庭状况， 建议不换， 因为每个阶段换房的首要决策原因都是不一样的： 现在（通勤距离）/ 小孩出生前（换大房） / 小孩 4 岁半（换学区房）

[xiexiping]

@Nasei 目前没有存款吧，还欠着 170 万，至于说卖了房子手里能有 300 万，只不过是房主自己的预想而已

[chairuosen]

这工资，完全可以租房啊。当前房子租出去，东西城租一个，一个月的差价绝对超不过 1w ，那一年 10w 你绝对可以负担

[sdushn]

以租养租的方案考虑过吗。看你的列举的置换原因，眼下最重要的就是通勤和房价问题，房价不过多评价，我也看不懂，个人倾向维稳为主，不会大涨大跌。通勤完全可以考虑在东西城租房解决。一是眼下压力小，二是提前体验下东西城的生活，是否符合自己的预期。后面真怀孕生孩子再看政策和居住体验决定是否购房吧。

[Oxidation]

八百万东西城也是个很尴尬的价位啊，要不就是没学区差，要不就是面积小，如果单纯为了通勤，西边石景山东边朝阳都能买到一百平左右位置不错的，如果考虑学区还不如这套预算减点然后到时候再入个占坑房。

[santom]

一千万呀！一千万我直接原地躺平当保安去了。

[lucienagrasse]

不建议负债这么多，抗风险能力太差了

坐标珠三角，我们家税前 65 左右，买的总价 240 的房子，也想尽快还完贷款清掉负债